浅谈房地产开发中的规划管理问题

摘要：房地产行业作为我国的支柱产业，在城市化进程高速推进过程中得到了飞速的发展，在城市经济发展中有着重大的贡献。但其不管如何发展，都应顺应城市和公众的整体利益。从科学合理的规划管理做起，充分结合政府城市总体规划方案，尊重城市的发展规律和大众的需求，建立一套完善、合理的规划体系，从而实现企业的利益最大化。本文就房地产开发中规划管理问题、现状、成因分析及对策研究做一些简单探讨。

关键词：房地产规划管理现状成因对策

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

一、房地产开发中的规划管理现状

1、房地产开发的规划管理依托于、服从于城市的整体规划。随着城市化进程的不断加快，城市人口规模的不断增多，以及城市区域面积的加速扩张，科学合理有序的城市总体规划越来越引起各地政府的关注和重视。但因各城市总体规划的审批因素影响，很多地方所编制的规划不能很好的适应城市的发展需要，尤其是一些新扩建市区，其总体规划不够详细，有的甚至赶不上房地产开发和建设的速度，一定程度的影响和改变着城市的总体规划方案，这种由房地产业推动着城市总体规划往前发展的现象，往往会给房地产企业带来一些基础设施不健全、市政配套跟不上的不利影响，从而在一定程度上制约着房地产企业的发展。

2、目前，大多数房地产项目在开发和建设的过程中，都存在和当初设计规划方案变更的现象。规划设计的变更原因主要有两方面：一是开发企业为了追逐企业的利益最大化，对原规划用地性质、容积率等进行改变，在变更的过程中，往往不通知业主，甚至与政府缺乏有效的沟通和交流，致使业主的利益受到影响，甚至损害业主的利益，激化一系列矛盾，不利于社会的稳定。二是城市因道路或者市政配套设施的修建，变更了一些具有开发性质的土地，给房地产企业造成一定的损失，尤其是一些大的道路工程的修建，还会阻碍房地产项目的建设。最重要的是政府在变更过程中，处于强势地位，很少做出补偿，甚至不能跟房地产企业开展有效的沟通，致使房地产企业蒙受较大的损失。

3、因政府部门间不能有效的协调交流及一些部门受利益的驱使，出现一些政府各部门间管理混乱的情况：往往政府规划部门规划的方案受到土地部门及其它部门的干扰;本来规划好的绿地、学校、休闲场所等却被土地部门挂拍为商业土地;房地产企业在没有获得规划部门的信息时，会给企业带来一些不必要的麻烦和损失。[1]

二、房地产开发规划管理现状的成因探究

1、政府部门垄断城市规划，没有房地产企业及居民的共同参与，缺失一定的科学性和公平性。政府部门领导为了政绩“一言堂”，没有充分考虑房地产企业开发的处境。

2、行政部门间缺乏沟通，同一区域多重规划和开发。房地产企业在不知情的情况下会遭遇巨大的损失。

3、房地产企业自身为了追逐利益，对规划进行一定的变更。比如：把住宅项目变更为商业项目;或者在住宅地产中增加商业项目比例;原有公共用地建成幼儿园、酒店等商业用途的建筑。

4、房地产企业在开发过程中资金紧张、领导层变更等因素致使规划变更的发生。特别是一些破产的房地产项目，往往会在后期建设的过程中发生重大的规划变更。

5、房地产企业在项目施工过程中遇到气候、地质、土壤等因素影响出现的变更。比如一些老化工厂拆迁后的土地建设住宅小区，为小区环境起到主要作用的绿化配套，因植物不能成活致使原规划绿地用地的变更。[2]

三、房地产开发中规划管理问题的对策

1、重视房地产企业参与规划建议的诉求。在土地出让前，政府应对所出让土地跟周边区域环境进行关联调查，进行一定的走访调查活动，从科学和以人为本的角度出发，切实形成有科学性和指导性的规划；作为土地的实际建设者，房地产企业更应从多角度考虑，把土地所处区位因素充分考虑在内，并结合政府部门对整个区域内的整体规划，做到房地产项目的最科学性、最合理性的规划设计。同时房地产企业一定要充分了解市政配套设计规划因素，并跟政府部门达成书面的协议，约定其不得擅自修改土地规划，使得企业的利益得到合理有效的保障。

2、充分利用信息化现代技术，打造房地产企业、政府间有效的沟通平台。说到底，科学合理的规划管理都是更好的为人民服务，优秀的规划建设可以有效的兼顾公共利益和个体利益。所以在总体规划过程中，应让大众参与进来，通过媒体的有效和公示，广泛征求建议，以实现群众利益、企业利益、社会利益的最大化。同时要形成有效的沟通机制，定期跟房地产企业开展交流座谈会，充分考虑其建议，早做规划和决策，避免一些不必要的损失。

3、打破垄断，引进新的规划设计理念。可以借鉴发达国家的规划设计管理经验，聘请第三方规划设计部门，根据房地产企业的需求，充分结合区域的环境特点，做出科学的、可操作性的规划设计。[3]

总之，伴随着城市化进程的继续推进及城市规划管理体制的欠缺，房地产企业在发展中还会遇到各种各样的问题。作为城市规划管理部门和房地产企业，应改革机构设置，界定职能，明确规划方案，做到科学合理的规划管理，促进房地产行业的稳步健康发展。

参考文献：

[1] 叶瑛. 浅谈房地产开发中的设计管理[J]. 福建建材. 2012(07)

[2] 葛建辉. 浅谈城市规划与房地产开发[J]. 中国建设信息. 2009(02)

[3] 李献灿,王成. 小议我国城市规划与房地产开发[J]. 山西建筑. 2009(33)