房价波动对居民财富差距的影响分析

摘要：本文在对房地产“位置消费”特性进行分析的基础上，对房地产价格上涨的住房财富差距分化效应及其社会影响进行了探讨，并借助基尼系数和洛伦茨曲线对近年来我国城镇居民住房财富占有的差距进行了实证分析。

关键词：位置消费 财富差距 基尼系数

我国实行住房体制改革以来，伴随住房市场化过程中房价的快速上涨，居民拥有住房财富的差距拉大，房价的上涨越来越成为导致居民财富拥有量两极分化的重要源泉。目前，针对我国城镇居民住房财富差距的研究还主要停留在描述性分析上，本文采用具体的数据和模型对该问题进行探讨，以期为我国制定相关的房产政策提供参考。

一、房地产消费具有“位置消费”特性

住房可以说是大部分家庭中价值最大的消费品，也是多数家庭财富的最主要组成部分。多数人在购买住房时除了考虑要有个宽敞舒适的居住空间外，还非常注重自己的住房消费水平与他人比较的结果，即把住房当成一种追求社会地位的手段。这种以满足个人的虚荣心,追求住房财富的社会相对地位，炫耀自己的身份、富有为目的的消费，就是在经济学中所谓的位置消费（Positional consumption）。

基于位置消费理论，人们努力获取财富的动机，除了消费之外，还有通过财富的相对拥有量显示其社会经济地位的目的。进而我们可以对房地产的狭义财富效应进行拓展，即房地产价格的波动会影响房产持有者的财富数量。这除了带来普通的消费效应外，还会改变持有者的社会地位和经济位置。

二、我国房价上涨导致居民财富差距拉大的现状

正是由于房地产消费具有位置消费的特性，富有的或高收入的人群往往会选择面积大、品质高的豪华住房购买，中低收入群体则只能选择面积小的普通住房购买，甚至租房居住。近年来，随着我国住房市场化的深化,我国城市住房价格上涨幅度较大，住房财富升值迅速，购买高档住房人群的房产财富增量远远大于中等收入、低收入群体，扩大了富裕阶层与普通民众之间的财富差距。

具体数据参看表1。

从表1中可以看出，我国住房改革以来，城镇人均可支配收入的增长速度明显慢于人均拥有的住房财富的增长速度，尤其是随着2003年后房价的加速上涨，人均住房财富的增长更加迅速。也就是说，在财富分配不均等的经济大环境下，我国住房市场化改革成了加剧社会贫富分化的“推动器”，而近年来房价的快速上涨进一步扩大了社会中不同收入人群的财富差距，加剧了社会财富阶层的明晰化。

三、我国房价上涨导致财富差距分化的实证分析

（一）采用收入分组法的实证分析

为了量化分析我国住房财富在不同收入家庭中分配的差异，笔者针对居民每年的家庭收入调查数据，按从低到高依次分成A（低收入组）、B（中等偏低收入组）、C（中等收入组）、D（中等偏高收入组）、E（高收入组）五组，然后汇总不同收入组的家庭拥有的住房财富量在社会住房财富总量中的比例，结果如图1。

从图1中可以看出，2010年的调查数据高收入组（E组）和中等偏高收入组（F组）占有的住房财富比例达到了2000年来的最高点，同时低收入组（A组）和中等偏低收入组（B组）的住房财富比例达到近年来的次低点和最低点。调查数据显示，2000年的低收入组的住房财富占有率是历年最高的，相对来说不同收入组之间的住房财富占有比例的差距也是最小的；其后的2002年至2010年，不同家庭收入组的住房财富占有比率的差距越来越大，住房财富随着房产的市场化进程和房价的迅速上涨不断向高收入人群聚集。

（二）运用基尼系数进行的实证分析

针对我国各次调查的人均住房财富分配的差距程度，可以进一步运用基尼系数①的原理进行计算和测度。笔者按照基尼系数的测度原理，选取了我国相应的家庭样本进行问卷调查和数理统计，依次测度了1989—2010年间8次的“人均收入” 和“人均住房财富”的分配差距，结果得出两点结论：

第一，1989—2000年间，我国人均住房财富分配的基尼系数先上升后下降，尤其是2000年的基尼系数比1997年有了明显的降低；其后从2000—2010年，人均住房财富分配的基尼系数呈现逐年上升的态势。

第二，我国人均住房财富的基尼系数明显高于人均收入的基尼系数，这说明在城镇居民家庭中住房财富分配的不均衡程度是明显高于收人的不均衡程度的。这个结果与现实中的情况完全相符，一方面，我国家庭财富积累的主要形式就是住房，家庭收入差距的拉大必然引起住房财富占有的差距加大，另一方面，随着房价的上涨，住房资源占有的不均衡程度进一步加深，这又反过来进一步加大了收入的差距。

四、启示和建议

我国住房市场化改革以来，虽然明显提高了住房的总供给量和人均住房拥有量，但住房财富分配的不平等现象越来越严重。笔者建议政府的相关部门在坚持住房改革的同时，可以从以下两方面缩小居民住房财富的差距：

一是强制性增加房产商保障性住房的建设数量，确保合理分配购买。作为一国基本的民生问题，居者有其屋是人们的基本生活要求。作为负有宏观调控责任的政府，应保障市场无法解决的城市贫困居民的住房问题得到解决，尽量满足低收入群体的住房需要，实现收入的再分配和社会的安定。目前，我国城镇住房中的保障性元素主要是廉租房制度和经济适用房制度。现阶段的总体情况是，政府对廉租房的财政资金投入不足，而在经济适用房制度的具体实施过程中又出现了较为严重的“寻租”②问题，使我国的住房保障制度目前只发挥了相当有限的作用，我国构建充分而有效的住房保障体系的目标还任重道远。

二是通过开征物业税缩小我国的住房财富差距。物业税是对土地、房屋等不动产征收的一种财产税，要求不动产的所有者每年都要交纳一定数额的税款。在许多西方发达国家，虽然高收入阶层和低收入阶层在金融财富上的差距可以达到几十倍，但在住房财富上的差距却较小，这种住房财富的平均化很大程度上就要归功于物业税。正是由于物业税的征收，使房屋的长期持有成本增加，这既延缓了贫富的两极分化进程，还抑制了过快的房价上涨和投机炒房行为。我国目前还没有物业税，在当前形势下，开征物业税不失为控制房价、缩小住房财富差距的良策。

注：

①基尼系数，是20世纪初意大利经济学家基尼，根据劳伦茨曲线所定义的判断收入分配公平程度的指标。是比例数值，在0和1之间，是国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。

②寻租，即对经济利益的追求，指通过一些非生产性的行为对利益的寻求，是一些既得利益者对既得利益的维护和对既得利益进行的再分配的活动。

参考文献：

①朱英姿，杨斌．房地产价格周期的宏观分析[ EB /OL]．中国金融学术研究网（CFRN）工作论文．www.省略/home.do，2011－04－02/2011－06－02

②．政府工作报告[ EB/ OL].人民网. www.省略,2011－04/201－06

③倪鹏飞. 中国住房发展报告（2009—2010）．北京:社会科学文献出版社．2009，（12）

④黄静，屠梅曾．房地产财富与消费：来自于家庭微观调查数据的证据[J]．管理世界， 2009（7）：35—45

⑤廖湘岳，潘爱民．我国房地产价格变动与物价总水平变动的关系[J]．吉首大学学报（自然科学版），2008（7）：104—107

⑥余华义，陈东．我国地价、房价和房租关系的重新考察：理论假设与实证检验[J]. 上海经济研究，2009（4）：11—21

（李晓红，1977年生，经济学硕士，经济学、法学双学士，经济师，讲师，主要从事经济方面的研究）