浅析环境生态因素对房地产价值的影响

摘要：本文从房地产的价值构成入手，依据环境生态价值论，分析了影响房地产价值的环境生态因素，重点分析环境生态因素对房地产心理价格的影响。

关键字：环境生态因素；价值构成；房地产价值

在城市生态环境日渐恶化，可持续发展理念深入人心和消费者绿色需求引导市场新走向的多重背景下，生态型房地产开发就必然成为房地产业新的发展趋势，环境生态因素对房地产价值的影响是非常重要的。

1房地产价值构成

房地产价值的构成包括：房产实体自身的价值、物业管理与服务价值、周边环境与公共资源价值和业主价值。房地产的基本价值的货币化相对容易，而房地产的附加价值的货币化比较困难，而从房地产价值构成来看，基本价值的比重在降低，而附加价值的比重在提高，因此房地产价值的弹性也在增加。

1.1房产实体自身价值

房产实体自身价值主要体现在房产为顾客提供的功能方面，可分为基本价值和附加价值两部分。房子的基本价值指房子的居住功能为顾客创造的价值。房子的附加价值是指除居住功能外，依附于房地产的基本功能所创造的价值，是由其不动产的特性所衍生的。

1.2物业管理与服务价值

随着技术的进步，商品在功能和用途等方面极大地满足需求后，服务将成为决定购买与消费的主要因素。房地产的服务价值是指房地产供应商以提高顾客满意度为目的，进行楼盘宣传，与银行合作提供方便的融资和交易服务，以及入住后完善的物业管理等配套服务所创造的价值。完善的物业管理与优质的服务可以提升房地产价值，反之会使房产价值受损。

1.3周边环境与公共资源的价值

房地产具有区域性的特点，其价格受房地产周边的自然环境、经济环境、公共基础设施影响较大。随着房地产周边环境的改善以及公共设施的发展，房地产的经济区位和环境区位提高，房地产的周边环境与公共资源价值将会提高，相反，处于商业服务中心的房地产价值也会随着环境的恶化而相对减少。

2影响房地产价值的环境生态因素

生态型房地产开发越来越成为房地产业的一个大趋势，生态因子给房地产开发带来的的附加值也越来越高。实践证明，对房地产价格起主要影响的室外环境要素是指那些对居民生活有重要影响，而且在城市中存在着明显区域差异的自然环境质量要素。其中的大气、水体和声学环境更是与房地产价格差异有着直接的联系。

2.1大气环境

大气环境主要包括悬浮颗粒物、一氧化碳、二氧化硫、氮氧化物的浓度。随着城市开发和机动车大量增加，城市市区一氧化碳、悬浮颗粒物的浓度提高，城市年均空气质量只能维持在良好水平，这对于房地产的郊区化影响十分显著。

2.2水体环境

随着城市居住密集度加大，“小桥流水”式风景日益为人们向往，房地产项目周边河道或其它水体就常常成为其销售卖点。

2.3声学环境

资料显示，目前我国道路交通噪声占各类城市环境噪声的 50%以上。一些房地产公司考虑机场附近、国道两侧地段区位好、交通便利，便不惜重金建设高级住宅，但是由于航空器起落频繁及道路上过往车辆多，造成严重噪声污染，反而影响了房地产价格。

3环境生态因素对房地产价格的影响

3.1房地产市场价格、心理价格与开发成本的界定

房地产价格是房地产经济价值的货币表示，它又分为市场价格、评估价格和心理价格。其中市场价格是房地产交易双方的实际成交价格，而心理价格是指购房者心理上可接受的价格。一方面，除了估价和政策因素的影响外，房地产市场价格还受到开发成本和消费者心理价格的关键性制约。假设房地产开发成本高，心理价位高，则其市场价格必被拉高；如果房地产开发成本低，心理价位高，则不仅其市场价格提高且开发商还能得到巨大的利润；但如果房地产开发成本高、心理价位低，则显示其市场价格无法适应消费者的实际需求，会遇到销售困难。另一方面，随着生活水平的提高，居民环保意识的增强，环境生态因素对于房地产的心理价位以及开发成本都产生了重要影响，并且通过心理价位以及开发成本，与房地产市场价格形成紧密关联，其相关性日益显著。

3.2环境生态因素对房地产心理价格的影响

3.2.1房地产心理价格影响因素的统计排序

为了了解对消费者的心理价位产生影响的主要因素，2004年《建筑知识》针对国内不同地区、不同消费层次的购房者进行了调查，把购房者认为最能影响其心理价位的因素排序如下：a.房屋的地段；b.小区环境；c. 建筑物外观；d.房屋装修和室内空气品质；e. 建筑物质量 （在消费者入住一段时间后对其心理价位产生滞后影响）可以看出，在影响消费者心理价位的因素方面，环境因素（小区环境、房屋装修及室内空气品质）分别居于第二、四位。其中购房者就小区环境对建筑物价值的提升，给出从 50元到 1100 元的量化评价 ,用货币来体现-，这种价值提升大约占房屋售价的 6%~5% 。而装修和室内空气品质也给房屋的心理价位带来大约200元左右的提升。

3.2.2环境生态因素对房地产心理价格的影响

首先，从理论分析，室外环境对于消费者心理价位为何有如此重要的影响呢？这主要是由于房地产项目作为城市主要组成部分，其大气、水体等环境不可避免的受到区域空气、水体质量及地理条件的影响。这些环保要素的地域差异，将会影响不同地段房地产购买者的效用函数，对某些环境条件优越的区域的房地产需求起正向作用；同时对某些环境条件较差的区域的房地产需求起反向作用。

这可以从广州市郊区房地产的兴旺发展，碧桂园等一大批别墅型郊区化住宅的兴起与热销中得到证明。此外，国家环保监测实行公开制度，今后随着环境监测力度的加大，监测结果将直接显示城市各地段的环境状况，也会对消费者的心理起到极大的引导性作用。其次，根据广州地区房地产市场价格空间分布的实际情况，我们可以看出其与室外环境因素的相关性。根据“八五”和“九五”期间全部和 2000年部分开发的房地产销售价格，广州地区商品房价格可以分为四个圈层：a. 中心层，东山区、荔湾区和越秀区商品房价格普遍较高，均价在 5500~7500元/m2；b. 第二圈层，包括天河区西部特别是体育中心一段、海珠区西北部和滨江路、白云区机场路和芳村区东部沿江地区，这里的房地产价格处于中等水平，即均价在4300~5500元/m2；第三层，包括白云区机场路以北包括花都区、天河区以东以北包括黄埔区大部、海珠区以南以东包括番禺区大部和芳村区以西，房地产价格最低，均价在4300元/m2 以下。d. 最外层，包括新划入的番禺地区众多的郊区化楼盘，其均价约在 3500 元/m2 左右。

虽然按照调查，房屋地域对于房屋价格有关键作用，但是同样的区域与圈层中，不同的室外环境因素对于房屋价格的影响也是至关重要的，比如同样位于中心层的东山区的二沙岛一带，由于具有日益改善的珠江水体环境推动心理价位的提升，使房屋市场价全市最高，达到30000 元/m2；而番禺地区的郊区大盘也在优良环境带动心理价位的提升中，实现了和市区接轨的销售价格。另外，虽然在距离二沙岛房价最高点5km以外的地区仍然维持在 8000~9000 元/m2 的价位上，但是过了广深铁路后，房价立即降到4000元/m2，可以看出大型交通设施的建设，并不是都能推动房价的提高，特别是铁路这样对生活环境和心理价位有严重影响的设施反而会降低房屋的市场价格。

随着我国经济快速发展和人民生活水平不断提高，城市居民的住宅条件也不断改善，而今买房者不再满足于住房“居住”需要，而是对居住舒适度和居住的生态环境有更高的要求。自然生态的审美价值和维系人类其他情感的价值不断体现在房地地产价值中。而且随着社会的发展环境生态因素对房地产价值的影响会越来越大。作为房地产开发商，如能及早发现这一趋势，必能发掘无限商机，在一个全新的竞争平台上站稳脚跟。

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