分析单位集资房的所有权归属

论文摘要 本文介绍了当下我国单位分配性住房的现状,着重讨论了集资房的相关状况,并结合我国宅基地上所建房屋的相关制度规定探讨了单位集资房所有权的归属问题,且通过分析对比,研究得出对我国单位集资房这一特殊福利保障措施的启示。

论文关键词 单位分配性住房 单位集资房 宅基地住房 所有权归属

天大地大,何处是我家?在中国传统观念中,住房乃安生立命之本,其重要性不言而喻,尤其在当下这个房价飙升的年代。也正因如此,各个单位推出的福利分配房,单位集资房等一系列分配性住房变得格外吸引人眼球,但由于相关立法的缺失,其所有权归属不明,由此引发的纠纷也层出不穷。目前关于单位分配性住房尤其是单位集资房的研究并不深入彻底,对于政府,单位,个人三方共同承担通过筹集资金建造的单位集资房的归属,多数学者认为其所有权应按出资比例确定,但这单薄的共识远不能解决与此引发的纠纷,本文拟通过研究单位集资房与我国宅基地上所建房屋的异同及制度设计,以期丰满其相关规定,为相关纠纷的解决提供借鉴。

一、我国单位分配性住房的现状及问题分析

单位分配性住房即单位家属楼供员工居住的房屋,其主要包括福利分配房,集资房等,前者可分为两种类型,一种为单位承诺的为员工统一安排分配的宿舍,此种员工宿舍无疑为单位财产,员工只享有居住权,只能占有,使用,无权处分,收益。第二种则为单位为奖励某成绩突出或工龄较长的员工而为其分配的住房,此种情况下,根据我国《物权法》第九条规定,不动产物权的设立,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。因此,若单位将房屋登记在此员工名下,则此员工为该房屋的所有人,取得房屋的所有权,可以任意处分该房屋,不受单位的限制。若单位未将房屋登记在此员工名下而是登记在单位名下,则员工虽然对此房屋没有所有权,但其对单位享有债权,可以要求单位进行变更登记,将房屋登记在其名下,实现其对房屋的所有权。

目前单位分配性住房以后者即集资房为主,集资房是指由政府,单位,个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的房屋,员工个人可以按房价全额或部分出资,并在信贷,建材供应,税费等方面给予部分减免。单位集资房的土地使用权由单位所有,一般通过划拨(国家机关用地)或出让等方式取得。与此同时,单位在员工购买集资房后一般并不向其发放房产证,房屋登记在单位而非员工名下。即在法律层面上,集资房的土地使用权和房屋所有权均在单位名下。换言之,购买了集资房的员工仅拥有与单位签订的支付了全额或部分房款的购房合同,即在法律上关系上仅拥有对单位的债权,缺乏相应的物权性保护。

虽然当前法学界对于集资房的归属普遍认为应该按出资额确定,但由于单位集资房的特殊性,其本身出资额的确定就是一大问题。目前大多数购买集资房的员工都是按照单位规定的每平米多少价格的房价全额购买的,那么员工们就能够据此对房屋享有完全所有权了么?众所周知,由于集资房带有单位福利的性质,单位规定的房价远远低于市价,此外其在信贷等方面也享有一系列的优惠,那么单位的这种福利是否应该算作单位的出资额呢?如若不算,把这一系列福利措施单纯当做单位已发放给员工的福利,那么员工理应获得对集资房的完全所有权,那么为何单位不为员工进行房屋登记并发放房产证,甚至限制员工处分房屋,尤其禁止员工将房屋买卖给非本单位人员呢?相反,如果这一系列福利算作单位的出资额的话,那么出资额到底应如何确定,即使将房价与市价的差额记为出资额,那么信贷优惠又将如何计算?再者,即使明确了彼此的出资额,确定了单位与员工的份额,那么房屋的归属是否应当算作单位与员工按份共有?其是否适用按份共有的规定?

为解开这一系列问题,接下来我们将分析研究我国房产中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相关规定,以期从中得到解决这一问题的启示。

二、宅基地上所建房屋的现状及制度设计

宅基地是农村集体组织按照一定标准无偿分配给本集体成员用于建造住的集体所有的土地,其与单位集资房在一定程度上有相似之处,从本质上而言,

宅基地是集体对农民的福利,而单位集资房则是单位对员工的福利,同时两者的交易性权利如转让,抵押,赠与等在实际生活中都受到严格限制。

“根据《中华人民共和国土地管理法》规定,为维护社会主义土地公有制,保护土地使用者的合法权益,由土地使用者申请,经调查审定,准予登记,发给集体土地建设让用地使用证。”由此来看,宅基地的所有权归集体所有,其使用权的取得采取申请——审批的方式,是国家为了保障农民的居住条件而无条件分配给农民的。由于宅基地使用权本身的特性,其有以下限制:(一)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员,不包括城镇居民;(二)宅基地使用权的用途仅限于村民自建房屋;(三)宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。

符合条件的农民在取得宅基地使用权后根据我国《物权法》第三十条的规定,因合法建造房屋等事实行为设立物权的,自事实行为成就时发生效力。因此农民对于其宅基地上所建房屋,因其建造房屋这一事实行为的成就而取得房屋的所有权,意即只要房屋建成,宅基地使用权人当然取得其在宅基地上所建房屋的所有权,农民在不进行处分行为时即可完全长期享有此房屋权利,此时农民的法律保护(权利凭证)是手中的集体土地建设用地使用证.同时根据我国《物权法》第三十一条规定,处分非依法律行为取得的不动产时,依照法律需要办理登记的,未经登记不发生物权效力。即对于宅基地上所建房屋必须登记过后才能进行处分行为。而我国就是通过登记对宅基地上所建房屋的处分行为进行限制和监管,从而相对规范了农村土地的流转制度。

集体根据农民的具体状况及本村的土地状况将集体土地分配给本村农民作为宅基地,农民对宅基地仅享有使用权,而对于宅基地上房屋因其自建行为而取得所有权。由于宅基地使用权属集体对农民的福利,因此对其主体资格有严格的限制。而农民处分其宅基地上所建房屋是对宅基地使用权和房屋所有权双重权利的处分,所以其处分受到相应限制,只有在相对人符合宅基地使用权的主体资格并得到相关机构的批准后,其处分行为才完全有效。

正如之前所分析的那样,宅基地上所建房屋与单位集资房在本质上同属福利房,农民因其主体资格的满足取得宅基地使用权,同时对宅基地上所建房屋因其

自建行为而取得所有权。同时根据我国土地制度中“房随地走”的规则,若其土

地使用权丧失,则其土地上的房屋权利亦随之丧失保护,从而达到限制宅基地上所建房屋自由处分,保障其福利性的目的。因此若想进行宅基地上所建房屋的处分,必须到相关机构进行宅基 地使用权的变更登记,而相关机构亦通过审查变更主体的资格对其处分行为进行相关限制。

三、单位集资房的制度思考

单位集资房与宅基地上所建房屋的福利性特征,使其成为我国房地产制度中极具特色的两种制度,也决定了其相互的可借鉴性。通过分析我国宅基地上所建房屋的相关制度,笔者就单位集资房的相关制度现提出以下思考:

(一)赋予单位集资房买卖合同这一债权性契约一定的物权效力

正如之前所分析的,目前的单位集资房买卖仅有一纸买卖合同作为权利凭证,而由于债权的相对性和平等性使其效力大打折扣,无法很好的保护员工的利益。因此,我认为可以赋予单位集资房买卖合同一定的物权效力,正如宅基地使用权人因其自建房屋这一事实行为而取得房屋所有权,员工按照单位定价全额支付房款的,亦应当因其付讫房款的行为而取得对单位集资房的所有权。但由于买卖合同法律行为的属性,因此基于维护法律体系的考量,不应当将其并入《物权法》第三十条所规定的非依法律行为而取得所有权的情形。为增强此种买卖合同的效力,平衡单位与员工双方的利益,可以要求双方到相关主管部门进行登记,通过登记公示单位集资房买卖合同,赋予这一债权性契约一定的物权效力,使其取得类似于在宅基地上自建房屋这一事实行为的法律效力,承认员工对单位集资房的所有权。

(二)单位集资房的处分行为应受到一定的限制

借鉴我国关于宅基地上所建房屋的相关规定,单位集资房的处分行为也应受到相关限制。

1.审查主体资格。由于单位集资房的福利性特征,与宅基地使用权相类似,其主体应受到一定的限制,应具有一定的人身依附性。笔者认为:(1)单位集资房的受益主体应仅限于本单位的员工,不包括其亲属及其他单位人员;(2)单位集资房的用途仅限于员工自住,不能用于出租或用做商品房;(3)与宅基地使用

权相类似,单位集资房应实行严格的“一户一宅”的原则,确保其福利性。

2.限制处分行为。通过分析借鉴宅基地使用权的相关制度规定,对单位集资房的处分行为可通过前文所提到的登记制度进行限制。(1)单位集资房处分行为的相对人如若符合其主体资格的相关条件则处分行为有效,单位应协助相对人在房产登记机关进行变更登记。(2)对于不符合主体条件的单位集资房处分行为相对人,单位可以拒绝为其变更登记,不承认其主体资格。(3)单位集资房所有人在其处分行为完成后不得再申请单位集资房。

3.对于主体资格丧失的员工,单位可以收回其单位集资房,但必须偿还其相应房款和因装修等行为而引起的损失,亦可以允许其通过合适价格(此处的合理价格应略低于市价)卖给本单位符合主体资格的员工。

综上,通过借鉴我国宅基地上所建房屋的相关制度及单位集资房的自身特性,笔者认为,应当通过登记公示赋予单位集资房买卖合同一定的物权效力,平衡单位与员工间的利益。其次,其处分行为应根据其主体资格受到相应限制,并不当然发生效力。即非本单位的员工不得当然继承,买受获得单位集资房的所有权。

我国目前仍未出台关于单位集资房的相关制度规定,针对现实生活中所产生的一系列纠纷,笔者暂提出以上思考,希望能够对我国相关制度的完善有所启发,以健全社会主义法制。