关于个人集资建房现象的思考

摘 要：近年来，随着房价的大幅上涨，个人集资建房现象层出不穷。将从国内个人集资建房发展现状入手，对我国个人集资住房的现状、政策、原因、问题等方面进行研究分析，最后对个人集资建房在我国的发展趋势进行预测。

关键词：个人集资建房；房价；融资

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0272-02

1 国内个人集资建房现状

所谓个人集资建房也叫做个人合作建房，是指房屋的购买者不依靠开发商,自己组织起来集资建房,自行或委托购买地皮、成立管理机构,同时聘请设计院、建筑公司、监理公司、财务审计单位等工作,完全自行承担,以此降低房屋的成本。

国内个人集资建房现象以两次高潮为其主要代表。第一次高潮发生于2003年-2004年间，首先由上海和北京发起。代表事件为北京“个人集资建房第一人”于凌罡领导的“合作建房联盟”，但最终因拿地失败而告终。

个人集资建房的第二次高潮发生于2006年，以温州个人集资建房组织成功拿地为代表事件。2006年11月15日，温州个人集资建房的发起机构――温州市市场营销协会委托开发商拿到了当地政府挂牌出让的地块。但是温州个人集资建房人在成功“拿地”后，却迟迟无法取得进一步的突破。据媒体报道，当地政府规定，作为项目立项的一个前提，温州“个人集资建房”须转入房地产开发轨道。目前温州“个人集资建房”已转入房地产开发轨道，256名会员全部转为项目的投资股东。

2006年12月22日，深圳个人集资建房组织的81位合伙人通过竞拍成功买下了两栋宿舍楼，每套公寓大约46平方米，纳税后每套总价约7.5万元，均价仅有1623元／平方米，目前已成功入住。

温州和深圳自建房的成功让其他城市个人集资建房的拥护者们欢欣鼓舞，全国个人建房的热情空前高涨，但结局是其他城市并没能复制温州和深圳的成功。

杭州个人集资建房因为缺少合作银行融资受阻与合作会员之间组织不利而导致失败。

郑州个人集资建房因为在土地开标前未筹集到300万保障金而受挫，最终转向组建专业致力于个人集资建业运作的实业机构――中基地产，走向了房地产开发的道路。

总之，虽然近几年个人集资房现象在我国风生水起，但除温州和深圳等仅有数个算得上成功案例外，其他均因各种原因而终止。这充分说明个人集资房在我国的发展还有漫长的道路要走。

2 相关政策分析

政策主要体现在1992年《国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局关于印发〈城镇住宅合作社管理暂行办法〉的通知》,此文件规定,住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意,报市 (县)人民政府房地产行政主管部门批准后,方可设立。其建设用地由行政划拨,参加对象必须是具有城镇正式户口的中低收入家庭。住宅合作社的住宅可以自行组织建设,也可以委托其他单位建设,但建成后必须以社员自住为目的,不得向社会出租、出售。此外,住宅合作社对社员家庭每户合作建房的面积控制标准也有相应的规定。

随着社会主义市场经济体制的不断建立健全和住房制度改革的不断深入,房地产市场体系不断完善,根据新形势的需要,2003年国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,对我国的集资合作建房政策进行了原则性的规定。2004年,建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行等四部门《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》中对集资合作建房政策进行了细化,作出了更具体的规定。根据这两个文件的规定,集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均严格执行经济适用住房的有关政策措施。集资合作建房主要是鼓励住房困难户较多的工矿区和困难企业,经市、县人民政府批准,可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下,利用单位自用土地进行集资合作建房。参加集资合作建房的对象,必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。从批准权限来看,是否发展集资合作建房以及建设规模,由市、县人民政府根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况来确定。

但当前社会上的个人集资合作建房与上述政策规定有明显差别，主要表现在以下几方面。一是参加的集资对象不符合规定条件,个人集资合作建房意向者大多并不属于低收入居民,有些还不具有所在城市户籍,不在当地目前的住房保障体系内。二是组织主体不符合住房困难户较多的工矿区和困难企业单位或经批准成立的住宅合作社的要求,各城市出现的个人集资合作建房者们大多由自然人通过网络来发起并组织实施。三是没有用于建设的自用土地或土地部门划拨的建设用地,个人集资合作建房者们需要通过招拍挂方式在市场上取得土地。通过以上三方面的对比,当前社会上的个人集资合作建房和国家现行的集资合作建房显然不是一回事,自然也无法享受目前集资合作建房所享受的各项优惠政策。这也是个人集资合作建房发起人最终选择集资组建公司或委托开发商代建的根本原因。

3 个人集资建房益处

通过查阅资料及本人思考归纳，目前个人集资房之所以在众多城市受到推崇，与这种行为所带来的益处与正效应是分不开的。大致有以下几点：

（1）有利于抑制房价。由于个人自建房刨除了开发商的巨额利润，表现为房价与建筑物的价值基本相吻合。也使得购房者摆脱了中国房地产商集体的要挟和暴利掠夺，实现成本化战略下的住房供给。

（2）住宅概念的创新。个人集资建房的项目将对国人的传统住宅概念产生革命性的冲击。表现为住宅设计上的灵活性；产权的扩大化，比如底商和车库，产权将归集体所有；物业管理将由社区组织委员会聘请，业主有权罢免或更换物业公司，免除了普通商品房可能产生的纠纷。

（3）增进了个人福利。个人集资建房调动社会及个人资源进行住房建设，为民众在耗费巨大的住房问题上寻找到一条新途径，减轻了民众的经济和精神负担。民众也可以将节省下来的资金用于其他消费，以获得更大的效用，由此而增进看整个社会的个人福利。

4 个人集资建房存在问题

在本文的第一部分，我已列举了国内个人集资建房发展现状。由现状我们可以看出，虽然目前全国许多城市都在发起个人集资建房运动，但成功的例子是极少的。这就反映出当前政策体制下，个人集资建房存在不少的问题甚至风险。具体表现为：

（1）政策问题。针对个人集资建房，虽然一直是国家鼓励与支持，但由于缺乏法律与行政法规的立法，且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突，因此，目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。由于其并没有明确的政策保障，所以在实施期间不免会存在一定的风险。

（2）融资问题。资金问题是个人集资建房面临的严峻问题，因为个人集资的能力与开发商的财力不可同日而语。所以往往要借助银行或者基金担保，但在此过程中也将面临着风险。比如：集体建房资金如何规避“非法集资”的法律风险，如何实现“资金的安全监管”，如何安全到位地筹集足够的资金，集资建房者如何顺利实现内部协调等等。

（3）拿地问题。当前的房地产行情，开发商拿地比的是实力和眼光，所以在国内很多城市在土地公开竞标时都会出现众多开发商竞相加价的情形，结果使得土地成家价格远远高于报价。这种形势下，个人集资房拿地受到了很大的挑战。如果没有其他金融机构和政府的支持将很难拿到意向地块。而且不同城市针对拿地所出台的政策也有所不同，有些地方允许个人集资建房拿地，而有些地方则是不支持的。

5 个人集资建房前景预测

目前国家还没有就个人集资建房形成一套规范、完善的法律法规，合作建房目前的发展可以说是遇到了一个政策法规盲区。在国内当前的房地产开发领域，涉及到的利益群体很多，包括上游的建筑、金融，下游的销售、物业等多方面，某一个方面出现了问题，都将导致开发失败。所以其最后总发展的结果还是要依赖政府制定相应的政策法规政策是否健全以及导向。在国家加大房地产宏观调控力度的趋势下，随着住房保障的进一步实质性进展，将使得个人集资建房退出历史舞台！

参考文献

［1］李小龙.个人集资合作建房的政策研究［J］.宁夏大学学报（人文社会科学版），2007.