浅析税收政策应以房地产市场发展为目标

国家发改委、国家统计局日前的调查报告显示，20__年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%。这是自20__年12月我国房价首次出现同比下降后，连续第5个月下降。在这种背景下，作为房地产市场重要调控工具的税收政策应该如何作为？

笔者认为，从整体上看，房地产价格的上涨是一种长期趋势，税收对房地产市场的调控，应注意把握调控时机和调控力度。税收政策不应该简单地以调控房价为方向，而应该以促进房地产市场健康、有序发展为目标，在税制结构、课税对象、税负水平和征收管理上重新进行系统设计，最终建立起规范、健全的房地产税收体系。

房地产价格总体上涨是一种趋势

从理论上分析，世界各国的房地产价格，既有价格上涨的状态，也有价格下降的状态，因为在不同的历史时期，房地产价格的供需关系是不相同的。

推动房地产价格上涨的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，购买力增强；二是城镇化步伐加快，对住宅的需求增多，这是一个世界性趋势；三是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上涨；四是房地产投机因素推动房地产价格上涨；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。影响房价下降的因素主要包括：一是经济不景气，房价在短期内下降；二是政府干预，抑制房价上涨；三是自然灾害，如地震、海啸等，导致居民离开；四是突发事件的影响，如美国的“9·11”事件，引起人们恐慌；五是金融危机，如20世纪90年代的亚洲金融危机和目前在全球范围内发生的金融海啸，导致房地产价格下跌甚至崩溃等。

比较上述两方面因素，从中短期看，有时是下降因素影响大，有时是上涨因素影响大，并无规律可循；但从长期趋势而言，房地产价格的整体上涨是一种趋势，因为随着经济不断发展，居民收入水平提高，人们改善住房条件的要求会不断提高，地价上涨的趋势难以改变。从长期来说，房地产价格必然是持续上升的。

从现实情况看，世界各国房价的变化也证明了这一趋势。如美国，从1950年～20__年，美国有代表意义的300多个城市的房价是稳步上升的，而同期所对应的建筑成本变化幅度并不大。

准确运用税收调控政策

税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。

对于房地产价格上涨的不同情况，税收应采取不同的对策。当房地产价格正常变化或正常上涨时，税收政策应该保持稳定，通过中性的税收政策促进房地产市场的发展。如上所述，房地产价格总体上涨是一种趋势，属于一种正常的状态，这就不需要政府对之进行调控，政府只需要为其提供外部的发展环境。从税收政策上讲，需要不断完善房地产税制，保持税制的合理性。

当房地产价格上涨处于不正常状态时，就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收，提高购房者成本，减少对住房的不合理需求，进而降低房地产价格上涨的水平。因为房地产价格的过快上涨，不仅加大购房人的成本，更主要的是会给国民经济发展带来一系列不利的影响，所以必须运用宏观政策手段进行调节。

在税收政策实际运用的过程中，尤其要注意税收调节的度，要辩证评估税收政策的效用，不能过分夸大税收调控的效果，而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节，实现信贷政策、土地政策和税收政策的协调与配合。从世界各国的情况来看，不管是美国、日本等经济发达国家对房地产市场的调控，还是亚洲“四小龙”在亚洲金融危机时对房地产市场的调控，实际效果都并不理想。这说明政府的调控有诸多局限性，与房地产市场的发展有一定距离，不能对其期望过高，这一点尤其值得我国在下一步调整和改革房地产市场税收政策时借鉴和参考。

我国房地产税收政策目标的选择

近年来，由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列不良影响，我国政府出台了一系列的调控措施。在税收政策上，通过对二手房交易征收营业税、个人所得税、土地增值税等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，进而减少了一部分投机性需求。20__年以来，又大幅调整了印花税、营业税、土地增值税等税收政策。但是应该认识到，这些措施只是一些过渡性政策，并未实现调控的最终目标。从房地产税收政策调整的方向而言，必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则，以促进房地产市场健康、有序发展为方向，至少实现调控有力、房地产税收稳步上涨、房地产税制结构合理三大目标。

第一，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段。调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的房地产市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应如何判断房地产市场是否健康？衡量的标准是什么？笔者认为，一是应该保持房地产业和国民经济的同步发展。房地产业的发展速度应与经济发展速度基本同步，房地产投资额的增加速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力，使居民的收入与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3～7，即大多数家庭要用3年～7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，加之收入分配很不规范，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。三是考虑投资收益率。对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于购房和租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，则表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力。目前，全国房价的总体水平有所下降，尤其是深圳、广州等城市的房价回落较快，但仍然存在一些泡沫。

第二，保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可

移动的特点，因而其税源具有稳定性。从经济合作与发展组织（oecd）成员国的情况看，近40多年来，其以房地产税收为主体的财产税收入，都保持了相当稳定的水平。20__年oecd成员国的房地产税收占税收总收入的平均水平为5.5％。我国20__年～20__年房地产税收占税收总额的比重分别为3.27％、3.83％、4.50％、5.02％、5.10％、5.19%、5.30%、5.11%，低于oecd成员国的平均水平，再综合考虑费改税因素，还有进一步提升的空间。

第三，保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。从完善房地产税制结构的目标出发，一方面，应在三个不同的环节都课征税收，体现全面调节原则；另一方面，三个环节的税收要合理搭配，并借鉴国际经验，加大保有环节的税收比重，体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的，因为保有环节是房地产的最终环节，而且能充分体现房地产的市场价值。