浅析房屋承租人优先购买权的限制

中图分类号：D923.6 文献标识码：A

内容摘要：《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，从表面上看，对房屋承租人的优先购买权没有限制，但是，笔者发现在实际生活中，房屋承租人的优先购买权受到诸多限制。这种限制基于《合同法》的规定，或者基于其他法律及政策的特殊规定，主要表现在三方面：出租人出卖用于租赁的房屋类型、房屋租赁法律关系定法律事实的存在和《合同法》第230条本身的规定。

关键词：房屋 租赁合同 优先购买权

房屋承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖用于租赁的房屋时，在同等条件下优先于他人而购买房屋的权利。目前，规范承租人优先购买权的法律主要是《合同法》第230条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条。但是任何权利都不是绝对的，房屋承租人的优先购买权也是如此，通过考察其他相关法律，笔者发现承租人的优先购买权主要受到以下几方面的限制。

出租人出卖用于租赁的房屋类型会限制承租人的优先购买权

据笔者考察，目前，我国房屋的类型主要有建设在宅基地使用权基础上的农村房屋、建设在国有划拨土地使用权基础上的经济适用房、建设在国有出让土地使用权基础上的房屋以及既可能建设在划拨也可能建设在出让土地基础上的单位集资房。一般而言，房屋类型不同，房屋所有权人处分房屋的权利不同，房屋转让时的限制也不同，因此当房屋所有权人作为出租人出卖房屋时，并不是所有的承租人都具有购买资格。

（一）城镇居民租赁农民房屋不能享有承租人优先购买权

虽然《合同法》第230条对享有优先购买权的承租人没有任何身份限制，但其他法律或者国家政策对其有一定限制。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）从抑制宅基地需求的角度，强调了禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（[2007]71号）则把抑制宅基地及农民住宅的供求两个方面结合起来，强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。由于物权法、合同法、民法通则等法律都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此农村房屋的买卖行为需要遵守国家政策。根据以上国家政策，城镇居民购买农村房屋合同是无效的，但这并不能说明城镇居民不能租赁农村房屋。因此，虽然城镇居民可以租赁农村房屋，但是当农民出卖用于租赁的房屋时，由于农村房屋只能转让给同集体经济组织的成员，于是城镇居民作为农村房屋的承租人所享有的优先购买权就受到了限制。

（二）承租人租赁单位集资房时优先购买权受到一定限制

近年来，我国商品房市场发展迅速，房价的涨幅远远超过了居民收入的涨幅。于是，有些单位在政策允许的范围内，为解决本单位职工的住房需求，通过向职工集资然后以一定的优惠价格卖给职工。这些房屋大部分建设在国有划拨土地使用权上面，也有少部分建设在国有出让土地使用权基础上。职工购买单位集资房后，由于工作变动不在原单位上班了，该职工将房屋出租，房屋承租人是否享有优先购买权？笔者认为，应该区别情况对待，首先看当年购买单位集资房的合同书是否有对职工转让该房的限制性约定以及单位是否享有更优先购买的权利，如果有约定，只要此约定不违反法律的强制性规定都应承认其效力，尊重当事人的意思自治；如果没有相关约定，划拨土地的房屋承租人只有转变成单位职工才享有优先购买权，而出让土地的房屋承租人应该享有充分的、不受限制的优先购买权。

考察这类房屋承租人优先购买权受限制的原因，笔者发现不管是农村房屋、单位集资房还是经济适用房都具有以下三个特点：其一，福利性。这类房屋或者享受到了国家税收的减免优惠，或者房屋购买人由于特殊身份享受到了一定的价格优惠。其二，具有较强的人身依附性。这类房屋的购买人需要具备一定的组织成员身份或者具备由国家认定的中低收入家庭身份，并且这种身份具有不可转让性。其三，具有较强的政策性。这类房屋的存在反映了特定时期国家为了解决城乡人民住房问题而作出的暂时性政策安排。

房屋租赁法律关系定法律事实存在限制承租人优先购买权

存在合法转租的情况下，原承租人和次承租人的优先购买权受到相互制约。一般而言，承租人作为优先购买权的主体并无争议，但是现实中经常发生承租人经出租人同意后又将房屋转租给次承租人的行为。于是，当房屋出租人出卖租赁的房屋时，可能会发生原承租人和次承租人之间的优先购买权冲突。笔者认为解决冲突的原则是：首先，由双方协商解决由谁行使优先购买权，以充分尊重双方的意愿；其次，在双方协商不成时，应考察谁向租赁的房屋中安装了更多的不可移动或移动可能损害房屋价值的固定资产，此添附行为增添了房屋价值或者增加了房屋的舒适度；再次，以上两个原则仍不能解决优先购买权的冲突，应尊重出租人对交易对象的选择；最后，当出租人不愿表达意愿而得罪双方，可以考虑由原承租人和次承租人采取抓阄的办法。

存在多个承租人分别对房屋进行局部租赁而出租人将房屋整体出卖时，各个承租人对房屋整体都没有优先购买权。出租人是自己利益的最佳判断者，当出租人认为房屋整体出卖更能增加其利益时，片面强调局部承租人对其承租部位享有优先购买权，就可能损害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整体房屋的优先购买权，因为法律规定出租人单独出卖承租人的承租部分时承租人对此享有优先购买权，而对其他部分没有优先购买权，承租人行使优先购买权不能超出权利范围。设立承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于不动产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果允许局部承租人享有不动产整体的优先购买权，若众多承租人同时主张权利必然会出现诸多矛盾。其二，当房屋整体出卖时，局部承租人也不享有其承租部分的优先购买权。在出租人整体出卖房屋的情形下，该房屋整体应视为交易的对象，承租人若主张其承租部分的优先购买权，无异于将一物分割出卖，“把不适于分割房子零碎的卖给各租户，甚至超越了各人所租的范围，既损于房东的利益，又形成了新的多数房东将来无法避免的纠纷，所以法院就不能片面的去看房户一面的利益，去保护房户优先购买权”。况且“城市房屋，即使是私人的资金所建筑，也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利，就是说房主行使产权，也须服从社会利益，如房屋不宜分割出售，承买人虽不是房户之一，但买下全幢房屋确有利于工商业的发展，同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题，这样处理是适当的。否则，仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了对社会的利益，就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。”最高人民法院在1952年所做的批复，在今天看来仍然具有指导意义。

房屋租赁合同是否备案可能会限制房屋承租人优先购买权的行使。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”登记备案的要求主要是出于行政管理、治安管理以及税收等方面的考虑，并不是房屋租赁合同的生效要件，而只能理解为对抗要件。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，登记备案后的房屋租赁合同就具有对抗第三人的效力，在这种情况下，承租人优先购买权所具有的对抗效力，主要体现在出租人与第三人之间的交易行为不得侵害承租人的优先购买权以及合法转租关系中租赁合同备案的承租人优于租赁合同没有备案的承租人行使优先购买权。

《合同法》既赋予房屋承租人优先购买权也限制该权利行使

（一）只能在出租人“出卖”租赁的房屋时的合理期限内享有

1.房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提。房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提，合法租赁关系又以出租人对房屋有权处分为前提，而出租人是否有处分权以法律或者合同为依据。目前我国房地产市场的结构比较复杂，房屋的所有权人基本可以分为完全产权人和有限产权人。完全产权人对房屋的权能最全面，当然可以出租，因为出租是所有人行使处分权的一种表现。《经济适用住房管理办法》第33条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”由此可见，经济适用房购房人是典型的有限产权人。如果经济适用房的所有权人在没有取得完全产权的情况下把房屋出租给他人，这种租赁合同是无效的，承租人不仅不能基于此行使优先购买权，而且经济适用房购房人的出租行为还是一种违法行为，可能受到相关行政机关的处罚。但是，当经济适用房的购房人具备一定条件时，可以把有限产权转为完全产权，此后所有权人就可以转让出租等任意处分该房屋。根据《经济适用住房管理办法》的规定，有限产权转为完全产权的条件是：购买经济适用房满5年，并向政府交纳一定比例的土地收益等相关价款。

2.如何理解“出卖”。笔者认为应联系买卖合同的“出卖”一词来理解租赁合同的“出卖”，不能随意对出卖做扩大解释。《合同法》130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”出卖租赁的房屋就是出卖人（出租人）将租赁给承租人的房屋出卖，以获取相应的价款为目的，价款常常表现为货币。因此，出租人以房屋所有权作为出资份额转移到合伙企业、有限责任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通过出让房屋所有权取得货币，故不应视为出卖房屋，承租人此时不应行使优先购买权。

3.如何理解合理期限。把合理期限界定为三个月，最早见于1983年颁布的、现已失效的《城市私有房屋管理条例》第11条的规定。随后该期限又被《意见》第118条所采用。但是时过境迁，1999年与1983年和1988年的房地产一级市场和二级市场及其房屋租赁市场相比都有了很大的改观，于是1999年实施的《合同法》并没有沿用原来的“三个月”期限，而是改用更科学、更合理的“出卖之前的合理期限内通知”。笔者认为，该合理期限最长为三个月，具体何谓合理期限应该根据特定案件而由人民法院确定，但应考虑以下几个因素：其一，出租人出卖房屋的急迫性及需要货币的急迫性；其二，承租人另外寻觅房屋居住的机会；其三，出租人和承租人之间沟通联系的机会；最后，房屋所在地的房屋租赁市场及其房地产市场状况。

（二）仅仅相对于其他潜在购买人在同等条件下才享有

“同等条件”的基本内容是指购买人给定的关于购买房屋的条件，主要包括三个方面：一是价格条件，二是价款支付条件，三是其他条件。

购买人对房屋的报价关系到出卖人的核心利益，一般情况下，出卖人会选择报价较高者与之交易。因此，在相同报价下房屋承租人的优先购买权应受到尊重。

但是，理性的出卖人除考虑价格外，还会考虑获得较大利益时的风险因素。因此，出卖人还会关注购买人的价款支付方式和支付条件，例如购买人是否为支付价款设定了种种对出卖人不利的限定条件或者购买人是否为此项付款设定了担保，又如购买人是一次性付款还是分期付款，如果分期付款，购买人的后续支付能力是否有保证等。很明显，如果其他条件相同，一次性付款的其他购买人会优于分期付款的房屋承租人，此时，房屋承租人就无法行使优先购买权。

当然，出卖人也是一个普通人，不可避免在交易过程中掺杂主观评价因素，这就是笔者所说的其他条件。换句话说，如果在租赁期间，承租人给出租人以不良评价，即使房屋承租人报出同等价格，但低于其他购买人的信誉，仍然可能无法行使优先购买权，因为法律无法强制出卖人将房屋必须出卖给特定人。

参考文献：

1.最高人民法院1952年5月17日法监字第8012号

2.广州3户家庭出租经适房被惩 5年内不得再申购，news.省略/a/20090908/000225.htm