论房地产项目精细化工程管理

【摘要】房地产市场愈演愈烈的竞争促使房地产企业必须加强管理模式的突破，而针对庞大复杂的房地产项目来说，精细化工程管理的实施是企业在未来竞争中立于不败之地的保障。本文概述了精细化管理的必要性及核心内容，在此基础上提出了几点提升房地产企业精细化工程管理水平的措施。

【关键词】房地产项目；精细化管理；措施

前言

我国房地产市场如火如荼的发展带来了激烈的竞争，并且随着市场选择、政府宏观调控的不断进行，在未来的竞争中必将淘汰大量缺乏核心竞争力的房地产企业。房地产项目是房地产企业向市场提供的唯一的产品，同时房地产项目的好坏与否更是房地产企业生命得以延续的灵丹妙药，在未来激烈的竞争中房地产企业能否取胜，能否具备强大的竞争力，在很大程度上取决于其所实施的项目的质量。因此，房地产企业的管理应该将重点关注到实际工程项目上来，激烈的市场竞争迫切的要求房地产企业全面提升其项目精细化工程管理水平。

一、房地产项目精细化管理的必要性

房地产市场的激烈竞争逐见涨势，并且房地产项目的开发成本也在逐步增加，导致项目利润被持续压缩，而随着客户对产品的要求愈加提高，在新时期下房地产企业开辟利润获取的新手段，增强从项目管理中获取效益的能力是十分必要的，这便要求房地产企业走向项目精细化工程管理的道路。这主要关系到以下两方面：

1、关系到房地产企业的发展战略

精细化工程管理对于房地产企业来说既是关乎企业未来走向提高其竞争力的战略高度的问题，又是企业在实施战略过程中的战术手段。就整个房地产市场而言，房地产企业无疑是肩负着土地运营、资本运作、项目管理等三项重要职责的资源整合者。而无论是在囊括了土地运营与资本运作这两项的公司发展战略中，还是实际项目管理的战术操作层面上来说，精细化管理必须要贯穿始终。

2、是房地产企业形成核心竞争力的重要手段

企业在市场中参与竞争最终的目的便是获取利润，而“利润=收入-成本”是一个不变的模式，在市场竞争愈来愈加激烈的当下，收入增长势头虽仍然高涨，但放眼长久，压缩成本更是不容忽视的极具战略性的选择。省钱就是赚钱，这在一定程度上道出了精细化管理对于房地产企业形成核心竞争力的重要性。房地产企业应该通过精细化管理彻底实现对庞大工程项目的层层剥笋式的综合管理，彻底捋顺工程项目中的一切不利因素并将其加以控制，以市场为导向练好内功，形成企业核心竞争力。

二、精细化管理的标准与核心内容

普遍的来说，精细化管理追求的便是企业利润的最大化，其也是实现利润最大化的最为有效的管理手段。房地产企业实行精细化管理主要体现在管理方式由传统管理的随意型、经验型、机会型、粗放型走向规范型、科学型、战略型、精细型，让管理成为企业效益的有力保证，使企业利润获取新的增长点。总体上来说，精细化管理的标准为：实现目标计划管理信息化、操作程序规范化、工种分工专业化、激励考核分段化。

精细化管理可以高度概括为一句话――细节决定一切，房地产企业实行精细化管理就必须高度关注项目运行过程中的每一个相关细节，以每个细节的优化管理来综合保证整个项目管理的系统性和持续性。就精细化管理的核心内容而言，便是要做到业务流程的精细化，即是在规范化基础上对项目运作流程和管理流程进行科学、合理的优化。而房地产项目的业务流程管理包括流程制定、流程再造和流程细化三个阶段：其中流程制定是指管理者根据系统的考量和分析，按照业务流程来审视企业运行正常与否；流程再造则是通过对各业务流程进行的系统化优化来建立合理的企业运行构架；而流程细化则是形成企业核心竞争力的最为关键的步骤。

三、提升房地产项目精细化工程管理水平的策略

房地产项目的精细化工程管理体系是一个科学的、精细的业务流程体系，做到项目的精细化工程管理必须要坚持几方面的原则：

1、节约原则：精细化管理中的节约并不是要求过分的限制成本，而是要通过积极的手段创造条件，着重以事前监督、过程控制两方面进行成本控制，以不断优化的工作流程在项目开启前做到成本浪费的有效预防，以不断优化的工作流程在项目运行过程中找出偏差，以精细化的业务流程提高房地产企业的实际科学管理水平来实现节约。

2、全面控制原则：房地产企业本身具备着庞大复杂的特点，这也是精细化工程管理能起到作用的主要原因。从工程项目的前期规划、施工管理、销售策划等等所有过程来看，只有实施无缝隙的精细化管理，全面控制每一个环节，才能将房地产项目这样一盘复杂又庞大的棋局下活。

3、目标控制原则：目标管理是房地产企业实行精细化工程管理的重要原则及主要方法。做好目标控制便要在精细化管理过程中切实可行的制定目标，并且要做到目标的极度细致与目标责任的极度明确。

4、动态控制原则：针对项目管理所处的不断变化的外部环境，精细化工程管理必须坚持动态控制原则，时刻注意将管理效果、目标与实际的动态条件综合分析，检查偏差并制定修订措施。

房地产企业的精细化管理流程主要由设计方案、施工管理和客户服务三大内容组成，根据以上所述原则，提升房地产项目精细化工程管理水平宜从以下几点来入手：

1、重视设计方案的精细化管理

通常来说，房地产项目的设计方案所耗费的成本只占有项目总成本的很小一部分，但是其对工程总体成本的影响力却是不可估量的，某种程度上甚至可以说工程造价即是由设计方案所决定。因此必须重视如何避免设计方案的先天不足，可采取以下几项措施：

（1）严格管理设计招标，根据实际条件及要求择优选择设计单位；

（2）从设计阶段开始严格考虑工程造价，开展限额设计；

（3）以合同形式有效控制造价，防止设计不断变更所造成的消极影响。

2、加强施工阶段的精细化管理力度

（1）以招标合理控制工程造价。作为工程项目中的甲方单位，房地产企业须对工程施工采取严格的招标把关，通盘对比各投标方施工方案的可行性、经济性来择优选取，在满足工程质量和进度的前提下合理控制成本。

（2）减少工程变更。房地产项目进行过程中，工程变更是不可避免的，但是无节制的变更必然会对工期、质量、成本造成很大影响。房地产企业在项目精细化管理过程中必须做好工程开展之前的图纸审核以及工程进行中的变更沟通，尽量减少变更产生。

3、客户服务的精细化管理不容忽视

针对企业客户进行精细化管理是保障项目收益同时更是保证房地产企业效益的重要手段。房地产企业可根据需要综合管理客户信息，建立客户服务体系，在销售、支付、服务等方面实行全程跟踪。需要指出的是，客户服务体系建立前期可通过建立大客户服务体系来进行实验和探索，然后再将成功的经验复制推广。

4、建立信息数据库实行动态控制

针对前文所提到的精细化管理中的动态控制原则，在管理中使用信息化手段，综合项目相关的人、财、物等要素建立信息数据库，可有效的保证项目进行过程中对项目成本、进度、质量等信息的实时控制，辅助管理人员进行决策。

四、结语

精细化工程管理的实施，是房地产企业整合现有资源，最大程度的实现“开源节流”的重要手段，是工程质量、项目收益以及企业效益的重要保障。房地产项目的精细化管理是一个需要不断细化、不断深入、不断优化的系统过程，建立高效务实的合作管理团队，以科学合理的标准执行精细化工程管理必是未来房地产企业在激烈的市场竞争中获胜的不二法宝。

参考文献

[1] 姜淳. 建筑企业的工程项目管理探析[J]. 科技咨询，2006（09）.

[2] 孙韬. 论房地产企业的穿新型管理[J]. 生产力研究，2011（07）.