新形式下房地产企业财务风险控制

【摘要】房地产业作为一个典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特点。众所周知的巨人集团在巅峰时期突然破产，正是由于在巨人大厦上消耗了大量流动资金，以致资金链断裂，财务风险失控，将整个集团带入万劫不复之地，因此加强对房地产企业的财务风险控制具有重要的意义。

【关键词】房地产 经济 财务风险

一、房地产企业所面临的财务风险现状

房地产企业所面临的财务风险是其在经营过程中所自然产生的特性，首先，房地产企业作为资金密集型企业，其不仅资金需求量大，而且流动性差，资金链断裂风险大。其次，房地产企业习惯于利用传统的滚动开发模式，导致其债务杠杆比率过高，截至4月19日，剔除已经年报的93家上市房企，平均资产负债率就高达62.77%，因而偿债风险高。最后，房地产企业其整个开发周期是现对较长，一般都在一年以上，因此其投资风险也不容忽视。

二、目前房地产企业产生财务风险的原因

（一）资金紧张

对于房地产开发企业来讲，资金主要有三方面来源：一是银行开发贷款，二是自有资金，三是预售款。前二者的大门已经紧闭或即将关闭剩下的就是预售款。然而自2010年10月1日起，杭州市开发商的商品房预售款将全部纳入资金监管账户进行监管，预售资金将实行封闭式管理，银行必须根据项目节点完工程度证明，分批次和分时段向开发商支付相关预售款资金。房地产企业作为资金密集型企业，对流动资金十分依赖，房地产企业的资金一旦紧张，由此带来的房地产企业的财务风险也将迅速上升。

（二）抑制需求

各地限购令的陆续出台，将抑制市场过热，防范过热的投机性购买等不合理需求，有利于房地产市场的健康发展和房价的平稳。然而这对于广大房地产开发企业来说显然不是一个好消息，与此同时，房产税如“箭在弦上”，房产税试点推行再次提上日程，从而增加购房成本，抑制需求。相关政策的陆续出台，对于房地产企业可谓雪上加霜，目前房地产企业普遍依靠的是高价拿地，快速买楼的盈利模式，而如果抑制了需求，房地产企业原先贷款高价拿地建的楼盘不能很快售出，而又要向银行支付高额利息，将进一步加剧房地产企业的财务风险。

（三）增加供给

2011年刚出台的“十二五”规划指出，未来五年，我国将建设3600万套保障房（对于房地产企业来讲，与其说是块大蛋糕，其实更像一块鸡肋，因为建设保障房对于房地产企业来说，基本没有什么利润可言），其中保障房的用地将占土地供给的50%以上，使全国城镇保障性住房的覆盖面达到20%左右。伴随着保障房建设的推进和提速以及相关调控政策落实，供给的大量增加，必将有效地满足市场刚性需求，新建商品房的价格中枢很有可能随着保障房的大量上市而下移，保障房这个鸡肋将不断侵蚀房地产企业的利润区间，从而放大房地产企业的财务风险。

（四）行政督导

房地产作为资金密集型行业，资金需求量大，运作周期长，一般采用高价拿地，快速买楼的方式进行盈利，然而在新形势下，政府不断出台房地产调控政策，并且开始细化落实，一方面卡住了房地产开发商的资金链，在银行信贷，再融资等上面做文章，同时又通过房产税、限购令、保障房等相关配套措施，抑制购房需求，甚至不惜动用行政手段，从而打乱了房地产企业长期赖以生存以来的盈利模式，放大了房地产企业的财务风险，很有可能导致房地产企业出现财务状况恶化，导致房地产企业的投资以及其报酬出现无法全部收回的可能，而房地产作为我国国民经济的支柱产业之一，对现代经济社会有着举足轻重的作用，如何针对目前出现的新形势，采取措施有效控制房地产企业的财务风险就显得十分重要。

三、新形势下房地产企业财务风险控制的措施

（一）加强现金流量管理

要想加强现金流管理，房地产企业应当进行严格的资金预算管理，从预算的制定到预算的执行都必须从严把关，不断监督落实到位，才能使长短线资金得到匹配，不至于出现资金链断裂的情况，同时还应加强内部审计与监督，树立现金流管理意识，房地产企业的各级领导必须切实认识到加强现金流量管理对于房地产企业的生存和发展的重要性，从战略地位定位现金流量管理。最后还可以缩短项目的开发周期，提高资金的使用效率，采取分期开发、边建边销售的开发模式，不断缩短资金的回笼。

（二）调整资本结构，降低财务杠杆比率

伴随着国家对房地产调控力度的逐渐加大以及相关配套政策的逐步落实，房地产市场出现萎缩已成定局，倘若房地产企业依旧维持现在70%以上的高负债，必将把房地产企业的财务风险进一步推高，特别是随着基准利率的不断调高，利息支出将成为房地产企业的沉重的包袱，因此房地产企业应积极调整资本结构，降低财务杠杆，从而有效其控财务风险水平。

（三）向商业地产转型

商业地产是指通过合理经营从而达到取得可持续增长的收益或者可以持续升值的物业资产，比如酒店式公寓、商铺物业等，其已不再是普通意义上的房地产，而是将整个城市生活的方方面面融为一体的大型商圈或城市综合体。如果我们引入SWOT分析法，对房地产企业目前所处的情况进行分析，很容易得出房地产企业目前正好处于既有内在优势，又有外在危险的情况（优势――威胁）ST，此时应该采取的策略是利用优势避免威胁，即利用房地产企业自身能力优势，向其他领域进行扩张和进军，实施多元化经营战略才能有效控制房地产的财务风险。而从目前情况看，房地产企业如果能从普通住宅地产向商业地产转型将有效地规避国家现行政策调控带来的冲击，从而有利于降低房地产企业的财务风险。

参考文献

[1]赵玉霞.房地产财务与管理[M].北京：人民交通出版社，2007.

[2]张彩霞.房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（09）.