又到买房好时节?

唱空了这么多年，房地产空头终于扳回一局。

延续2013年四季度的销量颓势，房价终于在2014年一季度松动。在只爱“追涨杀跌”的中国楼市里，松动就代表下挫。

房屋降价、房企资金链断裂的新闻层出不穷，房地产泡沫似乎就要破裂，人们又开始恐慌房价下跌是否会引发中国版的次贷危机。

不过进入10月，房地产市场忽然吹来春风：央行要求银行加大住房按揭贷款的支持力度，还降了息，地方政府也相继出台刺激政策。

统计局公布的10月数据显示：虽然房价依然下跌，但销量已经回暖。而房屋销量领先于房价，似乎政府的救市政策起了作用。

开发商们打出广告说，这是“世纪钻石底”，“捡便宜”的时机稍纵即逝，买房得抓紧了。

市场情绪的转变如此之快令人咋舌。对于普通人，特别是“住房刚需人群”而言，现在买房时机是不是成熟了呢？恐怕未必吧。

除去金融属性，房屋的价值便是供人居住了。从长期关系来看，房地产的发展与人口增长、流动有巨大的关联。所以这10年的房地产辉煌正伴随着轰轰烈烈的城市不断扩大、农村人口不断流入的中国城市化进程。不过人口增长和流动带来的住房需求增长在2014年戛然而止了。

统计显示，由于人口高峰已过，2014年适婚人口开始减少，“刚需”在未来将会越来越少。同时，新增城镇人口也在减少。

《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》预计，2020年中国城镇化率将达到60%。假设2020年中国人口为14.5亿，此时城镇人口将会达到8.7亿。而2013年中国城镇人口为7.3亿，也就是说，2014至2020这7年，规划中的新增城镇人口为1.4亿，平均每年增加2000万。以目前城镇人均住宅面积33平方米来计算，这些人口的需求为46.2亿平方米，平均每年约需求6.6亿平方米，远小于2014年14.6亿平方米的新开工量。

如果算上目前的房地产库存和保障房建设的房屋供给，整个房地产的过剩困局就更加突出。

按照规划，我国将在2020年完成棚户区改造房2500万套，即使只按每套80平方米计算，也将在这7年内投放20亿平方米的房屋，平均下来每年近3亿平方米，而2013年库存房产已达到4.9亿平方米。也就是说，单看2014年，新开工的14.6亿+3亿棚户区改造房+4.9亿房屋库存，一共有近22.5亿的房屋供给去争抢6.6亿（以上均为平方米）的需求，怎么看都过剩得不得了。

所以在即使2014年完全不建房也能满足75%住房需求的过剩环境下，摆在中国房地产业面前的只有一条路：减产。

而对房地产这种资本聚集型、极度依赖外部融资的行业而言，减产就意味着企业经营遭遇危机，资金链紧张，需要靠降价来回笼资金。在热衷“追涨杀跌”的购房者面前，导致的只能是继续降价。因此，从供给的角度看，房价难逃下跌的命运。

然而减产的后果还不止于此。房地产已是我国最重要的产业，除提供大量的地方政府财政收入和GDP外，几十个大小行业与其息息相关。一旦房地产开发减速，这根链条上的所有行业、从业人员的收入都会受到负面影响。收入减少购房需求自然也跟着减少。房价在需求和供给两方面都没有支撑。

除此之外，投资/投机购房也将逐步萎缩：虽说投资性购房与房贷利率息息相关，降息可能在短期内刺激房价，但近年银行理财、信托产品等理财渠道逐渐拓宽，投资/投机资金一定程度已被分流。今年以来，资金从房地产相关资产中流出而流入股市和债市的趋势非常明显。

而且，千万别忘了二手房这个存量巨大的市场。

目前我国的户均房屋保有量已为1.03套，达到国际中上游水平，未来购房需求显然小于卖房需求。而观察人口结构与房产关系，我们会发现人们普遍会在青、中年购入房产储备，到退休年老时卖出房产养老，人口结构对二手房产供给的影响极大。而中国可能会在近5年里遇上这样的人口结构巨变：第一波婴儿潮时出生的人将会退休，极有可能在这时卖出其房产，让本已过剩的房产供给更加过剩。更别说还有反腐对洗钱购房的打击了。

近两个月的房市回暖是央行降低房贷利率吸引“刚需”进场带来的，而非房地产市场的真正恢复。这些“刚需”即使不在此刻进场，也会在房价继续下跌后进场。所以此类政策无异于透支未来的需求。2008年金融危机时央行也出台过相似的政策来稳定房价，以失败告终。如今面对更加过剩的房屋供给、更加萧条的经济现实，对“刚需”们而言，持币观望或许才是更好的选择。