买房又到恐慌时

李雷抱着电话，打给他能想到的各种朋友，为了一套北京北五环外的商品房――找关系参与售房摇号，这是他和韩梅梅计划里的婚房。

托九年制英语课本的福，李雷和他的女朋友韩梅梅算得上名人，至少大多数中国80后都认识他们，尽管如今他们也只不过是朝九晚五的普通上班族。两个人月薪相加约等于1万5、年底有一定数量的奖金、共同存款不多，他们看上的房子均价2万1、大小90平方米左右。通常而言，如此一套房子，首付需要40万-50万、月供7000-8000元，按揭25年。双方父母凑一凑首付，之后两个人负担贷款，也不是不能承担，毕竟，对于如李雷和韩梅梅这般适婚年龄的独生子女而言，房子是刚需。

这浓郁的刚需，在房地产政策从紧多时之后、在刚刚过去的世界末日之后，令人意外地爆发了，并且大有蔓延2013年全年的趋势。但是所选楼盘20套房源和1000人排队的数字差距令李雷瞠目结舌――居然无房可买？冷淡许久的一线城市楼盘市场，在预期上涨的一瞬间，供不应求了。

这一次，防的是，没有剩房。

楼市又火了

曾经持续的低迷令李雷对房价下调心存幻想，但现实再一次“洗礼”了他。

2012年11月以来，房地产市场回暖趋势明显，轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，李雷们的预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队抢购的现象。“淡季不淡，这是业内十年不遇的现象”，东亚新华地产市场部经理周成浩说。

2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入2010年第四季度后，楼市“量价齐升”令人欢欣鼓舞。

尤其是在2012年12月份，一线城市房价年内首次出现同比、环比全面上涨，楼市在这个寒冷的冬天显得温暖如春。

呈现于北京二手房市场的则是挂牌价格纷纷上涨，业主惜售心态明显。链家地产市场研究部报告显示，仅2013年1月1日至14日，北京市二手住宅成交7384套，与2012年12月同期（2012.12.01-2012.12.14）相比，增长0.96%，与2012年1月同期（2012.01.01-2012.01.14）相比，增长幅度甚至高达341.1%。而截至记者发稿前，北京市二手房均价为30803元/平方米，同比上涨36%。

普遍的观点是，调控政策的两面性主导了这一轮房价上涨：一方面，限购政策的实施正阶段性引发一定的副作用，很容易引起需求的集中释放；另一方面，房企推盘意愿和二手房业主惜售，都导致房源紧缺。因此，今年房价上涨的压力仍然较大。

北京链家房地产经纪有限公司市场研究部专员张全国同时表示，“四环内二手房占据了市场主力地位，新盘稀缺且定位高端。所以目标定位为四环内区域的购房者只能选择二手房。即使在郊区，二手房也具有总价低，能够及时入住等优点，对自住型购房者的吸引力较大”。

楼市之火爆，令如李雷等刚需购房者惶惶然：如果刚需一直都在，那么房价为何陡然上涨？这样的上涨和抢购趋势又会维持多久？

“强烈的住房需求的持续时间取决于城镇化的进程。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池坦言，农村人口的不断涌入，令城市人口住房需求不断扩大，“从全国角度，我国的城市化率已经达到51.3%，正好处于城市化快速发展时期”。

赵秀池说，按照诺瑟姆提出的城市化发展的S型曲线规律，当城市化率超过了30%，即到了中期阶段，这时城市化会加速，一直持续到70%。“这个阶段，农业劳动生产率提高，大量农业剩余劳动力离开土地，工业化进入起飞阶段，大量劳动力进入城镇、城市，特别是进入大城市的工厂、各类服务业就业。按照我国每年城镇化增长率1%计算，达到城市化率70%，还需要大致20年左右的时间”。

拿地，还是拿地

李雷们为什么觉得买不到房子？因为地少人多，地比房贵。

与2012年北京土地市场的先抑后扬相比，2013年一开年，北京土地市场就出现了一波“高潮”。2013年1月9日，顺义新城商业金融用地和石景山区老古城综合改造项目顺利成交；1月10日，中海以20.18亿元中标石景山区老古城一住宅商业地块；1月18日，海淀区玉渊潭地块和丽泽金融商务区地块进入招标程序，1月21日，丽泽金融商务区两宗地块以及昌平区东小口镇住宅混合公建用地现场招标，均成功出让；1月25日，朝阳孙河地块由泰禾集团以18.5亿元竞得……

统计显示，1月份北京将出让的住宅用地约190万平方米，这一数字超过了2012年上半年的总和。

但是，2013年的“开门红”对于中小房企而言，“拿地”的热情正被现实狠狠打磨，网易房产统计报告显示，2012年9月至2013年1月28日的近5个月时间内，北京市共成交涉及住宅用途的经营性用地29宗。其中，19宗为国企获得，占比为65.5%，土地成交面积约为244.7万平方米，占比为71.7%。“民企中的上市房企又拿走了6块，只有4块地成为‘漏网之鱼’，但其中两块还是被大连万达所斩获。”

“面粉比面包贵”，周成浩如此形容火爆而艰难的拿地过程，“现在房企就是拿地，节后房价一定还会上涨。未来一年，销售不是问题，拿地才是关键”。他认为，2013年对于房地产的政策调控不会更加严厉，“政策定调是在每年年底的中央经济工作会议，去年的会议上对此没有进一步调整，节后两会更加不会对楼市带来决定性的影响。新领导班子上台，发力房地产市场，是提振经济的重要部分”。

RET睿意德高级董事王玉珂则表示，由于过去两年政策调整造成的土地断档，在2013年得到释放，并且带来良好预期，但是开发商仍旧面临回款压力，因此这一轮市场向好将着力针对刚需销售。因此，小户型和二手房成为主流房源。

请不要伤害刚需

刚需从哪里来？从城镇化进程而来。

二手房的火爆局面，并不能掩盖中国人对新房子的热情，2012年12月1日，位于通州的东亚・印象台湖开盘发售，现场人山人海，认购开始后3个小时便告售罄，总销售额近3亿。据东亚・印象台湖项目负责人介绍，“此次一期开盘共推出三栋楼，共计312套房源，属小户型纯新盘，70年大产权，最低起售价格仅11500元/平方米，是通州区难得的高性价比楼盘”。加之开盘当天的折扣优惠，场面一时风头无两。事实上，如上场景绝不仅此一家，李雷和韩梅梅看上的国风美唐同样炙手可热、供不应求。截至2012年年底，该楼盘销售总金额已超过20亿元。

都是谁在买房子？除了李雷们这样的北京土著，还有很多为首都添砖加瓦多年，扎根北京的外地青年。他们已经完成了连续缴纳5年个税的要求，并且拥有一定的经济基础，急于落地安家――这就是刚需的增长。

提及此，城镇化是绕不开的话题，“城镇化一方面表现为城市化率提高，更重要的一方面是要提高城市化的质量，让进城务工人员真正成为居民，把城市作为自己的家”， 赵秀池认为，“城镇化首先就要为新增城市人口提供住房。其次，要为进城人员安排就业。为此就需要发展工业园区等各种工商业地产。第三，大量的人口进城，各种公共服务，包括交通、学校、医院、商场、超市等也都需要同步建设。所以城镇化对房地产业的发展有重要影响，是房地产业发展的一个重要导向。房地产业要根据城镇化的需要去安排布局与进行投资”。

与一二线城市房地产市场异常火爆形成鲜明对比的是三四线城市上演的一出出“空城计”，政策和调控在两者间摇摆博弈。

“政府调控是一件两难的事情”，谈及此周成浩颇为无奈，“房子的分配问题不是简单的房产税、个人房源信息完善机制可以解决的，房屋的属性过于复杂，权属难以区分。有的时候伤害的是‘刚需’”。

李雷和韩梅梅携手看了一圈房子，郊区觉得远、市中心房价贵、老小区设施落后、新小区周边不完善，还有学区问题，都合适的房源又紧俏……

防不剩房，裸婚算了。