房贷升息2月余,变现?还贷?

自3月17日起，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率回复到同期贷款利率水平，实行下限管理。下限幅度不低于同期贷款基准利率的O.9倍。个人住房贷款最低酋付款比例可由现行的20％提高到30％。同时，住房公积金的贷款利率也随之调升O.18个百分点。

商业住房贷款优惠利率的取消、公积金贷款利率和个人住房贷款最低首付款比例的调升，直接影响了房产投资者的收益，此举时隔2月有余，对房地产市场的影响已然显露。此时，投资者应该平复心情，仔细思量以下两个问题。

是否选择变现

目前，在上海、杭州等国内一些经济发达城市，个人房产投资以买卖房产赚取价差为主，而不是以出租来获取长期收益。房贷利率的调整可能会导致未来房价在一定程度上的下跌，特别是那些高价位、高回报的房产项目，面临价格下跌的风险更大一些，危及到投资者的收益。

等待时机的王小姐

以较低价位购进房产的投资者，按目前现行的市场价格出售房产，将会赚取不薄的投资收益。王小姐2003年底在上海的徐家汇以7500元／平米的价格按揭10年购买了一套120平米的套房，目前该住宅区的房屋均价已攀升至10000元／平米。如果此时王小姐出售该套商品房，就能获利大约30万元。但是，从目前房产价格来看，北京、上海等城市还有上升趋势，王小姐在房屋均价达到12000元／平米时出售就能获利50多万元，即使房价下跌也不会跌到原价，与加息后每年多支付744元的利息(利率为5．27％时，月还款6778元；利率为5．51％时，月还款6840元)相比，诱惑仍然很大。所以权衡收益与风险，王小姐准备等到时机更佳时变现。

及时出手的曾先生

曾先生可不这么认为，他在杭州富春山居贷款200万元购买了一栋价值300万元左右的别墅，如今可以售到400万元。曾先生认为，在国家限制高价位房产投资的政策环境下，高价位房产已处于顶峰，在不久的一两年内，高档别墅的投资价值可能会有一个较大的回落。即便是房价不回落，银行房贷利率的提高，也令曾先生有些吃不消。利率调整前高档住宅房贷利率5．31％，调整后达到6．12％，曾先生所借的20年200万元贷款将多付22万元左右利息(利率为5．31％时利息1250562元，利率为6．12％时利息1473181元)。而曾先生认为他的这套房很难再升值20万元，何况日后的房贷利率还可能远在6．12％之上，所以准备及时出手。

是否提前还贷

3月份房贷利率的调整，实质上是继2004年10月29日央行上调房贷利率0．27个百分点之后，再次上调房贷利率。在不到半年的时间里，房贷利率至少提高了O．47个百分点，且房贷的预期利率还在呈上升趋势。利率上升就意味着利息支出的增多，因此，有不少投资者已经开始在盘算着提前归还住房贷款了。但在目前的环境下，是否应该提前归还银行贷款呢?

月供增加

虽然整个还款期内所支付的利息大幅增加，但从每月所增加的月供来看，并不是很多。以50万元30年期的房贷为例，平均每年增加了1205．86元的利息支出，平摊到每月只增加了100元左右。而根据房贷的政策，贷款利率实行每年一调的方式，这意味着目前正在还贷的投资者，从2006年1月1日开始才需要多付利息。

利率比较

从目前银行的商业性贷款品种上来看，住房贷款是利率最低的贷款品种。借款者若是出于避害冲动，用暂时闲置的资金归还了住房贷款，遇到新的投资项目而需要向银行申请非住房类贷款时(此时已失去了办理第一套住房贷款的条件)，就不得不去支付更高的利息。我们这里以申请5年期的30万元消费贷款或是助业贷款为例，年利率为6．696％(目前银行的此种贷款利率一般都在6．696％～7．254％)，比同期的房贷利率高出1．426％(6．696％～5．27％)，即每年多支付的利息达4278元。

违约成本

当前，银行为了减少因贷款人提前还款而带来的种种不利，纷纷出台了对短期提前还款收取违约金的规定。各家银行对于1年内违约还款的罚金不尽相同，有的银行规定为“提前还款数额的一个月的利息”，有的银行的违约金高达提前还款额的5％，例如提前归还50万元的房贷，违约金就是2．5万元。

提前还贷别忘退保　资金充裕或有其它投资项目需要提前还贷的投资者应该注意，向银行申请住房贷款时曾经缴纳了个人住房贷款抵押房屋综合保险(该险种的保费由银行在办理房贷时代保险公司一次性全部收取)，因此，如果借款人确定提前归还贷款，不要忘记退保。退保时，保险公司会将未到责任年限的保费全额退还给投保人。但需要注意的是，个人住房贷款抵押房屋综合保险包括长期财产损失保险和还贷保证保险，提前还贷的借款人可以选择只退掉还贷保证保险而保留长期财产损失保险。在借款人还清银行贷款后，房屋保险的受益人就由银行变成了借款者，在发生险情后，就可享受保险公司的赔偿。

按期还贷不要逾期　对于那些仍会按期还款的投资者来说，3月17日出台的住房信贷政策还包括了授予商业银行自主决定房贷罚息利率的权利。据此，各银行纷纷加大了住房贷款的罚息力度，将罚息利率由每日O．21％计息改为在借款合同中注明的借款利率水平上加收30％～50％。借款人一定要对这一条款引起重视，不要因为疏忽而导致罚息加大了房贷利息支出。