对我国商业银行房地产开发贷款风险及其防范的思考

[摘要]本文在简单论述了银行内部在管理信贷资金存在风险的基础上，时如何化解商业银行的信贷风险进行一定的实证分析，指出通过建立风险和资本约束的信贷经营模式、注重房地产贷款项目管理、拓展工程投资顾问业务、加强抵押物价值管理等解决商业银行房地产信贷风险的措施。

[关键词]房地产　贷款风险防范　相关分析

报告显示，当前房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长307％，增速比上年末加快20.4个百分点。如此大规模的房地产贷款，将会在哪些方面存在风险?以下就此进行分析。

一、银行房地产信贷存在的风险

房地产业是典型的资金密集型产业，商业银行的贷款是房地产业发展的主要支撑。因此房地产贷款风险成因除了其市场、政策、客户等外部因素之外，还必须从商业银行内部层面进行分析。

(一)不对称信息是风险产生的主要内困

贷款是商业银行与客户之间的商业行为，因此对银行而言，控制风险的源头除了宏观经济形势变化、政策调整之外。关键在于自身对开发商和开发项目的判断选择。

市场交易主体之间的信息不对称是市场经济的普遍现象，但是在不同的市场主体之间产生信息不对称的原因又是各不相同的。造成和加剧银行与房地产开发商之间的信息不对称的原因可以归纳为以下几方面：一是银行与房地产开发商之间的信息源占有不对称；二是高收益、高负债率客观上造成开发商产生道德风险的动机；三是贷款规模急速膨胀与银行管理能力、制度落后的矛盾加剧了信息不对称的程度。

(二)贷款增长方式存在的障碍

商业银行一反前几年的“惜贷”而一举变为积极放贷，除了由于放贷的外部经济环境有所改善外。更主要是与商业银行自身经营机制出现的一些新变化有关。首先，银行业内的生存竞争加剧，各银行对市场份额展开激烈的争夺，市场红火、资金需求旺盛的行业已经成为各家银行主动寻找客户的买方市场。其次，商业银行内部考核标准的变化，导致商业银行经营策略与以前相比大为不同。银行的内部激励机制一直是影响银行信贷的最重要的因素，各行纷纷加强利润指标考核，奖金与利润挂钩比以往显著加强。以利润考核目标为核心的内部激励进一步推动大量银行贷款投向资金需求量大、上下游关联性强(如建筑建材业以及个人住房消费)、贷款期限长利息收入高的房地产业。同业间相互竞争使部分银行为争抢客户做大规模而不惜恶意竞争。

商业银行内部管理上存在一定的风险，接下来就风险的化解措施，进行一定程度探讨。

二、商业银行防范和化解房地产贷款风险的措施

防范和化解房地产贷款风险，离不开国家宏观政策的正确指引，规范的房地产市场体系和行业监管，土地供应和城市规划调控，产业政策和金融政策的配合，以及社会诚信体系的不断完善，可以说是一项全局性的系统工程。本文主要从商业银行管理的角度作一些分析。

(一)建立风险和资本约束的信贷经营模式

如何处理业务拓展与风险防范的关系是长期以来困扰银行经营管理的重要问题，突出发展时忙于抓分额抢规模，担心因规范管理而丢失客户：问题集中暴露时往往才集中清理限期整改，陷入“一统就死，一放就乱”的怪圈。“在规范中发展，在发展中规范”的口号虽然提了多年，事实上却成为空话，问题的根源在于落后的信贷经营理念和体制。

以下，就当今世界上公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段。风险调整的资本利润率RAROC=(利润－预期损失)(经济资本对房地产信贷的业务导向作用作实证分析。

风险调整收益RAROc=(利润－预期损失)(经济资本

可简化为：经济资本K=非预期风险损失之和进一步引入经济增加值最大化的问题，即在最低资本收益率给定的情况下利润的最大化。

经济增加值=利润一经济资本+回报率

通过上式可知。要获得经济增加值最大化，必须要争取占用较少经济资本。由于银行各部门、分行或业务存在多少风险就有多少非预期损失，就应该分配等额的经济资本，这就要求要大力发展占用较少经济资本(即低风险)的业务品种，对不同的信贷业务依据经济增加值大小而不仅仅是市场需求制定以下不同的控制策略：

a　业务扩张策略

b　业务收缩策略

c　业务保持策略

2004年初，某银行根据经济增加值法对部分重点贷款产品进行了贷款效益分析，测算如下：

上表计算基于以下条件：一是平均新增100万元贷款；二是最低经济资本回报率为12％；三是资产质量稳步转好，假设不良贷款余额与年初持平。

从上表结果中可以得出以下启示：

第一，个人住房贷款的经济资本回报率最高，是当前需要鼓励和发展的贷款品种。

第二，贴现业务利率最低，账面收入最少，但由于风险小、占用经济资本少。其经济资本回报率远高于12％的最低要求。

第三。房地产开发贷款和基本建设贷款，贷款利率和资金成本相同，其账目利润也相同，但是由于两者风险度不同导致经济资本不同。前者经济资本分配系数比后者多2个百分点，后者经济资本回报率高于前者6.8个百分点。投向信用风险越低的产品经济资本回报率越高，经济资本分配系数降低一个百分点，经济资本回报率大约会提高3个百分点。按照一般的会计核算方式，在贷款利率和资金成本相同的情况下。发放一笔同等金额和期限的贷款所获得的收益是一样的，但是在风险调整收益的管理模式下，结果差异很大。

上表测算是以一定的简化条件为前提的，特别是以上年末各信贷品种全辖的平均不良率为基数，即各项业务需分配的经济资本以上年的风险状况为准，并没有考虑到经济资本随着非预期损失的变化而产生的动态变化。由于经济资本等于各非预期风险损失之和(即信用风险损失+市场风险损失+操作风险损失)，要发挥风险调整收益ROAOC对信贷经营的主导作用，必须要进行经济资本的动态计量并以此指导业务发展。

(二)房地产贷款项目管理模式

所谓贷款项目管理，是指银行遵循开发项目的建设流程，贷款总额分阶段发放，监控借款企业资金支用和销售收入，按计划回收贷款本息的全过程。房地产贷款项目管理模式与常规贷款管理最大的不同点在于将贷款发放和贷后管理的过程与开发项目的建设过程有机地联系在一起。力争掌握开发商实际行为和市场的真实信息，降低信息不对称的风险。房地产开发是以每一个项目为单位，其资金循环和周转是以项目为主体，房地产贷款作用于房地产项目，其还款来源也是该房地产项目的销售收入。此外项目建设周期长、期间不确定因素多，这更说明房地产贷实行项目动态管理的必要性。

(三)拓展工程投资顾问业务

投资顾问是指银行利用自身在客户、信息、资金、网络、人才等方面的综合优势。根据客户的需求，为客户投融资、财务管理等活动提供咨询、项目评价、投资控制等服务。投行业务在国际先进商业银行中占用重要地位，提高财务顾问等中间业务收入占比、实现与资产负债业

务的有效整合。成为商业银行未来业务发展的方向。

工程投资顾问其核心内容就是为委托方实施全过程造价控制，常规的造价控制是咨询单位是按照既定的造价控制目标，对造价形成过程的一切费用(广义的工程建设总投资)进行严格的计算、调节和监督，揭示偏差。即使纠正，保证造价目标的实现。商业银行实施造价控制不仅要达到上述目标。而且可以有效地监督贷款资金的运作，主动识别风险，为信贷决策提供决策支撑。

(四)加强抵押新价值管理

在房地产贷款中，普遍实行项目抵押的方式。如何对抵押房地产进行客观、有效的估价是实现抵押担保的关键点。在房地产项目建设的过程中，房地产贷款的抵押物并不是一成不变的，一般由土地转换成在建工程，再由在建工程转换成商品房。如果抵押物价格合理，抵押率又设置适当，应该对开发商有比较大的制约力。开发商一般不会轻易舍弃抵押物，即使为了一时之需，套用了贷款，最终还是会想办法赎回。反之，如果抵押物价格严重高估，抵押物对开发商的制约力就很有限，开发商如果经营上出现问题。就会舍弃抵押物，致使贷款资金运动中断。

三、结语

房地产行业是一个与宏观经济形势紧密联系的行业，与宏观经济风险共生，政策内容不完善、与行业发展水平的不协调、管理上的漏洞与盲区为房地产行业不公平竞争和非理性扩张提供了空间，也是形成贷款风险的重要外因。同时中国房地产业发展的特殊历史进程决定了其行业具有较强的政策敏感性和风险性。在我国当前及今后一段时间房地产业仍将是国民经济的基础产业和支柱产业。金融业与房地产业有着共同的利益关系，在现代社会日益表现为相互渗透和相互融合，呈现出一损俱损、一荣俱荣的局面。房地产贷款仍保持着较高的风险状况。作为房地产开发项目和按揭贷款风险的最终承担者，风险的累计效应将决定中国银行业未来数十年的信贷资产质量。

房地产的繁荣在很大程度上是靠银行信贷支撑的，给银行积聚了巨大风险。开发资金主要开银行贷款，住房消费也主要靠信贷支持。笔者认为：国有商业银行防范房地产贷款风险，首先要摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法，树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制，强调经济资本对房贷业务的动态调整作用。房地产贷款应推行项目管理。有条件的银行应拓展工程投资顾问业务，将贷前评估、贷款发放和贷后管理的过程与开发项目的建设过程有机地联系在一起，掌握开发商实际行为和市场的真实信息，及时揭示和防范贷款风险。加强和改善房地产贷款风险防范措施，对国有商业银行具有重要的现实意义。