香港房地产市场发展与管理对内地的启示

房地产市场的规范管理一直是政府、学者和其他利益相关者研究的热点问题。香港房地产市场发育比较早。其房地产业的发展历程及政府在房地产市场的规范管理上经过多年的运营，已经形成比较成熟的规范管理制度和干预措施。借鉴这些成功发展及规范管理经验，将有助于内地房地产市场的健康发展。

香港房地产市场的发展

香港经济基础健全。经济平稳增长，1996年增长率达4.5％，1997年前3季度分别取得5.4％、6.4％和5.8％的强劲增长；特区政府几乎没有任何经常账目赤字。反而拥有预算盈余。当时，香港市场气氛高昂，投资者信心充足。然而。香港的经济并不是如此乐观，经济隐忧在几年前就已经存在。那就是多年来过度膨胀的资产价格，特别是房地产的价格，以及香港货币制度存在的隐忧。

香港的资产价格，主要是楼价在1997年前10年里上升了逾10倍，物业市场一直畅旺炙热。经久不衰。香港人多地少。土地供应有限，并且香港严格限制土地和不动产的供应，为发展商垄断物业价格提供了条件。房地产市场供不应求，然而银行长期的实质负利率及投机炒卖活动。导致房地产飙升。仅1997年上半年。住宅价格，特别是豪宅市场价格上涨了将近1倍。与此同时，由于经济增长强劲。薪金连年上升。货币收入节节增长；股票市场也增长强劲。1997年上半年恒指由12000多点一路上扬，直升到16800点。一方面。薪金收入增长加上因股市和楼市上涨而带动资产组合膨胀，使实际收入大幅增加，导致市场需求亢奋。另一方面，由于不动产市场价格上扬。造成经济环境恶化，营销成本增加，在消费需求激升的刺激下。香港整体物价高昂，相比临近地区。香港的物价显得过于昂贵。特别是1997年下半年后。东盟各国货币以及韩元、台币相继贬值；反观香港，港元币值坚挺，资产价格不仅未降，反而持续上升。使得相对竞争力减弱，访港游客骤减，出口萎缩。很明显。香港资产市场过于膨胀。币值高估。资产价格必须大幅下调，或港元大幅贬值。在金融风暴之后，香港的房地产价格大幅下跌，有20万人沦为“负资产阶级”。其房地产价格从1997年以前约1.3万港元／平方英尺的最高峰后逐年下降，到2001年跌落至四五千元。除此之外，造成香港房地产市场发生逆转还有两方面的原因：一是由于近几年来香港楼宇的供给量有了较大幅度的增长。香港回归后，特区政府规划在2007年时，香港有七成家庭可以拥有自己的物业。为达到这一施政目标，特区政府提供足够的土地，让公营及私营机构大量建屋以及出售公营房屋。因此。房地产市场供给充足。有大量现房以及短期将落成的期房，房地产价格的下跌是不可避免的。二是随着粤港两地人流、物流交往的加快，以及交通条件的改善，也会削弱香港居民对楼宇的需求欲望。因为深圳房地产价格远远低于香港房地产价格，加上香港制造业大规模北迁(近20年香港制造业已有75％迁往内地)。不少人会搬迁到深圳或国内其他地区住。据香港某地产公司的粗略统计，在2001年。香港人在深圳置业购房的单位突破1万个。

自2002年底开始，受深港一体化和CEPA的鼓励，香港特区政府开始重整房屋政策，协助稳定楼市，促使楼市强劲复苏， “表现令人鼓舞”，物业成交量和价格均大幅上升。当中尤以豪宅市场表现最为突出。其中表现最抢眼的莫过于2004年，这年，香港住宅价格上升34％，豪宅更是上升42％。包括瑞银香港证券部在内的不少经济研究人士都表示。在内地经济增长的带动下。香港的消费和投资活动将在未来5年内持续上升，这当然包括楼价。

目前内地房地产市场的现实情况

香港房地产市场的发展经历为内地房地产市场发展轨迹提供了可借鉴的经验，目前内地房地产市场的现实情况表现为以下几个方面：

一是房地产价格上涨过快。按照联合国《住房指标调研项目》的说法。房价收入比在所有的住房指标中是一个头等重要的指标。对于反映住房市场的整体实绩来说，它所包含的信息量很大：在其他条件相同的情况下，房价／收入比高，意味着有能力购买住宅的占整个人口的比例较低；这个指标还能反映出住房功能是否失调，以及政府住房政策是否存在失误。据世界银行的研究，发达国家的房价收入比一般在1.8:1～5.5:1之间。而发展中国家的房价收入一般在4:1～6:1之间。因此，一般地认为，当房价收入比在3:1～6:1之间(即3倍～6倍)时，居民对市场上的商品住宅普遍地具有支付能力。2006年第三季度最新统计分析显示，四大城市“房价收入比”均达到10倍以上。深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的15.76倍，上海名列第二，为15.55倍，其次是北京，为13.55倍，最后是广州12.67倍。而国际上公认的“房价收入比”仅仅为3至6倍，充分显示了住房价格的不合理性。

二是房地产市场对银行资金依赖较大，房地产市场存在着一定的金融风险。据国家统计局统计。2006年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”。达到7395.3亿元。比上年增长44.4％，占房地产开发投资资金来源的43.1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38％，占全部资金来源的30.3％；第三大资金来源是银行贷款。为3158.4亿元，增长了0.5％，占资金来源的18.4％。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款。以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上，而内地房地产企业长期过度依赖于银行贷款。而上市融资和债券融资占内地房地产金融中的比重很小，私募股权融资在内地刚刚开始兴起，难当大任。内地房地产业的投融资机制和资本市场存在着缺陷，这与房地产业是中国经济的支柱产业地位不相匹配。而宏观调控政策迫使房地产企业多元化融资，使房地产企业面临重新“洗牌”的境况。进而使房地产市场产生不可避免的金融风险。

三是房地产市场的畸形竞争格局。因为房地产业存在的行政垄断、市场垄断和竞争不足，所以企业的竞争行为有其特殊性。房地产市场竞争有其畸形的表现形式：公关竞争成为房地产企业竞争的重要内容。房地产企业通过行贿受贿、勾兑、协调等方式，获取土地、项目、批件、许可证、媒体版面等。通过疏通、摆平，搞定项目推进的障碍等等。在中小房地产企业的竞争中存在大量的不正当竞争。销售欺诈、违规贷款、虚假广告、虚假信息、违规开发、垫资建设等比较普遍，已经成为中小房地产企业惯常的竞争手段和策略。许多中小房地产企业不是通过竞争战略形成企业的竞争优势来获取企业利润，实现快速成长，而是通过违法违规经营和不正当竞争来快速致富。

目前，人民币升值使得出口受阻，贸易摩擦层出不穷。固定资产投资比例过大，增速过快，对资金的依赖性过强，楼价、股价、肉价都在上涨。政府出台各种组合拳使经济降温。包括提高存款准备金率、加息等一系列措施。以避免房价、股价爆涨爆跌对经济的影响，实现经济的平稳发展。

香港房地产市场发展对内地的启示

通过与香港房地产业发展的比较，有许多经验值得我们借鉴，为加快发展内地房地产市场，政府应加强对房地产业的调控。

一要提倡节约使用住房的消费理念。在住房消费上应提倡节约的理念。要引导以中小户型为主的住房消费。满足绝大多数居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。内地城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，不应鼓励大户型住宅的发展。应从保护耕地出发，充分利用现有非耕地。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续。而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。

二要整顿规范房地产市场秩序。内地在房地产宏观调节中已经有所作为，从2006年建设部等六部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》之后。国家建设部、发改委、工商总局2006年7月又出台了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等制度，国家计委、财政部也针对房地产的管理和规范出台了相应的制度。西方国家在规范房地产的经验中，很重要的一点就是政府利用税收和利率的杠杆来调节房地产的投资。调高购买人购房的准入门槛，依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为。