购房抵用券该不该兑现

普通工薪族刘天山（化名）在上海各地转悠了大半年后，终于看中了一个位于嘉定新城的新开楼盘，在刘天山看来，尽管这个楼盘交通还不是很便利，但楼盘的房型和未来的规划让他很满意，最关键是价格能够承受。

喜获4万元购房抵用券

2011年5月的一天，刘天山从售楼处拿到的一份广告资料显示，即日起参加其主办的“幸福家园”优惠活动，最高可在开盘当日享受4万元购房优惠。后来刘天山上网查看，看到了该楼盘委托专业机构的“幸福家园”活动广告，亦称总价最高优惠4万元。

根据活动规则，“幸福家园”共分四步，每完成一步即可参加抽奖活动并享受相应购房折扣优惠，优惠依次累加，具体金额为2万元、1万元、1万元和最终神秘大奖。刘天山即向对方表示参加该活动。随后，刘天山耐着性子全程参加了这次活动，活动结束后，他收到了一张印有他本人身份信息和开发商印章的价值4万元的购房抵用券，上面注明使用规则为限本人在开盘当天使用，每套仅限使用一张，按面额抵扣购房款。

2011年7月，该楼盘又在网上了一则优惠信息，称开盘优惠总价立减4万元，付意向金客户可在此基础上再享总价96折优惠，刘天山就与开发商签订了VIP客户预约单，约定支付诚意金2万元，选房成功后转为购房定金。

突被告知优惠不能同享

没多久，该楼盘正式开盘，刘天山与开发商签订房屋定金协议时，却突然被告知只能享受4万元的开盘优惠、96折及一次性全额付款优惠1万元，而“幸福家园”活动4万元的购房抵用券则无法同时使用。虽然刘天山当场对此表示异议，但因为购房意愿强烈，他还是接受了这份协议。双方随后签订了商品房预售合同，开发商在合同的补充条款中载明，之前任何形式的广告宣传资料均为要约邀请，该要约邀请的内容与合同正文、附件和补充条款不一致的，以后者为准。刘天山在签约当日一次性支付了房款约103万元。

当事双方各执一词

虽然买到了心仪的房子，但刘天山越想越气，认为开发商言而无信，于是将对方告上法庭，要求其返还房款4万元。

法庭上，刘天山表示，之前开发商并没说过两项优惠不能叠加使用，如今却以此为借口推脱，显然是缺乏诚信的表现。开发商却认为，预售合同上白纸黑字写得很清楚，应以预售合同约定的内容为准。刘天山买房时总价已经减了4万元，说明已经享受“幸福家园”的优惠。

随后法院详细了解了“幸福家园”的广告资料，还登录了该楼盘的营销网页，分别浏览了“幸福家园”和“开盘优惠”的广告页面，查明确属被告的两次营销活动。本案的争议焦点主要有两点，一是“幸福家园”销售广告属于要约还是要约邀请，二是刘天山能否使用购房抵用券折抵房款4万元。

格式条款免责声明无效

法院审理后认为，“幸福家园”销售广告是旨在宣传该楼盘的商业广告，它载明了活动规则及参加活动所能够享有的购房优惠，但未对交易房屋的标的、价款、数量等主要合同内容予以明确，属于要约邀请。

虽然销售广告是要约邀请，但在该活动中，刘天山通过完成活动换取了一张载明了金额、使用规则、原告身份信息及被告盖章的抵用券，这张抵用券的用途、价款、目的都具体明确，应当视为具体约定，属于附条件生效合同，当事人应当全面履行。“幸福家园”活动与“开盘优惠”活动属于该楼盘销售的两个不同的优惠活动，被告以广告形式分别，但未事先明示不能同时享受两项优惠，足以让刘天山产生信赖，认为购房时可以同时享受两项优惠。刘天山在开盘当天向被告主张抵扣4万元房款，符合抵用券的使用约定，被告应当履约折抵房款。

法院同时认为，预售合同中有关广告宣传资料的补充条款属于格式条款，该条款存在免除被告承担责任的内容，被告在签订预售合同之前及“幸福家园”活动中均未告知刘天山其只能享有一次优惠，而在签订预售合同时，也未采取合理的方式提请他注意该条款及予以说明，所以该条款系事后免除被告责任的格式合同，对刘天山无约束力。

据此，法官认为这张“幸福家园”的购房抵用券对双方仍具有约束力，支持了刘天山的诉请。

法官点评：区分邀约与要约邀请是关键

嘉定区人民法院民事审判三庭法官 黄燕

在现实生活中，消费者经常能收到来自商家的各种要约和要约邀请。要约和要约邀请的区分，既是审判实践中的疑难问题，往往也是决定审判结果的关键。

要约邀请又称“要约引诱”，根据《合同法》第15条规定，它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担责任。

而按《合同法》第14条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。但仅仅邀请对方和自己订立合同尚不足以成为要约。要约是以和对方订立合同为目的、向对方开列欲订立的合同条款并等待对方接受的法律行为。

比如寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但商品广告的内容符合要约规定的，则视为要约。有两点是区分要约和要约邀请的关键，一是要约邀请可向不特定的任何人发出，而要约大多针对特定的相对人；二是要约必须包括将来可能订立的合同的主要内容，含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。

在本案中，正是由于刘天山获得的抵用券上明确写清了金额、使用规则、原告身份信息及被告盖章，其用途、价款、目的都具体明确，并且有特定的相对人，所以才被判定为约定，最终开发商不得不返还4万元房款，全面履行合同，给购房者讨回了公道。

理财金手指：买房优惠凭证要留好

如今商家的各种促销噱头越来越多，而促销规则往往也让人看得头晕目眩。与一般的小额消费相比，买房可能是普通百姓一生中最大的一笔消费，看到或没看到促销活动以及是否有充分理由促销活动规则，最终可能会让购房者的支出相差几万甚至几十万，因此在签订购房合同前，一定要仔细看清各项促销活动规则，尤其是排他性的条款（如参加了此活动就不能享受其他活动优惠），如果各项促销活动规则中没有排他性条款，而签合同时开发商又临时反悔，则应该留好相关凭证，用法律手段维权。