创新思路 强化监管 促进房地产市场健康稳定发展

连云港市地处江苏北部，是一个欠发达的地区，但由于凭山临海，城市环境优美，宜居宜游，房地产开发建设的水平高于周边兄弟城市，房价亦较同类城市偏高，是住建部日常监控的90个重点城市之一。近年来，我市认真贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的政策规定，加大房地产市场调控和监管力度，房地产市场实现了平稳健康发展，呈现出阶段性供需平衡的发展态势。

一、严抓房地产市场调控措施的落实，全力促进房地产市场健康平稳发展

在市一级管理上，连云港市政府建立了一整套机制。完善以分管副市长任组长的房地产市场调控领导小组，坚持定期召开领导小组成员联席会议，分析研究市场形势，制定和完善调控措施。同时，把稳定房价、加强房地产市场调控纳入县区政府年度经济社会发展目标进行考核，强化市、县政府稳定房价的主体责任，并加强督查落实，确保效果。根据国家、省关于房地产市场调控的有关要求，连云港市政府制定了新建住房价格调控目标，即市区新建住房价格增幅不高于市区城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，并按时向社会进行了公布。围绕这一目标，出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产市场调控措施进行了细化，并将房价调控作为物价调控内容之一纳入了市政府年度工作目标考核，有效促进了全市房地产市场平稳健康发展。

连云港市充分发挥房地产市场调控领导小组成员的合力作用，全方位监管房地产开发项目用地的规划、建设、销售以及融资、税收等环节，严格执行差别化住房信贷政策，积极支持首套自住购房需求，打击投机性购房，抑制投资性购房。目前连云港市大部分金融机构对首套房贷款的首付比例不低于30%、利率执行基准利率，且上浮幅度不超过基准利率的1.1倍，二套房住房贷款首付款比例不低于60%、暂停发放第三套及以上住房贷款。税务部门严格执行个人转让不超过5年的普通住房营业税全额征收营业税和个人所得税政策，并且对出售自有住房在一年内重新购房的纳税人不再减免所得税，并积极推进土地契税清欠，切实把国家、省出台的宏观调控措施落到实处。

在住房用地方面，连云港市政府加大了普通商品住房用地供应力度，对保障性安居工程用地实行计划单列，从2011年12月以来，市规划、国土部门对历年批准尚未开工建设项目的规划和供地情况逐宗进行“回头看”，开展了清理闲置土地和清缴土地出让金专项行动，形成了促进房地产市场健康发展的工作合力。为了加强监测预警、稳预期，连云港市一是定期编发连云港市房地产市场月度快报、季度报告，加强房地产市场分析研判和动态监测工作，并通过连云港房地产网、连云港市住房局政务网，及时市场信息；二是加强房产信息化建设，建立了商品房预售资金监管、商品房网上备案等多个信息系统；三是建立全市统一的个人住房信息系统，为加强和改善房地产市场调控提供基础数据支持；四是通过与新闻媒体部门沟通交流，加大媒体对调控政策措施的宣传，引导老百姓树立科学的住房梯度消费观念，稳定市场预期，形成良好舆论氛围。

二、重抓监管手段创新，力保房地产市场秩序规范有序

我市较早地建立起商品房预售资金监管制度，对新建商品房预售资金全部纳入监管。通过预售资金和售后质量保修金监管，有效地防止了开发商隐性炒房、“烂尾楼”以及因房地产开发企业破产、解散、离开本地等原因怠于或无法履行保修责任时的商品房维修问题。严格商品房预售许可审批和价格备案管理。建立并严格执行商品房“一房一价”和备案制度，对取得预售许可的商品房项目，监督房地产开发企业一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。将每套房屋单价纳入商品房预售方案申报范围，做到申报价格、房地产网上价格、售楼处现场公示价格三个价格一致。商品房价格一经备案后原则上不得调高，开发企业需调高预售价格的，必须重新申报，并说明调价的原因和提供相关材料或依据。同时，严格申报价格审查，在申报房屋价格明显高于同类地段房屋均价时，约谈开发企业负责人，必要时要求开发企业到物价部门进行价格审核，引导开发企业理性定价。上述举措有效地抑制了开发商随意定价、频繁提价行为。

在打击炒房方面，我市还实行了预售商品房退房摇号公开再销售制度，规定预售商品房合同经备案后，双方需解除合同的，所退房源均需面向社会经过公示和抽签的方式进行公开再销售，销售价格不得高于原合同成交价格。经公示的商品房退房房源，开发企业不得指定认购，也不得拒绝他人认购。凡出现上述行为，该房源一年内不得办理转移登记。该制度从2010年7月份实施以来，坚持每月公开摇号销售一次，较好地遏制了个人炒房和开发商隐性囤房，对稳定房价发挥了良好作用。同时，严肃查处房地产违法违规行为，对违规预售、擅自商品房预售广告、非法收取定金或预售款、捂盘惜售、信息公开不及时不准确的房地产开发企业以及房地产经纪机构，严格查处，下达整改通知，并公开予以曝光，对违规行为采取行政处罚措施。

三、强抓保障性住房推进力度，力求房地产调控体系科学完善

保障性住房建设既是民生工程，也是房地产市场调控体系的重要组成部分，不仅可以增加住房供应量，而且对平衡市场预期、稳定房价具有重要作用。我市通过集中建设的方式，市区先后开工建设了茗馨花园、茗怡花园、茗花园、茗泰花园等多个保障性住房小区，建立了以廉租房、公租房、经济适用房为主体，以限价商品房、人才安置房为补充的多层次住房保障体系，仅“十一五”期间全市就解决了29000多户城市低收入家庭的住房困难问题。我市还推行配建制度，从2011年开始，将配建比例提高到10%。对不宜配建保障性住房的项目，缴纳保障性住房易地配建费用。企事业单位申请集资建房项目，需同步配建部分廉租住房及公共租赁住房，以解决单位内部符合条件的困难职工住房问题。目前，市区已落实配建项目16个。

大规模开发建设的背后，需要大量的资金支撑，我市创新工作方法，建立了投融资平台。2011年，我市组建了保障性住房建设发展有限公司，作为市区保障性住房建设的投融资平台，注册资本10亿元，下属二级资质的房地产开发建设企业和具备工程总承包二级资质的企业、物业服务公司各一家，现已展开实质性投融资运作。在保障性住房分配管理方面，连云港市各县区均设立住房保障服务窗口，方便群众随时申请住房保障。在分配过程中，严格实行“三级审查两轮公示”制度以及电脑摇号、电脑抽签选房制度，做到了保障房房源、分配过程和分配结果“三公开”。同时，建立定期年审和退出机制，去年有110户因收入和住房条件变化等原因不再符合条件而退出住房保障，初步实现了动态化管理。