浅述城市土地利用

摘要：随着我国城市化进程的不断加快，如何提高城市土地资源的综合利用，已经成为今后政府工作中的重点内容。城市化促进了我国社会经济的飞速发展，但是也给城市土地的利用带来了很多问题。为了实现城市土地资源的可持续发展，就要解决好城市土地资源管理中的问题，以期实现土地资源的科学合理利用和节约型城市的构建。

关键词：土地资源；城市土地；科学利用；

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

中图分类号：U412.1+4

在工业化和城市化的进程中，对城市建设用地的需求逐渐增多，这就使得城市建设用地出现了紧缺的情况。为了实现城市建设的可持续发展，就要改变城市建设中对土地资源粗放式利用的模式。城市的人口比较集中，所以要对有限的土地资源合理进行利用，要通过科学规划来解决城市发展与有限的土地资源之间的矛盾，本文就城市土地利用中的问题及产生的原因进行了分析，并提出了科学合理地利用城市土地资源的具体措施。

一、城市土地利用问题分析

1. 城市规划与土地利用总体规划的矛盾

在我国土地利用总体规划中，明确规定了总体的土地利用指导思想，我国的土地利用要切实做好耕地的保护，严格控制将农用地转为建设用地的行为，在建设中如果占用了耕地，还要进行占一补一，以实现耕地总量的动态平衡。但是在土地资源的利用中，普遍存在占用耕地超标的情况，不能按照上土地利用总体规划的要求来实现土地的综合利用，使得预支规划期内建设占用耕地指标的现象。与此不同，城市规划确定的建设用地规模，多是在国家规定的人均用地指标范围内，通过综合人口增长和城市社会经济的发展需最终确定的。这就使得城市规划受到很多因素的限制，建设用地规模指标、规划时限差异及部门间的利益冲突等因素都会影响城市规划的建设。在城市土地利用总体规划确定的中心城区建设用地控制图中，所反映的城市建设用地范围和城市规划中所确定的发展范围存在差异性，土地利用总体规划确定的城市建设用地范围往往小于城市规划所确定的城市建设用地范围。

2. 土地城市化速度较快

在我国土地资源的发展过程中，城市化的不断推进使得土地利用的属性多为农用地转为了城市建设用地，很多地区的土地产权也发生了改变，国家通过征收将很多农村集体土地转为了国有土地。特别是我国的一些沿海地区，由于城市化的速度过快，使其与人口的城市化速度之间不相协调，导致城市化进程中不能很好的解决城市土地产权制度和农业产权制度的界定问题，还存在很多利益分配问题、农村集体土地的流转等一系列产权问题不能得到很好解决，这使得农村集体用地缺乏自我保护机制，导致农民在土地的快速流转中利益受到了损失。

3.综合立体开发的深度不够

城市建设的发展及用地规模的增大，使得城市的土地资源利用出现了紧张情况。加之城市化中导致的人们生存空间的拥挤、交通的阻塞及生态环境恶化等问题不能得到很好解决，使得这些不利因素也制约了城市经济的发展。城市化进程中产生的问题究其根源多是由于对城市空间不能进行综合立体开发利用所致。在城市有效的土地资源的利用中，应该加利用的广度和深度，对城市的地下空间要充分进行开发，加大地铁、人防工程以及地下商场的综合利用。通过开发地下空间提高土地资源的利用效率，还能有效的实现土地资源的节省。地下空间的综合开发利用，能缓改善城市中心地区高密度、疏导交通、提高战时防备、扩充基础设施容量、增加城市绿地、减少环境污染、改善城市生态的最有效途径。

4. 土地市场机制不健全

在城市土地资源的利用中，存在市场运作机制的不够健全，这使得不能发挥市场配置土地资源的能动性。在土地资源的利用中，还缺乏相关的法律规范约束，使得土地开发供应体系的时间序列与实施城市规划、国民经济与社会发展计划的用地需求不能保持同步。除此之外，由于空间引导的欠缺和产业用地标准的缺乏，使得土地资源的项目运作及开发中，不能实现很好的优化配置，使得土地资源的利用率较差。

二、土地问题产生的制度分析

1. 土地产权缺失

在城市土地资源的利用中，存在着土地产权的缺失问题。生产资料的产权界定，才能实现土地资源的有效利用和综合效用的发挥。产权界定清除才能让使用者真正拥有专有的使用权、收益权以及转让权，这些权利的确定及实施能够提高土地资源的使用效率才。产权制度理论为用市场的方法研究外部效应问题的制度根源提供了一条重要的思路，为分析土地资源的权利安排提供了理论基础。为此在必须做好土地法规的制订，重视土地产权的设定和保护，有效的解决土地管理中存在的一系列问题，以实现土地法规对土地权利的清晰界定。

2. 高交易成本造成土地市场发育滞后

交易成本就是指在两个或更多的交易者之间达成和实施市场交易、安排或合约相关的成本。交易成本可以划分为事先的交易成本和事后的交易成本。在土地资源的利用中，如果交易成本高就会影响土地资源的市场流转，还会造成土地市场的发育滞后，最终会阻碍土地市场的建立和发展。目前，高额的土地交易成本使得通过土地市场进行交易的土地数量并不多。另外政府行政部门的干预，在很大程度上阻碍了土地市场的发育，在城市存量土地的总体利用上，还存在利用效率不高，闲置土地的现象。这使得土地资源出现了低效利用的情况，造成相当一部分闲置土地的上级主管部门不愿意放弃这些土地，或者说阻碍土地资源进入市场，这也使得土地资源出现了结构性失衡问题，加剧了城市土地资源的供求紧张关系。

三、应对措施

1.加强城市土地的法制管理

我国是法治社会，土地资源的管理也离不开法律的规制。为了实现城市土地资源的综合利用，政府需要加快城市土地法制管理的制度构建，以实现政府运用法律手段实现城市土地的科学管理。在土地资源的利用中，通过制定健全的法律法规，能够使土地使用者做到有法可依。另外，通过健全的法律制度构建还能有效的制裁违法占用土地的行为，通过严格的法律制度来实现违法责任的追求，从而从根本上制止违法占地行为的发生，从而将土地利用充分纳入城市土地利用固化的范畴之内。

2.建立长远的城市规划

在城市花的进程中，对土地资源的需求会日益增多，为了实现土地资源的持续性供给和城市建设的稳步推进，就需要政府规划部门做好城市的长远规划。通过城市规划的科学建立，能够改变短期的城市规划所造成的弊端。城市的长期规划能够有效的实现土地资源的持续性利用，通过规划的制定还能将城市的闲置土地得到合理处置，实现城市用地的有计划使用。由于土地利用的成本非常高，加之城市拆迁难度较大，所以对于每一宗用地都必须严格控制在土地利用的长期规划范围内，这样才能有效的兼顾政府部门与个人之间的利益。在城市长远规划的制定中，还要通过先进经验的借鉴，来实现规划的科学性和合理性构建，要加大城市规划的规划力度和执行力度，通过各种有效的监督形式来保证城市规划的顺利实施，促进城市化进程的稳步推进。

结语

在城市化的构建中，城市土地资源的利用问题是城市可持续发展关注的重点问题。由于城市土地利用的问题表现形式各异，并且也是复杂的，为此必须从不同的角度来实现城市土地问题的分析，以确保城市发展对土地的需求。在土地资源的利用中，要加快城乡一体化土地市场的建立，要不断建立健全土地额产权制度及改革土地收益分配制度，还要通过完善的城市土地征用制度，来实现城市土地资源的充分利用和合理利用。

参考文献：

[1] 鲁春阳,杨庆媛,靳东晓,李新阳,文枫.中国城市土地利用结构研究进展及展望[J]. 地理科学进展. 2010(07)

[2] 周丹丹.城市土地利用绩效评价研究[D]. 重庆大学 2010

[3] 汪德军.中国城市化进程中的土地利用效率研究[D]. 辽宁大学 2008