5招精挑细选房贷期限

从2006年1月1日起，银行的个人住房贷款期限以及相应的利率被细分为更多的档次，例如，中国工商银行由以前的“5年(含)以内和5年以上”两个档次，调整为“6个月(含)以内、6个月一1年(含)、1―3年(含)、3―5年(含)、5年以上”共5个档次。中国建设银行也细分为“1年(含)以内、1～3年(含)、3～5年(含)、5年以上”共4个档次。可见，银行的房贷期限进入了细分时代，个人办理住房贷款也随之进入精挑细选时代。

总原则：月供要与收支节余相适应

挑选房贷期限，总体来说要根据借款者的经济收入和生活开支情况而定，即每月的还款金额要与自己的可支配收入相适应。例如，一个月收入6000元的人，每月生活开支至少要1000元，每月至多节余5000元。如果他按揭贷款30万元买房，选择5年期的贷款，那么每月要还款5700元。显然，这样的月供与他的收入是不相适应的。因此，他必须选择6年期以上的贷款。

出发点：合理就短，节约利息支出

选择贷款期限，一个出发点应是节约利息支出。本着节约利息支出的原则，选择贷款期限应“就短不就长”，但就短又不应是最短。

王明是一个外资企业的骨干，希望贷款35万元买房。以王明现在每月8000元的收入和生活开支计算，他应该办理至少是7年以上期限的房贷，才能支付每月近5100元的月供。但他预见在未来两年内，自己极有可能提升为中层管理者，届时月薪将会提高到12000元。因此，王明决定在还贷的前一两年内节衣缩食，保证月供，待薪金提高后再恢复原本的生活水平。最后，他以“就短原则”选择5年期的贷款。这样，王明5年共要支付利息48850．53元；而若是7年期的贷款，因利率的提高和使用期限的延长，利息支出总额会达到72590．90元。王明这一“就短”的选择，将为他节约利息开支23740．37元。

逆思维：适当就长，变相获得低息资金

经济收入、生活开支和住房按揭金额与王明相近的李丽，在选择房贷期限上却是另一个做法。

李丽热衷于个人投资，平常一有闲钱就投资到收益率比银行贷款利率高的领域，她不在乎银行贷款的那一点利息支出。因此，要是将住房贷款的期限限制在5年期限以内，她也支付得起月供。但她不这么做，而是将贷款期限定为15年，每月只需支付2800多元的月供，而将余下的资金用于投资，博取比银行贷款利率5．508％(5年期以上的基准利率6．12％的9折)更高的投资收益率。因此，如果购房者的资金有比银行同期贷款利率更高的投资去处，那么在选择贷款期限上就可适当偏长些。这样做的目的，就是变相获得低息利率。

考虑1个趋势：家庭节余的增加或减少

借款家庭的收支结余在一个较长的时间内是会发生变化的。导致家庭收支节余的增减有许多原因，但作为借款家庭，应当特别关注两个方面的情况。

收入不变，开支增加

曾仪的家庭就属于这种情况。明年她将有一个宝宝出生，小孩的出生必然会带来家庭开支的大幅增长。因此，今年1月份，她在购买一个小户型的房产时，为了不给日后的生活造成太大的压力，甘愿多支付一些利息，选择了偏长的贷款期限。

收入不变，开支减少

胡丽的女儿再过两年就要大学毕业了，那时女儿有了工作，胡丽的家庭开支就会少了一项女儿的生活费。因此，胡丽1月份在按揭贷款买房时，考虑了这一因素，以就短的原则选择贷款期限。

借鉴1个做法：借钱垫支前期还款额

被小区住户称为“鬼精灵”的王女士有一个巧选贷款期限的做法，值得大家学习。

王女士在2月初给1年后研究生毕业的儿子购买了一套小户型住房。在支付完首付款后，还要按揭贷款30万元。她现在选择5年期的按揭贷款，每月要还款5700元，以其现在的家庭月节余至多为4500元计算，每个月还有1200元的缺口，一年就是14400元的缺口。若就以此情况来看，王女士至少应选择6年期以上的房贷。但若选择6年期的房贷，6年间共要支付52979．23元的利息，比5年期的房贷利息41871．88元多出了11107．35元。一直想尽办法节约利息支出的她，想到了1年后不仅不用支付儿子的生活费，而且儿子找工作后还有收入一起来还贷。因此，她就决定以民间借贷的方式借来15000元垫支一年的还款资金缺口，一年支付利息1500元。就算要垫付2年，利息支出也才3000元，比起11107．35元，那还是赚了不少的。