关于物业管理价格的分析与研究

物业管理为人们带来整洁、有序、便利的生活环境和优美、清新、舒适的工作环境以及物业的增值、保值的效果，改变了人们“无偿使用，无偿受益”的观念，也确定了物业管理的经营属性，其提供的服务是一种有价值的商品。然而从1981年我国第一家物业管理公司成立到现在，在风风雨雨的二十余年中，物业管理价格一直是最敏感的焦点，由此引出的争论也从未停息过。因此，如何确定物业管理价格，真正反映其商品价值，是业主、物业管理公司和政府相关部门共同关心和不可回避的问题。

对物业管理价格的困惑

国际上的物业管理已经运行了一个多世纪，但对“物业”的概念仍然没有一个明确的定义，在英文中“物业”与“房地产”和“不动产”是同译，即为“real property”或者“real esta-te”。物业管理是指对房地产的管理，即有专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工验收使用的各类房屋建筑和附属配套设施和场地，运用现代化的管理方式和先进的维修技术，以经济手段进行管理，并提供各方面良好的服务，其实质是对物业的管理。

随着住房体制改革的不断深化，人们的思想观念也已逐渐摆脱了计划经济时代的旧有观念，意识到对物业进行管理是有偿服务。但是根据我国目前经济发展状况，业主的承受能力普遍偏低，对政府的依赖性强；同时我国物业管理刚刚起步，物业管理本身也存在诸多问题，使得业主对这部分支出心存疑虑，这常常加剧业主与物业管理公司之间的矛盾。业主希望物业管理价格是一个合理的、物有所值的价格，同时业主又有能力支付。从物业管理角度看，物业管理公司运作艰难，其关键是资金来源，仅靠物业收费解决资金来源，大多举步维艰。2001年广东物业管理协会对全省30余家物业管理公司的财务收支情况进行了调查，调查结果显示，超过70％的物业管理公司财务上难以维持收支平衡，有的甚至亏损严重。在市场经济条件下，其生存的条件是必须盈利维持企业的正常运转，虽然物业管理是一个微利性的服务行业，但其必备的条件是相同的。物业管理公司仍然需要政府的扶持。

为了保护业主的利益，又能促进物业管理公司的健康发展，1996年3月1日国家计委和建设部联合印发了《城市住宅小区物业管理收费暂行规定》，明确了物业管理收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌的项目展开日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用，应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。各地政府也颁布了有关物业管理服务收费的具体规定，旨在对物业管理行业的服务收费做出定价，避免物业管理公司价格垄断和牟取暴利行为。

政府对物业管理行业的服务收费实施定价，从我国目前状况来看，符合广大居民的利益，但从市场均衡的角度分析，价格管制会导致过剩或短缺，若要维持价格不变，只有政府出钱，过剩时补贴供方，短缺时补贴需方，否则，实行数量管制，对过剩实行配额生产，对短缺实行配给供应。就市场化的物业管理供求进行分析，大部分住宅小区肯定处于短缺状态，即服务不到位。那么，在现阶段，政府是否应该补贴物业管理公司呢？

物业管理服务市场的公共产品

物业小区内物业的产权以私人产权、集体产权和公共产权三种形态存在，私人产权的对象仅限于楼内某室的室内空间及其中的与整体结构无直接关联的构配件。集体产权是小区物业产权的主体，除公寓楼楼内部分以外，还包括楼宇基底占地、楼宇正常使用所必须的室外配套设施设备及其用地等。住宅小区的公共产权，存在于房屋周边范围内，即室外区域。从经济关系上讲，室外区域属于集体所有。事实上，因无法排斥其他人对这类资源亨有同样的权利，而使其成为了公共产权。物业管理公司为具有公共产权的物业提供的服务即为物业管理市场的公共产品。

萨缪尔森认为公共产品是能满足两个或两个以上人的需要而效用不减的物品。公共产品的特征主要表现在消费中的非抗争性、非排他性和外部经济性以及消费中的“搭便车”现象。市场规律对公共产品的供给的调节作用甚微，这是公共产品的“共享”和“公共”的特征决定的。公共产品总是市场失败理论研究的重要问题之一。所谓公共产品的非抗争性，是指对任意给定的公共产品产出水平，增加额外一个人消费该产品不会引起该产品成本的任何增加，即消费者人数增加所引起的产品边际成本等于零。例如物业小区内绿草茵茵，空气清新，为小区提供了优美舒适的环境，但并不因为进入小区的其他人员也能呼吸新鲜空气而增加额外的成本。所谓公共产品的非排他性，是指只要某一社会存在公共产品，就不能排斥该社会任何人消费该产品。非排他性表明要采取收费的方式限制任一个消费者都可以免费消费公共产品。

物业管理服务涉及了大量公共产品

现行物业管理条例将物业管理服务内容分为10个方面：（1）房屋的共有部分的使用管理、维修养护和更新，例如楼梯、屋面等；（2）房屋共用设施、设备的使用维修、养护和管理，例如水泵、电梯、消防设施等；（3）园庭绿化与美化；（4）治安保卫服务；（5）环卫、清洁服务；（6）道路、车辆管理；（7）应业主、使用人要求对其房屋自用部位、自用设备的维修服务；（8）公共秩序；（9）房屋工程建设和维修档案资料的保管；（10）其他物业管理服务事项。结合物业产权形态分析结构，在物业管理10项服务中，仅第7项为私人服务，第1、2、和9项为集体服务，第3、4、5、6和8项为公共服务。第10项服务内容不确定，其性质便不明确。

物业管理费用资金来源

1．业主

物业管理公司管理的对象是物业，服务的对象是人??业主，业主拥有房产物业的所有权。对物业的管理、维修、适时更新，创造良好的物业环境，保证物业的正常运转，提供高水平、高质量、全方位的服务，实现物业的保值、增值，是物业管理公司向业主提供的服务，服务的过程本身就是生产过程和业主消费的过程。所以业主支付物业管理费用是义不容辞的。

2．开发商

开发商是物业出售以前房产物业所有权的拥有者，该房产不仅要经过建设质管部门的验收，同时也要经过物业管理公司的接管验收。开发商开发的商品必须满足国家规定的验收规范，也要按国家规定在一定时间内给与保修，并且按一定比例扣留保修金，例如屋面防水工程的保修期为三年，室外的上下水和小区道路等工程的保修期为一年等等。但是建筑产品和其他工业产品不一样，它具有体积大、生产复杂和使用周期长的特点，其产品往往在竣工验收或保修期满后仍可能存在质量缺陷和隐患，直到使用过程中才能逐渐暴露出来。在房产物业的正常运转的过程中，即使是获得省优、部优的工程，甚至是获得鲁班奖的工程，同样也需要对物业进行维护和管理。所有房产物业实际上是开发商最深刻又最具说服力的广告，是开发商信誉的代表，其对物业的管理构成了开发商的一项重要的无形资产。从长远看，开发企业在物业管理服务上的投入可以在其未来物业销售中得到回报。因此，开发商在将物业移交委托给物业管理公司进行维护时，就必须支付一定数额的费用，这是开发商不可推卸的义务和责任。例如青岛市采取报建交纳的方式，在小区开工前，开发商持小区管理基金缴费证明到建委办理开工手续；北京、上海、厦门、汕头等城市规定按小区房屋建筑面积综合造价的2％提取公共设施、共用设备的维修基金。

3．物业的出售者

物业的出售包括出售物业的所有权和经营权，任何物业权利的变位都必须在交换者获得利润，从而使物业实现其价值的前提下进行。物业的出售者包括业主、开发商、物业管理公司和我国的公房出售部门即各地方政府的原房管所和各企事业单位的原房管部门。

房产物业具有商品性，它的出售价格是物业的价值表现。目前房产物业的价格高于其价值，除了土地稀有和投机等因素外，还有一个重要的原因即对房产物业的完善管理和适时更新。因此，物业的出售者出售物业获取利润中，已凝结了物业管理者的维修养护和更新等追加劳动。在市场经济条件下，这部分追加劳动必然要获得相应的报酬，得到承认。另外，物业维修更新管理作为房地产在消费环节中的继续，其发展直接影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理的微利性质又大大制约了它的发展壮大，因此能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者理应支持物业管理的发展。物业管理发展了，物业管理的维修技术水平提高了，就能够进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可以使物业的出售者获得更大的利益。因此物业的出售者也有承担物业管理费用的义务。

4．政府相关部门

物业的公共服务是物业管理服务的重要组成部分，由于公共产品的特点，物业管理公司没有义务承担这部分费用，而私人也在有意无意地“搭便车”，也不愿意承担这部分费用，与此同时物业管理还在为创建卫生文明城市、改善市容市貌方面做出贡献。如果政府提供物业管理公共服务，物业管理的“外部性”和“搭便车”的现象便消除了。政府提供公共产品有两种方式：一是由政府的公共服务部门免费提供公共产品；另一种是对提供公共服务的企业进行补贴。

物业管理价格的确定

物业管理是从事服务管理人员有偿出售其智慧和劳力，是一种商品。这种以物业为对象的管理服务同其他商品一样，具有价值和使用价值。物业管理进入商品交换领域，便形成了物业管理价格――一种物业管理市场交换的无形的管理服务价格。

1．物业管理价格形成基础

价格是以货币形式表现的商品价值。在商品交换中，同一商品价格会经常发生变动，不同的商品会有不同的价格。价值规律要求商品交换必须以凝结在商品中等量的社会必要劳动时间为基础。在现实经济生活中，由于受到某些因素的影响，价格与价值往往是不一致的，但从商品总体上和一定时期看，价格总是通过围绕价值上下波动的形式来实现价值规律的。

物业管理的市场价格形成基础必定是凝结在其商品中的社会必要劳动时间，因其管理的内容和服务质量不同，对所在物业展开的一系列活动所付出的代价不同，风险不同，其价值也不同，必定其价格也不同。同时物业管理的市场价格还要受到市场供需变化的影响。

2．物业管理价格的确定

价格构成是指构成商品价格的组成部分及其状况。商品价格一般由四个因素构成，即生产成本、流通费用、利润和税金。在物业管理的生产成本和流通费用中包含了公共服务。

从物业管理角度考虑，物业管理公司是以盈利为目的的企业，在物业管理费用支出的同时必须要有可靠的资金来源，其资金的来源於业主或使用人、开发商、物业的出售者、政府相关部门。从业主、使用人的角度出发，由于公共产品具有“共享”和“公共”的特征，业主、使用人只愿承担为私人和集体服务的费用。现在的物业管理价格是一项综合费用，包括了集体服务费和公共服务费。

目前有些城市和地区已明确规定了开发商交纳物业管理费的标准，如深圳规定开发企业在住宅区移交时，按住宅区建设总投资的2％一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专项基金，用于以微利或成本价格购买管理用房和公用设施的重大维修。

我国现阶段的物业管理价格不可能完全由市场定价。现行的政策是政府给予物业管理公司公共服务的收费权，同时又进行了服务价格的控制，但不能有效地解决公共服务的“外部性。如果政府能够提供物业管理公共服务，不仅能消除物业管理的“外部性”，而且有利于物业管理的市场化运作。政府提供公共服务的途径，一是可以拓展现有城市环卫系统与公共休闲设施维护系统的服务范围，将由物业管理公司提供的公共服务纳入城市公共服务系统；二是对物业管理公司进行补贴，让其承担物业小区内的公共服务，补贴的标准可以由现行城市公共物业的公共服务标准和社会平均利润测得。

当业主、开发商、物业出售者、政府相关部门共同承担物业管理费用，就可以有效、合理地降低业主的支付，减少业主与物业管理公司的冲突，有利于促进物业管理的健康发展。