房价将进入下行通道

中国的楼市始终深深地影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的多个主要方面，故而楼市的波动往往会牵一发而动全局，刺激各方神经紧张起来。眼下的楼市又迎来了此刻。

6月10日，上海易居房地产研究院的《5月份新建商品房住宅库存报告》显示，在监测的全国35个重点城市中，温州、济宁、西安、福州、常州、沈阳、青岛等15个城市存销比超过20个月。也就是说，这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完，很明显，商品房库存太高。6月13日，国家统计局公布的数据显示，今年5月，工业增加值、社会消费品零售总额增速均现小幅回升，而全国固定资产投资累计增速已连续4个月出现下降。具体到房产，前5个月，全国房地产开发投资同比名义增长14.7%，增速比前4月再回落1.7个百分点，创57个月新低。从房屋销售情况看，前5月，商品房销售面积36070万平方米，同比降7.8%，降幅比前4月扩大0.9个百分点。同期商品房销售额23674亿元，同比降8.5%，降幅比前4月扩大0.7个百分点。5月末，商品房待售面积达53402万平方米。这一切说明，中国的房地产市场已处于转折点。如果6月份的数据依然维持低位，则房地产出现周期性下降探底就会成为事实。

进入2014年二季度，国内楼市一片低迷，社会各界普遍看跌，只有业界个别房地产大亨强烈驳斥“房价拐点论”，表示“今年的投资、销售、价格增幅总体稳定，或仍略有增长”，甚至声称“现在是买房的最好机会”，曾引发学界关于“拐点”的一阵热议。面对楼市，不同的角色会有不同的反应，这很正常。所以听话，也一定要看是谁说、说什么。6月10日媒体报道称，沈阳取消房地产限购，6月11日被官方否定，正是表明了面对当下楼市的焦灼与纠结。严峻的局面直接将压力传导到了地方土地财政上：公开信息显示，沈阳5月份共推出了18块土地，其中10块流拍。5月5日，沈阳土地市场出让5宗浑南地块，最终4块流拍，只拍出了一块。可见市场这只无形的手，无论是被限，还是没有被限，从来没有真正缺位过。而仅仅履行了两年时间的限购政策，在房价上涨的时候，并没有起到显著作用，在房价刚要下行的时候，这项出发点是“抑制房价过快上涨”的政策又要匆匆取消。在中国房地产短短十余年历史上，像限购这样匆匆来去的政策，屡见不鲜。从某种意义上说，地方政府有十足动力取消限购，更有十足动力“限降”。巨大的利益相关性，让很多地方政府面对市场的时候难以淡定。市场好的时候涨价，市场不好的时候以价换量，本都是自然规律，然而“限”字当头，自然规律在该发挥作用的时候不能发挥作用，周期紊乱的结果，必定会造成更深程度的破坏。中国的房地产行业亟需一场真正的市场洗礼，用市场的自我净化和调节，来实现“挤泡沫”的目的。否则，楼市“金融化”的风险将无法避免。

中国楼市以2003年为界，可分为两个阶段。1998-2003年，是楼市的商品化阶段，此时的楼房是商品，房价取决于商品价值，受供求关系影响。2004年至今，是楼市的金融化阶段，此时的楼房是金融产品，房价取决于资本博弈。大家都知道，房地产区别于一般物品，具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中商品属性还可以细分，一是自然属性，即房子是用来居住的，体现出其使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。在商品化阶段，房价基本上是成本定价，即按劳动价值论，要旨是凝结在物品中的劳动，价值围绕使用价值，也就是以钢筋水泥加砖头的价格来计算房价。若这样的话，即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本，最高也不过2000元/平方米，而且这些年来的增幅也不会大。再加上土地价、开发费用等，及开发商的合理利润，房价也不会高到哪里去，房地产就不会成为当今的社会主要矛盾了。但为什么本是人们的生活必需品，商品住宅的价格却超出成本很多倍，像奢侈品一样呢？自2004年始，楼市进入了金融化阶段，楼市金融化是通过“土地货币化”和“房子投资化”两个通道实现的。开发商扮演了一个中介的角色，把国家的货币（银行信贷）和社会资源（政府控地）连接起来，完成了一个“土地货币化”过程。从开发商“自有资金率”这一角度分析，过去的情况是，开放商需要自备开发资金占到70%，银行体系仅提供30%。也就是说，银行为楼市提供了30%的流动性，其余70%的资金流向非房地产领域。在这种情况下，信贷反映社会实体经济的基本资金需求。从2003年起，房地产自有资金率允许35%，意味着65%的流动性进入了楼市，此时的信贷需求不是真实的实体经济的资金需求。在卖房的过程中，开发商实行“内部认购”模式，即跟开放商有利益关系的“内部人”购房，然后再退购，高价卖给市场。通过“内部”购房，或者把银行货币变现为房款，形成资本运作模式（投资资本），甚至把部分黑色或灰色货币洗成合法货币（洗钱资本），意味着楼市不再是简单的商品运作对象，而逐渐变成资本运作的新领域。房价按资产的价格来确定，资产价格等于未来收益的预期折现，套利定价便是资本博弈的聚焦点，于是生活必需品的商品房价格逐步演变成了奢侈品的价格。2003年推动房地产支柱产业化的政策取向（尤其是原有80%“经济适用房”转变为“保障性商品房”），客观上实现了全国房地产政策框架的重构，即通俗地讲：2003年以前，房地产的格局是每新建100套房子，80套经济实用房用来住，10套廉租房，10套商品房；2003年以后，是每新建100套房，除了10套廉租房不变，其余90套都是商品房，都可以买了不住，而用于投资。于是楼市金融化了，2004年开始房子大幅涨价，楼市的泡沫也越积越大，人们的忧虑逐渐上升。

人们的忧虑随着泡沫的增长而增加。央行数据显示，截至2 013年末，主要金融机构房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19.1%，增速比上年增加6.3个百分点。但今年一季度这一增速已经出现放缓，截至3月末，主要金融机构房地产贷款余额为15.4万亿元，同比增长18 .8 %，增速同比上年回落0.3个百分点。与此同时，房地产贷款余额占各项贷款余额的比例以及新增房地产贷款占各项贷款的新增余额的比例均在下降。央行数据显示，2 013年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，同比增加1 .2个百分点；全年新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元，新增贷款额占各项贷款新增额的2 8 .1%，比上年高10.7个百分点。但今年一季度，房地产贷款余额占各项贷款余额的比例较去年年末下降0.4个百分点至20.6%；一季度新增房地产贷款7971亿元，占各项贷款新增额的比例下降1.7个百分点至2 6.4%。现在的挑战是，随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置在商品房销售中，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价，而这些钱主要是通过人民币升值，吸引热钱投机而从海外借来的。随着美国开始退出QE，中国没有热钱投机的项目，热钱外流正成为大势新趋，房地产泡沫正面临被持续挤压甚至压破的风险。

造成目前房地产市场下行的直接原因，是供需关系发生了变化。据中国家庭金融调查数据（CHFS），中国住房刚需旺盛的时代已经过去，且目前刚需中超过八成的需求都是无效的，没有购买能力。自2011年8月到2013年8月，刚性需求从28%下降至25%。在这不到1/3的刚需家庭中，有能力购买的家庭又极少。城镇地区剩余的可实现刚需住房需求的仅为15.9 %，无效需求达到84.1%。当前刚性需求已经很难成为现有房价的有力支撑。CHF S的2013 年数据显示，中国的住房供给已经过剩，现存量房短期内难以消化。城镇家庭多套房拥有率达到18.6 %。假设拥有多套住房的家庭仅保留一套房自住，将其他住房供给，这部分约有5126万套，可满足23.3%的城镇家庭住房需求。同时，截至2014年5月，全国住宅商品房待售面积为5.34亿平方米，按照2012年城镇地区人均住房面积33平米计算，若取城镇家庭户均人口3人，相当于534万户，则截至5月末的存量房能提供供5660万套住房。同时，根据家庭现有住房状况推算的家庭刚性需求量为5500万套，则已无有需求缺口。若再加上1600万套保障房将计划投入使用，现有住房需求是没有缺口的。另一方面，不动产登记与房地产税的实施，还将进一步激活存量。可以预见，供给过剩将会是刺破房地产泡沫的利器。

关于如何应对房地产泡沫，吴敬琏在接受采访时，讲了一段很有意思的话：“我现在担心的不是它降不下来，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后，到现在还没有起来。所以我想，宏观当局也不会采取措施，主动把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后，就是要想办法让它慢慢萎缩。”“萎缩”之法就只能是让虚高的房价降下来，只有房价降下来了，房地产的泡沫才会萎缩。尽管并不均衡，但降房价的市场动力已经形成。“慢慢萎缩”又只能是采取干预之法了，这或许并不比当初“控制房价过快增长”更容易。