WSR方法论在房地产企业管理中的应用

摘要： wsr即物理―事理―人理方法论，是我国学者将东方人文哲学融入西方系统工程方法论的成果。将WSR方法论应用于房地产开发企业管理，就是在充分理解物理―事理―人理的基础上分解房地产开发企业的管理活动，按照WSR方法论分解和实施房地产开发企业管理活动，有利于将其结构化，规范化，提高企业管理效率。

关键词： 物理―事理―人理方法论；房地产开发企业管理；实施

中图分类号：F272 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）05-0103-02

1WSR方法论简介

1.1 理解物理-事理-人理的内涵WSR系统方法论是“物理―事理―人理方法论”的简称，是由我国著名系统科学专家顾基发教授和朱志昌博士于1994年提出的[1]。其中融入了钱学森、许国志等老一辈科学家所提出的“物理”、“事理”，是我国学者将东方哲学的思辨融入到西欧系统工程方法论中的结晶[2]。

张彩江和孙东川在综合分析多种对WSR方法论的不同理解后，给出了对物理、事理、人理的定义：“物理”是指涉及某项系统项目/问题处理过程中人们面对的客观存在，是物质运动的规律总和；“事理”是指涉及某项系统项目/问题处理过程中人们面对客观存在及其规律时介入的机理；“人理”是指涉及某项系统项目/问题处理过程中的所有人们之间的相互关系及其变化过程[3]。

综合来说对物理、事理、人理可以理解为：物理应是待解决系统所面临的客观规律，包括自然环境、法律，物质运动规律，技术应用的一般作用原理等；事理是由于人的作用力产生的一些事物，包括人认识事物的角度，在办事过程中运用的一些方法、手段，组织体系；人理是复杂系统的参与者之间的关系，差异化特性的协调，利益关系、人际关系等。物理阐述的是“是什么”的问题，事理讲述的是“怎么做”的问题，而人理则是“如何做得更好”的问题。

1.2 WSR系统方法论的一般过程WSR方法论一般工作过程为[4]：①理解领导意图；②形成目标；③调查与分析；④创建模型；⑤提出建议；⑥协调关系；⑦实施。将上述7个步骤进行协调以后，如图1所示。

图1所示的7步骤中，将理解领导意图扩展为理解意图，因为意图不仅包括领导的，还应包括内涵更广泛的其他重要影响者的意图。而其中的形成目标，调查分析，创建策略并不是依照严格的顺序进行的，而协调关系应是贯穿于从理解意图到实施的整个过程的。最后，实施的结果应与“意图”进行对比，满意则完成目标，不满意则需修改。

2应用WSR方法论规范房地产企业管理

2.1 基于物理-事理-人理分解房地产企业管理WSR方法论是从物理、事理、人理三方面进行分解和实施的房地产企业的物理、事理、人理应理解为：

物理：房地产企业经营必须遵循的相关法律法规，例如土地管理相关法规、工程招投标管理相关法规、房地产销售的相关法规、经济法、合同法等；国家房地产经济形势，拟发展地区房地产业的土地政策，竞争企业的实力，市场的物业类型，客户类型，消费实力，消费倾向等；企业的办公条件，各工种作业的硬件设施和软件设备；本企业负责决策、设计、成本、工程、销售、财务等人员的专业技术条件； 从决策、获取土地、规划设计、施工到销售、物业等必要的开发流程；

事理：组织的结构设计，规章制度，企业文化及愿景的构建；各开发环节如何实施，包括土地获取的方式，聘请设计单位进行设计或自行设计，工程招投标工作如何开展，造价核算审计等工作如何开展，施工管理如何开展，是否聘请销售机构等；制定决策、设计、成本、工程、销售、财务等人员的工作方法，考核办法；如何提高员工的工作技能及培训工作；企业与设计单位、施工单位、材料供应单位、监理单位、相关咨询机构、及土地、银行、政府等相关机构的合作合同；向员工和部门下达的目标，并以此作为考核依据；

人理：员工对企业愿景的理解，员工意识与企业战略的一致性；员工对企业的认同度，忠诚度；员工之间的人际关系协调；不同专业背景员工之间的沟通；企业与设计单位、施工单位、材料供应单位、监理单位、相关咨询机构、及土地、银行、政府等相关机构的关系维护等。

2.2 按照WSR方法论7步骤开展管理活动在充分认识房地产企业在WSR方法论下的物理―事理―人理三个维度之后，将WSR方法论的七个步骤应用到不同维度。

理解意图，包括理解企业战略意图，在市场上希望占据什么样的竞争地位。了解领导的要求，了解房地产产品的目标客户的需求，甚至了解员工的意图。

制定与已经达成一致的既定意图相符合的目标。包括企业希望达到的行业地位、行业占有率、行业认同度名誉度等目标。进行产品市场定位，目标客户定位，制定财务经济效益目标。

为实现目标而开展的调查分析。调查既包括外部和内部调查。外部调查包括土地市场环境，银行等资本市场环境，原材料供需环境，工程技术条件，目标客户调查分析等。内部调查有企业所处的行业地位，资金实力，内部人员素质，充分进行项目可行性研究调研分析。

创建策略，在调查分析的基础之上，拟定土地获取策略、融资策略、设计管理策略、施工管理策略、成本管理策略、营销策略、物业管理策略等。

提出解决方案，包括土地竞拍方案，详细的融资计划，概念性及详细规划设计方案，施工图设计，编制招标文件，制定施工管理方案及审查施工方提出的专项施工方案，制定销售方案等。

实施方案，在实施方案过程中应该与既定意图保持一致性，同时也可以根据实施过程中发现的问题适度的改变意图，形成及时的反馈。

协调关系始终贯穿于整个过程，协调意图、目标、现实、策略、方案、构想间的关系，协调系统实践的投入、产出与成效的关系。

3结语

房地产企业作为资源整合型企业，其管理效率直接决定了企业效率，提高企业的管理效率显得尤其重要。房地产开发企业管理是一个复杂的系统工程，应基于系统工程的方法进行分解，使之结构化、规范化，才能实现企业的持续健康发展。将WSR方法论运用到房地产企业管理中，运用“事理”解决“物理”，再运用“人理”进行全面协调，使组织的效率更高。这三者既是相互区别的，有各自的界定，也是相互联系的，需要共同作用，才能使组织系统运作的更好。

参考文献：

[1]荣玫，韩传峰．基于WSR基础设施系统管理研究[J]．华东经济管理：2011，25（6）：140-143．

[2]顾基发，唐锡晋，朱正祥．物理-事理-人理系统方法论综述[J]．交通运输系统工程与信息：2007，7（6）：51-60．

[3]张彩江，孙东川．WSR方法论的一些概念和认识[J]．系统工程：2001，19（6）：1-8．

[4]赵丽艳，顾基发．物理―事理―人理(WSR)系统方法论及其在评价中的应用[J]．电子科技大学学报：1997，26：177-180．