统计方法在资产评估市场法中的应用探讨

摘 要：统计学是一门研究获取、处理、分析数据的科学方法的科学，在资产评估中的应用十分广泛，但关于此方面的研究却微乎其微。任何资产评估的结果都必须依据一定数量的信息，数据的统计计算分析是资产评估的基础。本文以资产评估市场法为切入点，浅析统计学方法在资产评估实务中的应用。

关键词：统计学；资产评估；市场法；

资产评估时对被评估资产在评估基准日所具有的价值的科学估计，是对特定总体的定量认识。资产评估业务在很大程度上是搜集相关信息、资料，并依据所搜集到的信息、资料进行分析、预测与判断，实际上是一种统计调查工作。我们对任何资产评估都不是凭空臆造的，必须依据一定数量的信息。这些信息对数据质量的要求应该是真实可靠的，只有对可靠数据进行分析、推理、判断，才能得到具有实质意义的信息。

如何在资产评估业务中运用统计学原理，运用哪些统计学方法才能将资产评估业务做得更加科学、快捷与准确，是本文所述的重点内容。

一、市场法的概念

市场法也称市场价格比较法、现行市价法和交易案例比较法等，是以活跃、公平的市场存在为前提，通过比较被评估资产与最近售出类似资产的差距，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

其具体的公式为：

使用市场法进行资产评估时，要在市场上选择与被评估资产相同或相近的，近期已成交资产的市场交易价格为基础，考虑被评估资产与参照物资产的交易价格在交易日期、区域因素、交易情况、公允性的差异因素，来测算被评估资产的价格。其基本公式如下所示：

其中，MP为参照物资产经过调整后的市场现价，P为参照物的市场交易价格，A为被评估资产市场价格与参照物市场交易价格在时间上的差异系数，B为价格的区域差异系数，C为价格的交易情况差异系数，D为价格的公允性差异系数。

二、市场法应用的前提条件及运用中存在的难点

1、前提条件

（1）存在一个发育比较健全的资产市场，具有规模较大的资产交易，同时市场所反映的资产交易价格真实、客观。

（2）市场上有与评估资产类似的近期交易案例作为参照物，并且参照物的数量应较多，应至少有两个，最佳数目为3-5个。

（3）有关对比调整的指标、技术参数、实体状态等是否可明确及量化是决定市场法运用的关键。

2、存在的难点

（1）寻找合适的具有一定数量的参照物。要想应用市场法，首先要在市场中能找到和评估对象相同或相似的参照物交易案例，其次影响参照物与评估对象价值的主要因素之间是可比的，第三参照物的交易时间应与评估基准日接近。

（2）量化指标差异，调整参照物的成交价格。量化指标差异就是通过比较分析，将参照物与评估对象之间存在的各种可比因素上的差异调整，最终将各个参照物近似的等同于评估对象。

三、统计学在市场法中的应用

通过以上对资产评估市场法的简介，不难发现在市场法的运用过程中，统计学参与了其中很重要的两部分，一是参照物的获取，二是指标的确定、量化及调整。

1、利用文案调查法获取参照物

文案调查法又称间接调查法，主要利用内外部现有的各种信息、资料，对调查内容进行分析研究的一种调查方法。具体途径为：①查阅有关交易部门的交易资料、交易记录、市场行情及登记文件等。②搜集各种报刊杂志上有关资产出售、出租和产权转让的广告。③与同行间互换相同或相似类型的资料。④根据本机构已存在的交易实例建立评估资料库。

2、利用实地调查法获取参照物

实地调查法又称直接调查法，是指调查者直接与被调查者进行接触，获得第一手资料的方法。具体获取途径是直接调查访问已交易的资产买卖双方，收集有关交易实例的各种信息资料。

通过以上几种途径收集到多个交易实例，再审核验证资料的准确性，并遵循参照物的选择标准，最后筛选出若干个具有参考意义的参照物。

3、利用物价指数法修正交易的时间因素

统计指数有广义和狭义两方面的含义。从广义上说，凡是用来反应所研究社会经济现象总体在时间上或空间上的数量变动的相对数，都是统计指数。从狭义上讲，它是专指用来说明不能直接相加的复杂社会经济现象综合变动程度的一种特殊的相对数。

公式（2）中的参数A的确定可直接用以下公式：

其中An为被评估资产评估基准日物价指数，At为参照物资产交易日物价指数。这里所用的物价指数为定基物价指数，若为环比物价指数则公式如下所示：

环比物价指数中，将各期的物价指数相乘，则可以得出与公式（5）相同的结果。物价指数可以从国家、地方统计局的统计报告或者市场信息统计资料取得。

4、利用德尔菲法修正交易的公允性差异系数

德尔菲法是根据有专门知识的人的直接经验，对研究的问题进行判断、预测的一种方法，又称专家预测法。

参数D表示交易的公允性差异系数。这个系数的提出基于公允性定律。即在同一时间同一市场上，同种物品买方与卖方的数目无限增多时，价格的不公平性将消失。然而事实上，价格的不公平性是无法消除的，所以在资产评估市场法中考虑价格的公允性差异是必要的。然而，这种公允性差异的度量主要依赖主观判断，难以量化，所以参数D的确定主要依赖专家评判法，公式如下：

其中Di为第i个专家对D的评判值，Vi为专家i的评判值的权威性比重，且 Vi=1。

德尔菲法能充分考虑各专家的意见，并且专家对被预测的领域拥有较深入的研究，做出的预测结果可信。在资产评估实务中，有些系数难以定量分析，充分利用专家的成果，也不失为一种好方法。

5、利用平均法计算最终评估值

通过上述分析可确定公式（2）中的各项影响因素的具体数值，经过计算则可测算出各个参照物调整差异后的现行市价。最后根据公式（1）就能得到被评估资产的评估价值。

最终评估值的计算具体有三种方法：

第一是采用简单算术平均，公式如下：

其中S为被评估资产的最终评估值，LMP为所有参照物资产经调整后的市场现价之和，N为参照物的个数。

第二种是根据各个参照物对于评估对象的重要性差别，利用加权平均法，将多个已成交资产的市场交易价格进行科学平均，得出准确性更高的参考价格。具体计算公式如下：

其中S为被评估资产的最终评估值，MPi为第i个已成交资产的经调整后的市场价格，Ui为对MPi加权系数，它需要合理的估计，且 Ui=1。

第三种是通过定性分析，在一定范围内确定一个合适的值作为结果。

上述分析可确定公式（2）中的各项参数值，对参照物价格进行修正后，再将各参照物价值进行平均，最后得出被评估资产的评估值。

市场法具有运用原理简单，易于理解掌握，评估基于市场现价，结果易被人接受等优点。而其在实际操作中的两大难点，寻找参照物和调整差异，恰恰是统计学的应用范围，如果能将统计学的原理和具体方法在资产评估市场法中充分利用，这两个难点一定能得以克服。相信经过市场的不断完善，在资产评估实务中便能更充分的应用科学方法，市场法一定会得到更广泛的应用。

参考文献：

[1]徐海成 等，资产评估学[M]，西安：陕西人民出版社，2003

[2]徐国祥，统计预测与决策[M]，上海：上海财经大学出版社，2008

[3]刘德智，统计学[M]，北京：清华大学出版社，2007

作者简介：闫洁瑜 （1988.11-），山西临汾人，硕士研究生，专业：企业管理；马瑞婷 （1990.11--），新疆乌鲁木齐人，硕士研究生，专业：物流工程与管理。