浅谈住宅小区工程管理及协调工作的重要性

摘要：房地产业关系到国计民生，作为一种商品，如何在保证安全、质量的前提下尽量减少工程投资、加快工期，工程的管理及协调相当重要；本文分别从安全、质量、进度及投资的角度出发，浅谈管理和协调的重要性。

关键词：房地产 管理 协调 措施

1、 前言

2000年以来进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，商品房价格节节攀升的同时，商品房质量投诉日益增多，房地产开发的现场管理在工程的安全、质量、进度及投资等方面起着及其重要的作用，特别在业主最关心的质量方面，有不可推卸的责任。

本文结合实际，以甲方代表的角度，从安全、质量、进度及投资方面出发，谈谈住宅小区工程管理及协调工作的重要性。

2、 管理及协调是安全施工的前提

2.1 安全对于开发商的重要性

许多房地产公司管理人员多少都有这样一种观念，施工安全是施工方及监理公司的事情，与甲方无关，甲方管理人员只要抓好质量、进度及投资工作就可以了。这种观点是严重错误的：“业主负责制”已经以法规的形式定了下来，有关工程方面的安全、质量、进度及投资等都与业主有关，安全出现问题，业主方照样要承担法律方面的责任；对于房地产开发公司，安全问题对于楼盘的销售、信誉等相当重要。

2.2在安全施工方面如何进行管理和协调

2.2.1熟悉安全技术规范

作为管理人员，必须熟悉安全技术规范，从“三保（宝）四口五临边”、施工现场消防设施、外架搭设、运输机械、用电保护、施工机械、高支模、深基坑、拆除爆破到幕墙安装、网架安装等，要做到心中有数；还要熟悉安全生产责任制的内容。

2.2.2熟悉预算中安全施工费所包含的内容

根据建设部建办[2005]89号《关于印发〈建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定〉的通知》，安全施工费由临边、洞口、交叉、高处作业安全防护费，危险性较大工程安全措施费及其他费用组成。甲方管理人员应按照合同约定及时向施工单位支付安全防护、文明施工措施费，并督促施工企业落实安全防护、文明施工措施。

3、管理及协调是保证质量的基石

3.1施工中专业协调的重要性

无论是民用住宅、工业厂房、还是公共建筑，一幢高质量、高标准的转（建）筑工程，从工程技术、施工管理的角度，各专业之间的协调与配合，是至关重要和不容忽视。即使是普遍工程施工中各专业协调的好坏，都直接关系到工程的质量。

在工程施工过程中，出现和产生各专业之间协调这样问题的例子并不少，例如消防、电气、给排水和煤气安装等，由于是甲方或有关部门指定的专业施工队，与土建及其它专业队之间配合往往会出现一些问题。这些问题到了工程主体完工才被发现时已很难处理。不得已只好改线路、凿楼板，把一幢好好建筑搞得乱七八糟，面目全非，并且带来了种种问题和隐患。

3.2做好协调工作的方法

所以，工程施工中各专业的协调管理工作不仅很重要，同时也很有必要，作为管理者或监理，在工程的设计阶段和施工阶段，首先要认识到协调工作的重要性，才有可能做好协调管理工作。我们应在现有管理水平上，针对影响工程质量的一些关键问题，从技术上、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确施工人员目标责任，并加强协调管理的具体措施。

（1）技术协调：提高设计图纸的质量，减少技术错误带来的协调问题。同时，图纸会审与交底也是技术协调的重要环节。

（2）管理协调：协调工作不仅要从技术上下功夫，更要建立一套建全的管理制度，通过管理以减少施工中各专业的配合问题。建立问题责任制度，建立由管理层到班组逐级的责任制度。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度。隐蔽验收与中间验收是做好协调管理工作的关键。

（3）组织协调：建立专门的协调会议制度，施工中甲方、监理人员应定期组织举行协调会议，解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位，在施工前应组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任。

4、 管理及协调是施工进度的剂

4.1施工进度直接影响到成本

房地产项目的运作时间较长，一般为3-5年，这其中政策性因素，原材料成本因素，劳动力成本因素，销售形势的变化等等，都会对项目的运作成本产生影响。项目的实施进度控制得好与不好，将直接影响到整个项目的成本投入，包括设计成本，建造成本，销售成本及其他相关隐性成本及机会成本等。房地产项目的运作周期中，施工时间一般为2-3年，如果是分期开发，时间还要更长，施工进度在房地产总实施进度中占70%左右的比例，因此对项目的总成本也影响最大。

4.2如何控制进度

4.2.1让总包单位承担起总工期的责任

许多甲方喜欢编制好施工进度计划后交给总承包单位，让总包单位来按照计划实施，笔者认为这种方法并不可行，甲方只需提供总工期，让项目的总承包单位依据项目的总体进度计划来编制具体的施工进度计划，甲方指定的专业分包应按照总包单位的要求进行施工，这样才能让总包单位切实可行地履行起总包的责任。

4.2.2在合同中严格划分总承包、甲供材和专业分包的承包分界面

总承包、专业分包和甲供材等界面划分问题应提前在合同中加以明确，明确得越详细越好。这样就可以避免在施工过程中，对于某一项施工内容，不同的施工单位由于各自的理解不同而相互推诿，相互扯皮，同时也可以有效地做好不同工序之间，不同专业之间，不同承包商之间的有效衔接。甲供材不能对工程的进度造成影响，建设单位尤其要注意甲供的材料和设备不能由于进场时间拖后，或者质量不符合施工要求而导致施工进度较计划进度滞后。甲方管理人员应做好同材料设备供应商及施工现场的有效及时的沟通。

5、 管理及协调是控制投资在合理范围内的关键

对于房地产开发商而言，追求最大利润是不言而喻的，而要追求最大利润则首先应有效地控制项目投资。对项目建设而言，工程成本的控制应从项目建设的投资决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段等全过程来进行控制，本文从施工方面来谈谈投资控制。

5.1施工措施及方案要在合同签订前确定

由于涉及到工程造价，施工措施及方案必须要在合同签订前确定。例如基础施工中是否需要采用砖胎模、塔楼部分的外墙剪力墙对拉螺杆是穿套管还是留在剪力墙内、梁柱节点核芯区的混凝土施工方法等等。

5.2建立完善的投资控制管理体系

5.2.1加强工程量计量控制

工程量计价（量）是当前工程计价和承包的主要形式，即以实际完成的工程量作为工程款结算的依据。工程量计量是否准确，将影响投资和双方关注的焦点。因此，要重视并认真做好工程计量与复核工作。要明确计量内容和程序，根据设计图纸，按照合同规定的计量方法和单位进行计量；对隐蔽工程计量，必须严格控制，并预先做好测算工作。如：大型基施开挖工中，关键是开挖高度、放坡系数如何确定。如果挖方高度差 100mm，将会造成大量的开挖方量、回填方量及运输工程量。

5.2.2严格控制工程变更

施工单位通常在保持总报价不变的情况下，将变化较小的项目的单价降低，将变化较大单价增大，这样在竣工结算时，可以成功地达到追加工程款的目的，这些都应引起建设单位的高度重视。能不变更的项目尽量不变更，必需变更的要同设计单位进行沟通，由原设计单位提出变更设计图纸，严格按照设计图纸施工。对变更项目的单价合同有适合的或同样的单价套用原合同单价；如果没有的适合的或同样的单价，用类似的项目单价进行换算；如果是新增加的项目既无适合的也没有类似的单价，双方协商单价，在变更协议中明确。

5.2.3做好施工索赔和反索赔工作

建筑工程由于工期长、规模大、技术复杂，不可预见因素多，常发生施工索赔。索赔将导致追加额外工程项目或费用，是建设项目投资控制的重点。因此必须加强控制。首先分析引起索赔的各种原因，分清责任；其次是分析索赔事件引起的后果，是否造成了施工方工期或费用的损失；三是计算方法是否正确；四是是否按照索赔程序进行了申报；五是注重反索赔工作，比如施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；工程质量不合格；交叉作业中，一方因现场清理不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因保护不善等情况损坏了工程成品等等。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，保存好现场工程图片和现场记录等原始资料。

5.3协调好总包与各专业分包商的关系

要充分协调好总包与各专业分包的关系，比如说进场时间、临时设施分配、工作面衔接、退场时间等等，协调好了，扯皮就少，引起签证的可能性就小，自然就控制好投资了。

6、结语

工程管理和协调，在工程安全、质量、进度及投资方面都起着很大的作用，对甲方的管理人员提出了相当高的综合能力的要求，一个好的甲方管理人员，应当具有良好的道德品德、出众的技术水平、强烈的责任心和很强的管理协调能力。

参考文献

[1]《2006最新建设项目业主规范管理与操作实务全书》 M 河北音像出版社，2006年

[2] 张月娴，田以堂 主编 《建设项目业主管理手册》M 水利水电出版社，2002年

[3] （日）彰国社 编，陶新中 等译 《建筑施工管理手册（原著第四版）》M 中国建筑工业出版社，2008年