开发商卖力垫资为哪般?

低首付说到底，仍是开发商上演的“空手套白狼”的营销游戏。这看似降低门槛的实惠举措，其实对购房者并不会带来多大的实惠，相反，却可能面临诸多潜在的风险。

仔细分析所有低首付广告，有一点是共同的：最低首付二成，但买房人只需专付一成甚至更少，其余部分由开发商垫资支付。开发商为何如此大发善心，又如此卖力地帮购房者来垫资买房呢?其中自然有原因。

开发商演出“空手套白狼”

“如果你手上资金暂时周转不过来，我们帮你提供一些无息贷款，让你早日实现住房梦。”某楼盘售楼人员对垫资售房作如此解释。

果真这么简单、这么善意吗?

记者以上文中暗访过的楼盘为例来说明。如果购买一套130平方米的三房，总价140万元，根据现行规定，这套房产属于非普通住宅(总价高于98万元)，因此需支付三成共42万元首付款。购房者提供一成首付即14万元首付款，外加开发商垫资的28万元，凑齐42万元打入合作银行开办的账户中，并提供相应的材料以通过审查。一切正常的话，一个月内办妥所有手续，购房者开始供楼，而开发商则获得销售回款。

从表面上看，开发商垫了28万元获得112万元的销售回款，但实际上，这28万元根本不用垫付。曾在上海某房产开发企业工作过的周先生告诉记者，银行在放款之前，只要开发商证明购房者已经支付首付款，根本不会去查证购房者是否真正已向开发商支付了三成首付款。由此可以看出，其实开发商根本无需垫付另外的两成首付款，其实只是少收两成首付款而已。

“少收两成房款，却能够成功回笼八成房款的资金，而开发商损失的仅仅只是两成房款的利息，这算不算高明的促销手段?”周先生说。

的确，这笔账算得很高明，甚至比直接打折要划算得多。如果该楼盘降价促销，可回笼的总资金量自然大大减少了。而且在当前的楼市，大幅降价还会引发“降价赔偿”等其他负面效应。广州知名房产专家韩世同在接受记者采访时表示，对于开发商而言，他们只需花很小的成本，便能套取一大笔资金。退一步来说，即使是有商业银行在此方面把关较严，要求开发商出具收款收据复印件，开发商也仅仅只需拿出少量资金走一下过场而已。套用一句广告语就是“分分钟钟搞定”。业内人士解释说，首付款无须在监管账户中锁定一段时间，因此开发商只要拿少量资金存进某个指定账户装装样子，而后即可马上取出。

所以，善心不是针对购房人的，更大的目的是为了自己。一向擅长行走在政策灰色地带的开发商们这次也不例外，低首付无非是为了促成期房销售，拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金。

又一次的“空手套白狼”。

购房者面临潜在风险

开发商有着自己的如意算盘，可是低首付毕竟降低了买房的资金门槛，对购房者难道不是大实惠吗?　在专家看来，低首付购房其实对购房者来说，并无实惠可言，而在购房之初，反而会因为还款数额较大加重经济负担。同时，低首付更易引发断供现象，这对购房者来说造成的损失不可谓不大。

韩世同告诉记者，低首付购房，虽然暂时减少了首付款，但是并未真正减轻购房负担。因为这些暂时节省下来的首付款还须在规定的时间内按期归还，否则要承担相应的法律责任。

还是以上述案例来进行说明。开发商规定，剩余部分在随后的两年内，分8次还清，也就是说另外两成首付28万元分8次偿还，每次偿还金额为3.5万元，平摊到每个月须还款11300多元。同时假定借款期限为20年，按照最新的利率标准，98万元的按揭贷款(等额本息还款法)每月还贷6500多元。通过计算发现，在购房之后的头两年内，通过低首付方式购房，购房负担非但没有减轻，反而会加重，因为每月还款额约18000元，这即使是相对于收入水平较高的白领阶层来说，也是相当沉重的负担。

同时专家警告说，低首付是一种危险的营销游戏。如果风险控制不住而进发，不仅会伤到金融机构造成不良贷款率的上升，同时也会伤及购房者自身。

称其是一场危险的营销游戏一点都不为过，“这其实就是引发‘中国式次贷危机’的根源。”韩世同戏称。据了解，目前发生在深圳的“断供案”中，就有这样现成的案例。如工行深圳南山支行诉购房者断供案中，银行对总价230万元的房产，业主向银行贷款190万元，首付不及总价的两成，随着房价的一路下跌，这不到两成的首付早已跌没了，即使业主卖房还不够还银行贷款，因此选择断供。

购房者选择断供，虽然暂时规避了更大的财产损失，但是给自己带来的损失不可估量。上海联业律师事务所主任律师王展表示，选择断供被银行告上法庭，在目前房价回落的情况下，拍卖房产所得的款项如果不足以清偿银行费用，在目前国内还没有出台个人破产法的情况下，银行可以在任何时候催讨，直到还清欠款，日后的财产都可能成为法院查封对象。同时，断供将会严重影响贷款人的个人信用。