“多变”小房型自住投资两得利

不管是自住还是投资，购买房型可以变动的小户型，能给自己带来意想不到的好处。如果自住，通过分割可以多得一间房；如果投资，多一个房间租金相应也能提高一些，因此购房者可尽量选择那些“可变。”的小户型。

如果可对小面积住宅的房型进行改造，不管是对自住还是投资来说，都有好处。购买小面积的住宅主要是考虑过渡，待条件允许之后再买大房改善住房条件。因此在改善之前，有不少人想办法对小户型进行改造，螺蛳壳里做道场，使房间数增加，达到充分利用住房面积的目的。而与此同时，如果日后换大房之后将小房对外出租，房间数较多能获得更高的租金收益。

而要达到此目的，其前提是小户型原本就具有可改造性。因此在购房之前一定要注意房型是否有“多变”特质，尽量选择易于改造的小户型来购买。

房型易改好处多

陈冰在三年前购买了一套小房型，是传统的一室一厅住宅，对于小夫妻俩来说，这样的房型可以用来过渡。陈冰这套住房虽然为一室一厅，但并不小，接近70平方米，与紧凑型两房的面积相当。宝宝即将出生，陈冰准备聘请保姆来帮忙照顾小孩，但现实问题是，就目前的住房条件，他没法请住家保姆。要么就买一套面积更大一些的房子，但以陈冰现在的经济能力却又无法换房，该怎办办呢?

正在陈冰为此而一筹莫展的时候，他一位从事建筑设计的朋友给他出了一个主意，让他把房型做一下改动，将原来的一室一厅改为小两房，这让陈冰找到了解决问题的办法。因为他不用在自己经济实力不济的时候举债换房，同时又能解决当前的燃眉之急。

于是陈冰请室内装饰设计师重新对房型进行规划，在不改变承重墙结构的前提下，对房型进行了改造。改造之后成为小两房，卫生间和厨房的面积有所减少，同时将饭厅和客厅合二为一，当然也“挤”出一些面积，共同凑成一个房间。

当然，类似陈冰对房型进行改造的情形，其实并不少见。有室内装饰设计师告诉记者，很多业主在对小户型装修时，都会对原来的房型进行改造。“改造的目的很简单，就是为了增加房间数。”这位设计师如是说。据业内人士介绍，对小户型进行改造，要么得到一个小书房，要么获得一个小卧室，这样对房屋居住面积的利用便更为充分。

记者了解到，在长宁区天山新村内，同样是60平方米左右的小户型，一室一厅的月租金价格为2800元左右，而有两个独立房间的小两房月租金却能达到3000元左右。面积相同，缘何租金水平却有高低呢?德佑地产市场部负责人马先生解释说，一室一厅一般为一个人租住，而小两房则由两人合租，相比较而言，后一种情形能承受更高的租金水平。对于投资者来说，如果可将一室一厅的房型改造成为小两房，还能适当提高租金收益。

如何改动有讲究

怎样对房型进行改动呢?最实惠、最经济的做法是“东拼西凑”，而不是“大兴土木”。专业人士表示，首先需要摸清建筑结构，了解承重墙、风道、烟道、下水、电、煤气管道等，便于有针对性地进行改造；其次根据原有房型的特点来进行改动，而不是“大兴土木”；此外，改造过程中还要注意通风、采光等，以免影响到实际居住功能。

专业人士解释说，所谓的“东拼西凑”是指在原有房型的基础上稍作改动，便可完成对房型的改造，这是比较省力的做法；而“大兴土木”则需要对房型布局重新进行分割规划，拆东墙补西墙，工程量很大，难度也不小。下面我们结合具体案例，并请专业人士来进行点评。

陈冰居住的小户型原为一室两厅，客厅与饭厅相连为一个整体(如图1所示)，上海五合智库投资顾问有限公司建筑室主管吴茂辉表示，这种房型最易改造。吴茂辉进一步解释说，这套房子各功能居室的开口都集中在一个区域(如图1中虚线部分)，其好处就是可以合理利用现有的房型布局。

陈冰在专业人士的建议下，在客厅与小饭厅之间砌了一堵墙，南面部分变成一个小房间，当然需要将阳台全部封闭起来，以有效增加房间的使用面积；而北面部分成为一个集休闲、进餐的多功能居室。考虑到功能居室会成为主要的生活空间，因此在面积分割时有所偏重，进深为5米。

对房型进行改造之后，如果房屋原本就没有做到南北通透，那么在改造之后，可能会面临有房间成为“暗房”的尴尬境地。如上述案例中改造后的客厅部分，的确就出现了这样的情形。对此吴茂辉解释说，这种情况并不少见，因为很多房型改造都是通过适当牺牲采光才能得以实现。但并非不能采取弥补措施，就上述案例而言，他建议可以将砖墙改为双层中空毛玻璃墙，这样既可以为室内补充光源，而且双层中空玻璃良好的隔音效果也不影响房间的私密性。

室内通风状况是否良好，这关系到日后居住的舒适程度。如果改造之后造成通风不畅，室内污浊空气无法散出，会对身体造成不好的影响。因此吴茂辉建议在改造之前要把通风因素考虑进来，不能形成通风死角。因此他表示房间的开门不能只照顾私密性，同时也要考虑是否有利于室内空气的流动。就上述案例来说，原卧室门打开之后便能与改造之后的客厅形成对流，因此影响不是特别大。

难易程度需辨别

不管是自住还是投资，选择房型易于改动的小户型房子，无疑会让自己日后掌握更多的主动权。那么，哪些房型更加容易改动呢?什么样的房型又不易改动呢?

首先要选择进深较大的小户型。吴茂辉解释说，进深足够大，才有对其改造的可能，他认为，如果房间进深小于3米，这会因为空间太小而影响到居住。因此吴茂辉认为，最好是选择房间进深大于6米的小户型。

其次是房屋进深和面宽比最好不要偏离一定的比例。专家认为，相对来说，进深面宽比在1，2左右的小户型最容易改造，如进深为9米，面宽为7米，这样在改造过程中便能很容易完成房型的重新布置。专家特别指出，目前市场上比较常见的投资型物业酒店式公寓的房型不易改动，因为进深小面宽大或者刚好相反，根本无法对房型进行重新分割。

“多边”小户型难改动。吴茂辉解释说，“多边”小户型就如同客厅、卧室、卫生间、厨房等按照不同的方向拼在一起，各个房间并不是在一个平面内分割而出，因此不易重新分割。当然还有一种做法，就是重新对下水、电气、烟道等进行更改，以方便房型改造，这其实犯了改造大忌，其结果可能是费力不讨好。

另外，不规则的房型也不易改动。有些房型并不是规则的长方形，可能因为整个建筑的设计而变形，成为平行四边形或者多边形，因而房型显得有棱有角。其实这种房型本来就不太适合家居的摆放，影响到居住，如果对其进行改造，势必浪费居住面积，很不合算。