关于城镇房屋拆迁相关税收政策的几点思考

中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2014）08-000-02

摘 要 城镇房屋拆迁是城市建设的重要环节，直接关系到被拆迁户的切身利益。从2005年起财政部、国家税务总局相继制定了一系列相关税收政策和优惠措施，如对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿收入，视为土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而免征营业税，被拆迁人是个人的免征个人所得税，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分免征契税等政策。相关税收政策的出台更好地保护了被拆迁人的权益。本文以城镇房屋拆迁相关税收政策现状为切入点，分析税收相关政策执行与落实措施，以此促进拆迁工作的顺利开展。

关键词 城镇房屋拆迁 税收政策 思考

近年来，城镇居民住房产权改革和大规模的旧城改造成为政府、公民及社会舆论高度关注的热点问题。此工作一方面关系到城镇规划的建设实施，一方面又涉及千万个被拆迁人的切身利益。自从国务院和有关部委在税务方面颁布相关税收政策后，大部分地区城市房屋拆迁管理已纳入法制化管理的轨道。对推动房屋拆迁工作的顺利开展和城镇建设起到了重要的促进作用。

一、城镇房屋拆迁概念和特征

城镇房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容等需要，经政府有权部门批准对建设单位或个人用地上的房屋进行拆迁，是一种对房屋所有人和承租人进行动迁、补偿活动的总称。城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，必须立足于对房屋权利人的补偿，不得损害房屋权利人的合法权益，拆迁补偿产生的原因是合法行为给他人财产造成损害。城市房屋拆迁是经政府行政主管部门批准的，为加强城镇房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，拆迁应依照《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规进行的，是一种合法行为。

二、企业所得税

（一）政策性拆迁

近年来国家税务总局先后出台相关文件，对符合条件的被拆迁人取得的补偿收入征收所得税予以了明确，根据现行《国家税务总局2012年第40号关于〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（以下称办法）规定，主要有以下几个方面内容：1）搬迁完成年度需清算搬迁所得，企业在实施政策性搬迁的过程中将产生一系列搬迁收入与搬迁支出，它们都将被纳入应纳税所得额进行汇算清缴。所谓搬迁收入，根据《办法》第五条的规定，企业的搬迁收入包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。同时该《办法》第八条规定了企业的搬迁支出包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。按“搬迁收入-搬迁支出=搬迁所得”的计算原则，最终计算出的搬迁所得应在搬迁完成年度计入当年的应纳税所得额。2）搬迁所得计入应纳税所得额的时间有讲究。根据规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，汇总清算的时间是在完成搬迁的年度，企业汇算年度最多可达五年。3）购置资产处理时间有不同，2012年9月底前签订合同和搬迁全部完成，企业可以适用原有的政策性搬迁文件，即国税函（2009）118号文件；2012年9月底前签订合同但在2012年9月之后完成搬迁，企业适用国家税务总局（2013）年第11号公告；2012年9月30日之后签订合同和完成搬迁，企业按国家税务总局（2012）年第40号公告执行。4）亏损弥补形式不同，一是企业在政策性搬迁过程中因无法开展经营活动造成企业无所得，而以前年度的经营亏损尚未弥补的，根据《办法》第二十一条的规定，企业从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除。二是企业在政策性搬迁中可能发生搬迁损失即企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数。对于这一情况，企业可选择处理：在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除，或自搬迁完成年度起分三个年度均匀在税前扣除，这两种方法企业自行选择，但一经选定，不得改变。综上，《办法》实为鼓励搬迁的优惠性文件，但对政策性搬迁所得，没有减免税的优惠，有的只是企业取得了递延纳税的利益和可以做不征税收入在时间上的选择权。当然，在实务中还有需要我们关注的地方，如单独进行税务管理和核算、按时报送政策性搬迁依据和搬迁规划材料等。

（二）非政策性拆迁

由于非政策原因搬迁，被搬迁单位应根据会计制度规定并通过“固定资产清理”科目对清理后余额进行核算，收益转入“营业外收入”和企业其他经营所得合并后计算企业应缴纳的所得税。企业在政策性搬迁和非政策性搬迁的税务处理区别主要在于：非政策性拆迁取得补偿款没有和政策性拆迁一样因取得搬迁收入可暂不计入企业当年应纳税所得额而给予最长五年的搬迁期、以前年度发生的尚未弥补的亏损从法定亏损结转年限中减除搬迁期间等之类的优惠政策。

三、土地增值税

（一）政策性拆迁

根据城市规划，有些企业因旧城改造或生产过程中产生的过量废气、废渣、废水及噪音影响居民生活等原因按城市规划需要搬迁，有些因国家建设需要也需搬迁。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核免征土地增值税。主要内容有：因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况，这也说明其他原因进行的搬迁或是纳税人自行转让房地产的，均不在免税范围。因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民等原因，而由政府或政府有关主管部门根据已审批的城市规划确定进行搬迁的情况。对于上述主动搬迁的企业是因为城市规划需要，不是以盈利为目的，给予免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

（二）非政策性拆迁

针对不符合政策性拆迁条件的，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。关于扣除额则根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税相关规定》等相关规定计算得出，如果对旧房进行转让应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、在转让环节中所缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

四、个人所得税

为保护被拆迁个人的利益，在个人所得税征纳过程中也给予了被拆迁人一定的税收优惠。在政策性搬迁中关于个人所得税的征收问题，根据（国税函〔1998〕428号）和（财税〔2005〕45号）规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。所以，若个人取得拆迁补偿收入，只要符合规定的条件，均可免征个人所得税，若个人取得的拆迁补偿款超过规定范围，应纳入个人所得税范畴，其个人所得税应按照“财产转让所得”税目征收。而非政策性拆迁，则不能享受免征个人所得税的权利，应根据个人所得税法规定，取得的拆迁补偿收入应当计入“财产转让所得”税目，按收入额减除财产原值及合理费用后的余额为应纳税所得额。

五、结语

综上所述，城镇房屋拆迁作为城市建设的关键性基础工作，由于涉及到众多被拆迁人的切身利益，不可避免地会出现各种矛盾和问题。对此，应在修改和完善现行法律法规的基础上，税收政策修订也应当与时俱进，加强与其他相关政策的协同，清理和废止损害被拆迁人利益的地方性法规和规章，及时掌握和了解被拆迁人对房屋拆迁有关税收政策的反映，从普遍性的角度出发思考问题，从而在综合运用法律、经济、行政等措施确保被拆迁人的基本利益，以此促进拆迁工作的顺利进行。

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