县城私人住宅规划管理浅析

摘要：文章以广西田东县为例，针对县城当前县城私人住宅规划管理中的存在的问题进行研究，深入分析原因，并提出了意见和建议，对城市规划管理有着积极的指导意义。

关键词：县城 ；私人住宅 ；规划管理

Abstract: taking Guangxi Tiandong County as an example, conducts the research in view of the current county county private residential planning and management of the existing problems, deeply analyze the reasons, and puts forward some opinions and suggestions, has a positive significance for city planning management.

Keywords: County Private housing; planning and management

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012

县城作为我国城镇行政管理体系的重要组成部分，是连接城乡两类社区的纽带[[[] 王伟.县级城市建设用地规划管理探析[J].小城镇建设,2003,(11)]]，是政治、经济、科学和文化教育中心，是现代工业与第三产业较为集中的地方，在国民经济和社会发展中起主导作用。

城市规划工作在城市建设和发展的过程中扮演着无可替代的作用，城市规划是多目标的，既要生态，又要文化，既要效率，又要景观，既利于经济发展，又利于生活提高，是城市建设与管理的“龙头”[[[] 何青.规划管理中存在的问题分析[J].四川建材,2010,36(1)]]。城市规划管理部门在遵循城市发展一般规律的基础上，运用城市规划作为引导县城规划建设的重要调控手段。

随着城镇化进程不断加快，城市规划管理水平和现代城市发展要求明显滞后，城市居民的居住观念也未能与发展的要求同步改变，导致了我们的城市管理出现了不少的问题，如规划不统一、立面不协调、色调不合理、结构不科学等突出问题，特别是县城规划区范围内的私人住宅的规划管理问题尤为突出，直接影响了城市市容市貌及城市品味的提升，影响了居民的生活环境。下面就以广西田东县为例，针对城市私人住宅规划管理方面存在的问题进行分析研究。

1.田东县城区私人住宅规划管理中存在的问题

据核查，目前田东县规划区范围内的私人住房建设除了极少部分按照城乡规划主管部门审批的许可内容进行建设外，绝大多数均或多或少存在以下问题：

1.1违法建设情况较为严重。不少人通过私下交易，通过违法买卖土地取得宅基地，在没有取得任何用地和建设许可的情况下违法占地建设。由于没有经过统一规划设计，导致片区的建筑主体布局混乱、参差不齐、色调各异、立面杂乱无章，严重影响了片区的美观和协调。

部分群众经过合法程序取得宅基地，但在没有办理报建手续的情况下便进行违法建设。由于建设过程没有经过城乡规划主管部门的审批，建筑的结构、立面和高度失去控制，导致整个片区处于无序无章状态（三产安置用地违章违法较为严重）。

1.2大部分群众没有按审批的规划进行建设等违规建设问题突出。超高、超面积等不安许可要求进行建设的情况比比皆是。大部分群众在建设过程中超出原审批的层数，少的一层，多的达三层；有的层数不超，但随意更改建设面积，少的有20至30平方米，多的达50至100平方米以上。外部装修不按许可内容进行；有的不按要求外挑；有的立面偏离原规划要求；有的色彩违背了原审定的设计方案；有的顶部不按审定的设计图纸进行建设等等。

上述的这些问题，严重影响了县城建筑景观和品位的提升，也极大地影响了我县的对外形象，制约了城市的科学与谐调发展。

2.县城私人住宅规划管理问题的原因分析

2.1规划编制滞后，规划管理依据不全

《中华人民共和国城乡规划法》是我们城市建设管理部门重要的法律依据，而要管理好一个城市仅仅有《规划法》是不够的，还要依法编制的各种城市规划作为城市建设和管理的参数。城市规划是“龙头”，是建设的依据，规划应该超前，但目前田东县仅编制有县城总体规划，其他如控制性详细规划、城市设计等还没有编制，因此，城市具体管理上显得没有依据。

2.2法制宣传力度不够

虽然《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》出台多年，但由于缺乏深入宣传，以至部分群众仍不知道建房需要依法申报建设用地和建设许可手续，依法申报建设用地和建设许可的意识淡薄，认为是房子自建自住的，反正不需要房产证也不影响居住，所以建设之前根本没有建设报批的意识，导致违章违法建设现象屡禁不止。

2.3规划管理工作存在缺失

2.3.1工作措施不力。一直以来，由于缺乏强制且可操作的有力措施或强制办法，对于违法违规现象，除了少之又少的集中打击行动之外，绝大部分是发停工通知、现场规劝教育。群众无视教育，我们也无能为力，往往处罚意见仍是一纸空文；

2.3.2规划审批程序把关不严。对群众提出的规划变更要求，存在“口头审批”，先建后补、不按程序办理报建手续等现象；管理机制不完善。表现在没有长效管理机制，无论是宣传工作，还是打击行动，都是阶段性的短暂行动，没有形成长效的协助机制。

2.3.3打击违法工作执法力量薄弱。田东县违法买卖土地和违法违规建设的形势依然是严峻的。尽管采取了集中行动进行打击，但由于违法违规的量太大，涉及面广，仅靠每年一两次的集中行动是无法遏制的。且存在执法力量不足、执法力量薄弱的现象，直接影响了执法的有效性。

2.4群众的居住观念有待转变

群众攀比心理严重。收入提高了，攀比的风气越来越大，特别是住房是作为外在的表现载体，所以依靠以房子面积的大小，楼层的高低以及内外装修的豪华程度来体现自己的财富。传统的群居观念影响，总希望把房子建得包容全家人居住，所以不愿按规划要求建设。群众认为所建房屋是自建自住的，如果不是因为贷款需要完整的建房证件等情况，群众是不会来办理相关的报建手续的。

县城私人住宅规划管理的意见和建议

城市规划的管理是一个完整的系统过程，其实际运作有赖于整个社会经济、政治环境相互协调，为使城市规划能真正对城市建设起到指导作用，有必要对规划管理的各个环节加以完善和提高，求实创新。

3.1完善规划体系[[[] 高冰松,吴晓勤,张磊等.快速城镇化背景下县城规划管理模式与机制[J].合肥工业大学学报（自然科学版）,2011,34(3)]]。

在完成总规修编的基础上，加快城市详细性规划的编制，为城市的管理提供法律依据。在加强执法的同时，加大规划力度，实行先规划后建设。目前县城规划仅有总体规划是不够的，还需要有控制性详细规划和修建性详细规划。总体规划是城市建设和管理的依据，确定了城市规模和发展方向。控规以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。修建性规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

3.2加强法制宣传

3.2.1充分利用媒体如县广播电视、手机、广告宣传栏、网络等媒体大力宣传《城乡规划法》、《国土法》等相关法律法规。广泛宣传政府的有关政策和规定，在规划区范围内形成良好的宣传氛围和法律宣传攻势，做到家喻户晓，使违章建筑者自觉拆除，让心存侥幸者不敢冒险，从而营造良好城市建设环境。

3.2.2在城乡规划法出台的日期或每年选定一段时间，举行法律巡回宣传，通过小晚会上的一些互动活动、流动宣传车发放宣传单、宣传册或制做固定宣传牌等，来广泛宣传相关的法律法规。

3.3健全管理办法

3.3.1在执行《城乡规划法》、《广西实施办法》的基础上，结合我县实际，有针对性地制定符合我县城市建设需要且可操作性强的管理办法，在广泛征求意见并完善后开始实施。

3.3.2对不符合规划建设的，对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期整改后给予验收；对无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并坚决不予验收。

3.3.3健全管理机制是当前城市管理的有效保障。鉴于目前的状况，建议首先组建由县政府统一协调的联合执法机构，保证有足够的人力物力对违法违规问题进行即时的打击。目前我局执法和管理力量薄弱，且违法占地、违法建设等涉及面广，执法推诿无法落实，建议由县人民政府牵头，抽调国土、住建、平马、法院、公安、监察等部门的人员组成城建联合执法机构，及时打击违法建设行为。

3.3.4加强各部门的协作。在符合法律法规的前提下，各部门要相互配合，对没有办理建设许可或验收的项目，相关部门不予办理相关手续。如对没有规划许可的国土部门坚决不予办理土地证；没有经过验收的房屋，工商部门不准办理工商执照；没有建设许可，水电部门坚决不许接水接电等等，通过类似的办法，促使建房群众自觉遵守规划要求。

3.4加大处罚力度

3.4.1依法处罚违规行为。根据《城乡规划法》及《广西实施办法》第六十四规定，对未依法取得报建手续就进行建设的，建议县人民政府划出明确时间段，对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款后给予补办；对无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

针对超面积建设、立面造型或外立面装修不按图施工、未批先建的，对于超出部分的面积不大（超多少面积适宜的范围建议由县政府开会确定），或立面对整排立面影响较小的，建议限期整改并处工程造价5%以上10%以下的罚款后给予竣工验收或补办；无法整改的，且影响较大的建议不予验收甚至申请。对严重影响城市规划的违法建筑，依据城乡规划法第64条规定，由政府组织有关部门进行，一次性解决所有历史遗留问题。这些历史遗留问题如果不能解决，始终会是社会上一个重要的不稳定因素，同时还会让群众对法律产生质疑。

3.4.2严厉打击违法现象。根据《国土法》、《城乡规划法》及《广西壮族自治区实施》，联合执法队不定时地针对违法占地、违法建设行为进行严厉打击，并划定一个时间段对严重影响城市规划的违章建筑进行强拆。

3.4.5严格审批和批后管理。对各类符合条件的及时给予办理审批手续。城中村农民因为生活条件改善、人口增多、原房屋破旧等原因必然产生建房的需要，应当得到合理的满足。如果全部不予审批，只会造成一种全部违章的现实。而一旦违章事实出现后又难以处罚、拆除，必然会造成一种全员仿效的恶果。针对审批过后的项目实施监管，要求加大管资金投入，通过聘用等方式吸收一定的人员，并通过组织学习培训，不断提高管理水平，对于城市建设实施分片区进行跟踪管理。

参考文献：

[1] 王伟.县级城市建设用地规划管理探析[J].小城镇建设,2003,(11)

[2] 何青.规划管理中存在的问题分析[J].四川建材,2010,36(1)

[3] 高冰松,吴晓勤,张磊等.快速城镇化背景下县城规划管理模式与机制[J].合肥工业大学学报（自然科学版）,2011,34(3)