浅析加息减税政策与楼市

一、政策解读

自7月21日起，金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调，住房公积金贷款利率也相应提高。同时，国务院决定自8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。以此来引导货币信贷和投资的合理增长、调节和稳定通货膨胀预期及维护物价总水平基本稳定。加息减税能成为当前楼市的“退烧药”吗?

银行贷款基准利率上调0.27个百分点和个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点，最近7个月内已3次加息，是自2004年10月以来第7次加息。这次宏观调控对房地产市场的影响将体现在两方面：对购房者而言，加息意味着增加还贷负担，以50万元20年期限贷款计算，还款额增幅已超过10%，这使得普通工薪阶层的还款压力加大；对于开发商来说，加息会带来开发成本提高。因为贷款利息提高，而房地产行业高负债经营的行业特点决定了开发成本也会因此而增加，但业内人士认为，开发商在房地产发展高昂的大背景下，会通过提高房价等方式轻松转嫁这一成本。

有经济学家据此认为，加息势必会抑制房地产投资（机），会大大改变购房者对未来市场的预期，扎堆现象亦会减少。但前6次加息后的楼市走势证明，这种“通过调控房产需求方来影响开发商从而让房价降下来”的美好愿望从未实现过。实际上，房地产的需求在城市化进程、居民收入提高以及升值预期的大趋势下，特别是在供求偏紧的情况下，自主需求混杂着投资、投机需求一起释放，使其难以抑制。

二、政策出台背景

对于这次宏观调控组合拳的出台，早在不少业内人士预料之中。原因有三：一是城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有。二是我国上半年国内生产总值（GDP）为106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期增速加快了0.5个百分点。三是我国上半年房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点，比一季度加快1.6个百分点。这些都表明当前中国的经济处于过热之中，利息上调势在必行。

国家发改委宏观经济研究院经济形势分析组7月24日的报告认为，今年上半年国民经济再次呈现增长“偏快”的趋势，宏观经济运行也再次面临由“偏快”向“全面过热”转化的风险，经济运行中原有的突出矛盾和问题还没有得到有效缓解，又出现通胀压力加大、资产泡沫由楼市向股市蔓延等新问题。为了防止经济增长由偏快转向过热，报告建议，未来一段时间应采取“稳中偏紧”的货币政策，重点运用利率政策，抑制投资及资产价格过快增长。同时，要把节能降耗作为下一步宏观调控的重要任务，在适当时机加快推进资源性产品和要素价格改革，以促进经济增长方式转变。

三、房价飞涨原因分析

近来关于房价的飚升新闻总让人心惊肉跳：“6个月上涨50%”、“一个楼盘的市值可以买下整个伊利集团”、“新拍出的楼面地价接近在售房价”等等。对于此次宏观调控，多数业内人士认为，加息、减税短期内仍难改房地产市场升温格局。

从供求关系看，住房需求旺盛客观存在，建房速度总难追随售房的步伐，有效供给的不足形成供不应求，从而导致房价上涨。

从成本构成看，地价上涨、土地增值税清算以及贷款加息，这些都导致房价成本大增，在当前房地产业发展势头很猛的情况下，房地产开发商很容易将此转嫁给消费者而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。国家宏观调控的出发点是很好的，但开发商却藉此哄抬物价，也成为当前房价飞涨的人为因素之一。

从交易秩序看，“炒风”不断，非正常因素助推房价节节高涨。业内人士指出，人为因素推涨房价主要体现在：一是一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；二是开发商已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格奇高等方式捂盘；三是开发商捂盘惜售，同时联合少数媒体蓄意制造紧张的供不应求气氛。抓住消费者愈难买愈想买的心态，串通哄抬房价。不少表面上声称已售罄的房地产，实际销售还不到1/3，其余2/3房屋在媒体推波助澜下，开发商直接抬高房价或通过转移到其它项目下的手段，以实现高价销售。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价，更是屡见不鲜。这进一步烘托、放大了供求紧张气氛，为房价上涨煽风点火。

从资金来源分析，行业外资金，特别是部分股市资金开始流入楼市，助推房价上涨；境外投机性游资的大量涌入，加剧了楼市格局的改变，在相当程度上促进了房价的上涨，同时也强化了房地产看涨预期。

四、楼市降温的对策与建议

（一）增加供应

供求关系决定价格，增加供给是降温的必要条件之一。当前楼市高房价问题的主要矛盾在于市场有效供给不足，自住和投资（机）需求强烈，在卖方市场为主的格局之下，房价得以一路攀升，由于信息不对称，导致购房者恐慌性入市追涨。业内人士分析认为，楼市调控的当务之急是强力推进冲击型的有效供给，而不是以控制需求的方式来围堵。要改变楼市看涨预期，合乎市场规律的做法就是得强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以廉租房等住房保障措施的协同推进。

（二）整顿交易秩序，打击囤积居奇

中央政府在打击楼市中囤地、囤房方面应下狠手。要新增土地形成有效供给，至少得做到两点：一是批出的土地不能闲置，要进入生产领域，形成房屋；二是所形成的产品必须是大众购买力所能承受的房屋。前者要求严格执行“土地闲置”回收政策，打击囤地；后者要求大力推行“90/70”项目，形成冲击性供给，同时也要防止囤房发生。

7月20日调控措施出台后，不少人认为，这些政策对房地产和股市没有多少影响。但这次宏观政策的出台不仅表明了中央政府为民政策的一贯诚意，而且也表现出调控手段的根本转变，具体表现为，对几年来行政性宏观调控开始转变为利用市场化的机制，由以往着重数量型工具改变为更多地利用价格型杠杆。从此意义上来说，这次加息及减利息税预示着政府宏观调控政策的转向，预示着政府对整个经济增长的重新认识，也展现出民生政府在点滴中成长。而加息及减利息税对房地产市场、对股市、对国内经济及民众生活的影响也让人拭目以待。

（作者单位：河北张家口职业技术学院）