浅谈房地产开发中的建筑施工问题

摘要：随着科学技术的发展以及房地产事业的迅猛突起，建筑施工过程中存在的问题也与日俱增，继而，建筑施工中质量的好坏严重影响了房地产开发的效益，包括整个社会和经济的效益，都或多或少的受到了损害。

关键字：房地产开发；建筑施工；质量控制；工序控制

中图分类号：TU7文献标识码：A

引言：房屋工程建设不同于其他的研究实验，它的质量关系着人民的生命财产安全，建筑施工的研究对象就是研究最有效的建造房屋和建筑物群的理论、方法和有关的施工规律，以求用最少的消耗获得最大的成果，尤其在房地产开发项目上，质量问题显得尤为重要，因此在房产开发过程中首先要引起注意的就应该是质量安全。

一、要在原有的基础上继续提高建筑施工人员的能力和综合素质。

管理，顾名思义，最重要是在“理”字，也就是努力提高认识和改造自然的能力。具备相关的管理理论，并熟练地运用到实际工作当中，举一反三。熟悉建筑施工管理的相关法律条款以及注意事项，有积极进取的心态，取人之长补己之短，努力提高专业知识与实践能力，必须具备预算编制及造价能力，对招标投标工作了然于心，有组织协调能力，能及时处理好工程纠纷，有高度的责任感和历史使命，有很强的责任素养和团队精神，无论在工作和生活中都有发现问题并解决问题的能力，并且能对建筑质量上存在的不足提出自己的解决方案，有很好的预见能力，积累相关的经验，为房地产开发项目的顺利进行提供必要的保证。

二、如何控制建筑施工阶段的质量问题。

房地产开发项目管理中的质量管理，《质量管理体系标准》对质量管理的定义是，“在质量方面指挥和控制组织的协调的活动”。质量管理的首要任务是确定质量方针、目标和职权，核心是建立有效地质量管理体系，通过具体的质量策划、质量控制、质量保证和质量改进，确保质量目标的实现。其中，工序控制是施工过程中保证工程质量中非常重要的质量职能

1、做好事前质量控制，为事中质量控制打好基础。

任何工作的进行都应有据可循，建筑施工也不例外，它的依据就是各种图纸，开工之前要进行图纸会审，这种工作不是简单地审查图纸差错，而是要考虑其是否有利于施工，有利于安全等。在有些场合下，设计虽然符合规范，但实际使用却不行，纸上谈来终觉浅，现场施工比较困难，为了保证质量，就需要优化和修改施工组织设计，把理论与实相际结合，保证项目工程质量符合相关规范的要求，否则就会造成重大的损失。如昆明某安置楼（因容积率等规划限制）建成后储藏室公共通道、入户门1.5m，虽设计符合规范，但使用功能不足导致安置户投诉等无法及时验收，3F图纸同样套用4F，本人于是建议更改储藏室建筑布置方案，对设计进行适当的优化修改，成功解决了缺陷问题。

2、控制好建筑施工阶段的事中质量。

事中质量就是要保证施工过程中的安全问题，这时就要实行进度控制：房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取不久措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。

2.1做好材料采购工作，做好劳动力、机械设备等供应计划，设计好相应的施工方案，规划好建筑工地的施工业务，认真审查施工现场的平面布置图，确保万无一失，施工过程中及时进行检查，防患未然。目前厦门一些商住楼，有的水泥砂浆标号不足，有的外墙涂料不佳等材料质量问题，导致严重外墙渗漏，尚未竣工无法验收，几经努力，无奈重新整改，造成严重损失。

2.2 严格按照图纸进行施工，选择安全无害的建筑材料，继而选择优秀的技术班组，按照施工组织说明进行施工，且不可盲目改动方案，如需变动,应取得设计单位的同意,抓好现场施工质量管理，严格体现设计要求，并且完成一道工序后要组织相应质检人员评定质量等级，一定要经过验收合格，才能进行下一道工序的施工.总之要把抽象的设计要求和繁复的质量标准、规范、规程等具体化和实物化。

2.3加强管理,重视施工全过程的质量管理，做好组织协调和监督管理。

做好项目的质量、投资、进度三者的优化控制，施工过程的质量监控是现场施工质量管理的重要环节，有效的质量监控能使工程施工质量防患于未然，促进工程质量不断提高及工程成本降低。

2.3.1 在组织和技术上，重视工序控制。

工序是人、机器、材料、方法、环境对工程质量综合起作用的过程。工序是工程施工过程中质量特性发生变化的“单元”。在施工质量控制上最重要是做好工序控制。

工序控制是施工过程质量中非常重要的质量职能，它利用各种手段控制好施工过程的人、机器、材料、方法、环境要素，是稳定生产优质工程的关键，是质量体系的基础。不搞好工序控制，就很难保证质量稳定。工序分析即要找出对工序的关键或重要质量特性起支配性作用的全部活动。工序分析可按三个步骤进行：第一步应按因果分析图法进行分析，通过分析，在书面上找出支配性因素，其中，对经常发生质量问题的工序应掌握现状和问题点，确定改善工序质量的目标。第二步是实施对策计划，进行相应的实验，找出质量特性和工序支配性要素之间的关系，确定实验结果。第三步制定标准，确定工序性支配要素。

做好工序分析的工作之后。就要研究一下影响工序的质量要素以及控制措施。影响因素包括操作人员、机器、材料、工艺方法、环境，其中对操作人员的控制措施：进行质量教育，提高其责任心；建立质量责任制；进行岗位质量练兵；严格遵守操作规范，加强检查，改进操作方法等。

质量控制点是根据对重要的质量特性进行重点控制的要求而选择的质量控制重点部位、重点工序与重点质量因素。例如对关键的分项工程，如框架结构的钢筋工程，大体积混凝土工程等应予以重点控制和检查。

2.3.2成本控制也是房地产开发项目中一个不容忽视的问题，施工项目成本控制，就是在其施工过程中，运用必要的技术和劳动手段对物化劳动和活劳动消耗进行严格组织监督的一个系统过程。有效地降低施工成本，可以为企业获得良好的收益，总结降低成本的技术组织措施如下：降低成本的措施要从技术方面和组织方面进行全面设计，降低进货成本。固定成本，消灭非生产性损失，以提高劳动生产率和施工管理能力；从费用构成角度，要首先降低材料费用，应用ABC分类法和价值分析法，以改善设计或采用代材料；降低及间接成本，一是由各业务部门进行费用节约承包，二是缩短工期；设计出提高机械利用率和机械效率，以充分发挥机械生产能力的措施，以便降低机械使用费。总之要在施工过程中合理进行人、材、机的使用，为房地产开发过程中获得良好的经济效益环境效益和社会效益。

结语：在日新月异的21世纪，建筑行业迅猛发展，如何让房地产事业独领，就首先要从质量做起。因为质量安全问题一直是大家关心的话题，建筑施工中的安全更是不容小觑，容不得一点马虎。而在项目施工过程中，成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发过程中的三大核心，它们是相互联系又存在着矛盾的整体。各企业应尽自己最大的努力为社会做出贡献，让房地产事业蓬勃发展。

参考文献:

[1] 赵志缙，应惠清 .建筑施工.同济大学出版社

[2]丛培经.建筑施工项目管理.中国环境出版社

[3] 高树民.浅析房地产开发中给排水工程前期管理的问题与措施[J].福建建筑,2009（11）

[4]建筑工程造价知识及相关管理 . 中国环境科学出版社