政府该不该救房市?

经济之势，盛极必衰，衰极必盛。

房市在经历了2007年的疯狂上涨之后，在2008年跌入了低谷。

于是，买了房的，不想眼睁睁看着资产缩水；没买房的，持币观望，希望房价再跌。此时，政府该不该出手力挽狂澜呢？

在由《沪港经济》杂志社和上海交大安泰经济与管理学院共同举办的“沪港经济论坛”上，业内人士就这个问题展开了热烈的讨论。

特邀主持：上海交通大学安泰经济管理学院MBA项目主任 胡海鸥

嘉 宾：华丽家族股份有限公司执行董事总裁 曾志峰

波特曼集团中国地区董事总经理 佘耀庭

世界观察研究院理事长 陈伟恕

目前，有形之手很有必要

胡海鸥：当前的金融形势风云变幻，房地产市场一片肃杀，在这种背景下，中国政府该不该救楼市呢？

曾志峰：金融海啸席卷全球，对中国房市也产生了很大的冲击。现在有人在问，房地产企业还是支柱产业吗？2008年11月10号总理在国务院经济工作会议上提出的国七条，给出了答案。在这七条指示中，房地产排在投资、消费之后，排在出口的前面，由此可见房地产的分量之重。房地产行业关系到国民经济的各个方面，又是金融投资的强相关产业，而且还是消费膨胀的缓冲垫。所以我认为，在这样宏观形势下，政府救市是必须的。政策的有形之手，在当前的形势下显得十分必要。

首先，房地产不仅仅是居住，还是很多行业的龙头；其次，房地产是缓冲垫，不是引发金融海啸的罪魁祸首，在此次危机中，房地产不过是捅破皇帝新衣的一个因素；第三，当前资产泡沫还是良性的。美国如果不发生次贷危机，它的经济还是有持续性的，只是因为资本太贪婪，才导致了今天的困局。

佘耀庭：房地产行业关系到政府、企业和社会，任何一个方面都不可缺少。从政府方面来说，任何国家要驱动或保持经济发展，肯定要推出来一系列的政策。我们来看看中国和美国房地产政策的区别。美国从2002年、2003年开始，格林斯潘推出了一些政策，大部分都是鼓励购房的，利率很低。不少于40%的美国人，买房都不用首付款。再就是不同的金融机构过去几年制造了很多跟次贷有关的衍生工具，比如说两年以前，美林证券这个公司只光是做次贷收取的手续费，就赚了8 0亿美金。反观中国，政府一方面从2 0 0 4年开始，推出了一系列房地产的政策，旨在严格控制一些投机的活动；另外一方面禁止外资进入中国，再加上对买地等方面的严格限制，所以中国的房地产市场，比起美国风险小多了。

当然，另外还要考虑两个重点。第一就是房地产企业，特别是在过去两、三年大量购买土地的房地产企业，他们的资金问题非常严重。如果我们看一下2008年1月份到6月份的数据，国内的房地产公司负债率在全球是很高的。第二是房地产和个人利益、社会稳定有很大关联性。目前，有好多老百姓没有能力购房，这就需要政府在救楼市的政策出台以外，对廉租房、经济适用房加一把劲，使之尽快推向市场，使2009、2010年不是因为有救市的政策而使房价上升。

救房市是一盘棋

胡海鸥：救市的含义是什么？怎么把救市跟购买能力协调起来？

佘耀庭： 金融海啸对世界经济的影响，在我看来不会少于3 年。在不景气的背景下，中国的GDP增长、出口增长，国民经济各方面都很难保持前几年的快速增长，房价也不会跑得很快。目前的救市政策只是起到稳定房市的作用，不会形成房价往上走。

曾志峰：我不相信房价会有非常大的增长，大家不用担心买不起房子。我的体会是：政府应该促进房地产交易――市场最怕没有交易，房价要求企稳，不要上涨太快，保持这么一个热度就可以了。前几年房价为什么会涨那么高呢？首先，是需求。压抑了这么多年，从1949年一直到改革开放以后，住房问题没有解决，很多需求被压抑；其次，中国农业人口转向非农业人口的进程步入了高潮，有2亿人进城；第三，金融的介入。按揭，在房地产交易的过程中所占的比例很大，还有房地产企业的贷款和融资。前几年股市有泡沫，有许多房地产企业通过股权和债券获得了大量的资金，这也是土地价格上涨的原因。

我认为这次房地产调控，首先对杠杆比重要有所权衡。不能过分强调贷款方面，还应该注意按揭的比例，因为按揭认购都是有风险的；其次就是税收，房地产税收的环节非常多，税收上要松绑。国务院对增值税要有相应的政策，现在土地增值税最高可以收到60%。

陈伟恕：我的看法是，这次调整的后果――房价近期不会猛涨，也不会跌得很深。我们若要买房，一般的两室一厅，大概100平方以下的这个房子，地段不在中环和外环之间，我看就不着急买了。为什么呢？因为原来的打压会让房价下跌。现在救市措施出来以后，一般的中下收入层的住房也涨不起来。我这样一讲，购房者就越是想等等看，越等房价越涨不起来。可是市中心的好房子，2009年第2季度就要下手了，因为好的地段的好房子一定会涨。今后30年，还有2、3亿农民进城，城市里居民也要提高居住标准，所以市中心的在造新房价位一定很高。

救市不会引发恶性通胀

胡海鸥：假定政府出手救市――30%现有资金加70%的贷款，这么多钱投下去要接近一年的国民生产总值，通货膨胀会不会卷土重来？

陈伟恕：物价的上升是完全可以预料到的，不要认为物价上升，通货膨胀就是恶性的了。主要是收入要上涨，保持收入上涨高于物价上涨的状态就是健康的。过去的30年，中央财政收入增长的速度是GDP增长的好几倍，而老百姓的可支配收入，特别是农村地区的可支配收入增长比GDP的增长还低。我们现在应该讨论国民收入的分配，要把财政收入的比重降下来。如果把居民可支配收入与政府的收入平衡，就意味着老百姓的收入大大上升。尽管物价也会上涨，但如果实际收入涨幅高于物价涨幅，这就是一件大好事了。

曾志峰：这个问题是房地产最根本的问题――我们国家最大的瓶颈就是通货膨胀。而发达国家，特别是美国，优于我们的经济能力就是可以维持低通胀。美元是全球货币，是主要的大宗商品和所有贸易的结算货币，同时也是国际上新兴国家进行货币发行储备的汇率。所以我认为，美国不是靠劳动生产力取得今天地位的，美元才是美国真正的核心竞争力。而中国货币要靠自己消化，中国总消费严重滞后。我们的G D P增长在8 %以下就会影响发展，必须要保持10%。在这种情况下，我个人认为对通胀要高度小心。实际上中国永远会走向通货膨胀，解决这个问题就要严格监控货币的量，而且要有政策，一定要控制，否则中国经济就没有竞争力。

世界上新兴国家风光几年，从此沉沦的例子实在是太多了。我们举个例子，南美洲一些国家曾经辉煌过，但是最终沉沦了，很重要的原因就是通货膨胀。中国是新兴经济体，恶性的通货膨胀下仍然坚持不倒是很难的。通货膨胀的问题解决好了，房价也好，就业也好，其它都好了。

佘耀庭：我个人认为，胡教授提出的这个问题，关键是看央行如何处理就业与通胀。因为利率本身有一个空间能力，通胀就是看未来一两年全世界对原材料的需求是否大幅度下降。中国目前大型的基建项目，应该不会对国内的通胀指数影响很大。另外一点，通胀是不恐怖的，否则为什么中国政府现在要大量进行投资？现在政府的资金投入市场，不会形成任何价格的恶性上涨。