浅析我国房地产经济发展的内在因素

摘要：当前我国房地产正处于房地产调控时期，从行政限购政策和差异化信贷政策两方面进行调控；本文希望抛开表面现象，从房价上涨的内在因素分析，让大家认识房地产发展的根因。人口红利,每年新生人口的绝对数量巨大，城市化进程的快速发展，广义货币M2增速超过GDP的2倍，对通胀造成了长期压力，人民币的升值预期促使国际资本流入中国房地产等等造就了中国十多年房地产行业的高速发展和房价快速上涨，从2010年开始，我国实行以新“国十条”为代表的新一轮房地产调控,这是真正意义上的第一次大调整，房地产带动经济增长的功能将被弱化，未来我国宏观经济也要进行经济结构调整。

关键词：房地产 人口红利 城市化 M2 通货膨胀 人民币升值 房地产调控

过去的十多年，房地产在我国经济发展中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明，房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用，房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象，深入分析房地产经济发展的几个内在因素：

1、从人口总量和结构来看，我国还处于人口红利期

当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段，第一产业向第二、第三产业转移劳动力，必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移；住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般，25至45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军；25岁至35岁的青年人正处于结婚成家时期，此时需要组建新的家庭，滋生出购置婚房的刚需；而35岁至45岁的壮年人正逐步步入中年，此时上有老下有小，对住房的面积和大小需求日益强烈，随着收入的增加，滋生出改善性住房需求。

新中国成立初期，曾经出现过3次人口出生高峰期，分别在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，这三个时期每年出生率超过30‰;1972～1979年平均出生率也超过22‰；1980～1990年平均出生率也超过21‰；从1994年起，中国新生儿逐步减少，进入了低生育时代，从1994年的18‰逐步降至2010年的约12‰。

人口红利,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。

我国目前正处于 “人口红利”期；社会总抚养比例从2001年的43%下降到2010年的34%，年轻工作人口的比较则大幅上升，少年儿童抚养比例大幅下降10个点，而老年人抚养比例则稍微上升。

目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失，原因在于低生育率、老龄化开始等因素；人口红利的转变节点将会在2015年出现。

而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为，目前中国的人口红利并没有因为老龄化而消除，实际上之前的“红利”来自人口数量，即“量”的红利。“我们还可以获得人口'质'的红利，即健康和教育赋予劳动力的价值。”

在未来10～20年时间内，中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力；随着我国受教育程度越来越高，结构性人口红利将取代总体的数量人口红利，继续作为中国经济发展的新动力。

每年出生人口的绝对数量统计为，1954～1957年均出生人口2124万; 1958～1961年均出生人口1542万；1962～1975年均出生人口2627万；1976～1980年均出生人口1795万。1981～1997年均出生人口2220万；从1998年开始从1900万逐步降低至2010年的1596万。

1997年之前我们依然每年出生人口在2000万以上，这将此后的连续20多年间，为我国经济发展提供充足的劳动力，以22岁大学毕业时间算起，个人推测至少要到2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少；以30岁左右买房来算，我国房地产新增需求在2027年之前，仍然有非常强劲的购房需求。

2、从城市化率来看，我国城市化进程正在加速发展期

城市化可以分两个方面来看，第一，人口城市化是城市化的本质和动力源泉，人口从农村流向城市，劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移；第二，土地城市化是促进城市化的重要工具，在我国城市化进程中扮演了举足轻重的作用，伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加，土地从农业向非农业配置，农业用地转化为城市用地；只有继续有效发挥 土地的功能，才能促进城市化健康、可持续发展，对我国经济的平稳增长也是至关重要的。

从1978年至1999年，我国进入城市化平稳发展期，城市化率从17.92%,稳步增长到30.89%,20多年间增长了近13个点；每年新增城市人口约1000万人。

从2000年开始至今，我国进入城市化加速发展期，城市化进程明显加快，城市化率增长显著，至2011年我国城市化率已经达到51.3%，12年时间增长了近20个点；年均新增城市人口超过2600万，这12年内总共流入城市人口超过3亿人，目前，中国人均GDP在4000至5000美元，通过财富的逐步积累，已有部分人具备了购买商品房的消费能力；以人均居住面积30平方来计算，每年需要新增城市的真实住宅约7.8亿平方米左右；这还不包括改善性住房需求。

从需求和供应总量来看，1998年-2011年商品住宅竣工总面积为56.2亿平方米，而1998年-2011年我国新增城市人口为3.3亿人，按照人均30平方计算，商品住宅需求总量将近100亿平方米；说明即使不考虑改善性需求，还有将近一半的新增城市人口是在租房；新增城市人口通过财富的积累，就会对商品住宅的形成潜在的购买需求。

城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求；第一，城市化进程必然伴随着工业化过程，大量的扩大工业和新兴产业新建工厂，增加了对工业用地的需求。第二，城市化过程中，进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三，随着城市社区的日益增加，人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大，因此需求更多的商业用地和公共用地。