高铁对泰安市房地产市场的影响研究

摘要：本文试图通过对高铁建成之后，泰安市房地产一级市场和二级市场的反应，来研究高铁对泰安房地产市场的影响，并提出应对高铁机遇的发展对策。

关键词：高铁 泰安市 房地产市场 影响 对策

1.引言

2011年6月30日京沪高铁（北京-上海）正式开通。泰安正好处于京沪高铁线的中点位置，从泰安出发北上到北京、南下到上海两个小时左右即可到达，使泰安与外地的联系越来越方便、越来越紧密。高铁的修建对泰安房地产市场的发展带来前所未有的机遇，高铁片区（围绕泰安高铁站半径2公里范围内，占泰安城区总面积的11%）成为泰安城市发展的又一方热土，高铁新城的概念已经被广大泰城人民所接收，道路、广场的市政基础配套设施逐步完善，大量房地产开发项目落户高铁新城，区域快速发展[1]。

2. 高铁建设对泰安市房地产业的影响

京沪高铁泰安站新区位于泰城西区，距离城市中心区不足10公里，与岱岳区行政中心毗邻，紧靠京沪高速公路泰安西出口。东起大河路，西至正在建设中的京沪高速铁路，南起泮河大街、北至泰山大街，东西宽0.9到1.9公里，南北长3.1公里，规划建设用地368.66公顷。京沪高铁泰安站的建立，对泰安产生了积极深远的影响。

高铁的开通，加速了人口流动。高铁建成后，将吸引周边城市人口，人口增加是推动经济和房地产市场升温的根本因素[2]。增强了泰安城市积聚辐射功能，促进了房地产开发投资较快增长。泰安进入高铁时代，缩短了城市之间的距离，城市的聚集辐射功能进一步凸显，泰安房地产市场对外来投资吸引进一步增强。近年来，全国知名企业纷纷布局泰城，抢占房地产开发的制高点，比如恒大、碧桂园、大连万达等外地开发企业在泰安市竞相拿地进行投资，带动泰安市房地产业的快速发展[3]。

3.高铁对泰安房地产市场的影响

高铁的建设对泰安市房地产市场产生了积极深远的影响，尤其是房地产一级市场和房地产二级市场。我们通过对泰安市房地产一级市场和二级市场的调查，发现高铁的修建对房地产的市场供应起到了一定的影响。

3.1房地产一级市场――土地市场的反应

3.1.1土地供应情况

2010年，泰安市供应居住与商服用地55宗，供应面积263.55万平米。其中高铁片区5宗，面积30.53万平方米。

2011年，泰安市供应居住与商服用地74宗，供应面积343.97万平米。其中高铁片区15宗，面积90.53万平方米。

2012年，泰安市整体土地供应有所下降，供应住宅和商服用地32宗，但其中高铁片区6宗，总供应面积136.6万平米，高铁片区面积30.58万平方米。

2013年，泰安市供应住宅和商服用地83宗，268.7万平米。其中高铁片区15宗，面积103.26万平方米。

表1：2010-2013年泰安市土地供应情况

年份 土地供应宗数 土地供应面积

全市（宗） 高铁片区（宗） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 55 5 9.09 263.55 30.53 11.58

2011 74 15 20.27 343.97 90.53 26.32

2012 32 6 18.75 136.6 30.58 22.39

2013 83 15 18.07 413.58 103.26 24.97

3.1.2土地成交情况（详情见表2）

表2：2010-2013年泰安市土地成交情况

年份 土地成交宗数 土地成交面积

全市（宗） 高铁片区（宗） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 46 5 10.87 197.83 30.53 15.43

2011 51 14 27.45 241.81 85.12 35.20

2012 22 4 18.18 89.22 30.58 34.27

2013 72 15 20.83 383.48 103.26 26.93

通过数据分析发现，在一级房地产市场，全市的土地供应宗数、土地供应面积、土地成交宗数、土地成交面积与高铁区的土地供应宗数、土地供应面积、土地成交宗数、土地成交面积成相同趋势，并且高铁区在土地供应宗数、土地供应面积、土地成交宗数、土地成交面积在与全市呈相同趋势的前提下所占比例呈逐年递增趋势。

3.2房地产二级市场――商品房一手市场的反应

3.2.1商品住宅供应情况

2010年，泰安市商品住宅总供应量为10550套，118.1万平米。其中高铁片区1103套，面积10.15万平米。

2011年，泰安市商品住宅总供应量为10464套、115.6万平米。其中高铁片区3289套，面积30.47万平米。

2012年，泰安市商品住宅总供应量为15212套、170.3万平米。其中高铁片区4917套，面积50.78万平米。

2013年，泰安市商品住宅总供应量为15728套、173.98万平米。其中高铁片区5191套，面积55.36万平米。

表3：2010-2013年泰安市商品住宅供应情况

年份 住宅供应套数 住宅供应面积

全市（套） 高铁片区（套） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 10550 1103 10.45 118.1 10.15 8.59

2011 10464 3289 31.43 115.6 30.47 26.36

2012 15212 4917 32.32 170.3 50.78 29.82

2013 15728 5191 33.00 173.98 55.36 31.82

3.2.2商品住宅成交情况（详情见表4）

表4：2010-2013年泰安市商品住宅成交情况

年份 住宅成交套数 住宅成交面积

全市（套） 高铁片区（套） 占比（%） 全市 （万平米） 高铁片区（万平米） 占比（%）

2010 7854 1103 14.04 89.65 9.85 10.99

2011 5888 1826 31.01 62.2 18.26 29.36

2012 8631 2649 30.69 91.45 27.01 29.54

2013 12214 3895 31.89 135.18 45.28 33.50

通过数据分析发现，全市的住宅供应套数、住宅供应面积、住宅成交套数、住宅成交面积与高铁区的住宅供应套数、住宅供应面积、住宅成交套数、土地成交面积成相同趋势，并且高铁区在住宅供应套数、住宅供应面积、住宅成交套数、住宅成交面积在与全市呈相同趋势的前提下所占比例呈逐年递增趋势。

4.高铁开通对泰安市房地产市场带来的挑战

通过以上调查研究及数据分析，高铁开通对泰安市房地产市场带来的很大的正面推动作用，，但同时也为房地产市场的发展带来了一定的挑战。

4.1商品房价格面临上涨的压力。

泰安高铁的正式通车，一方面带来了旺盛的市场人气，活跃了市场，促进了泰安市房地产业的发展；另一方面，也推动了泰安住房价格的上扬。

4.2高铁站周边配套设施不够成熟。

由于目前高铁概念刚刚显露，高铁站附近基础配套设施尚不成熟，相应的服务措施也有所滞后，道路、交通、市容市貌等外部环境还需要进一步改善。

4.3市场供应类别及品种亟需改善。

随着泰安市圈建设的不断深入，高铁周边地区来购房可供选择的房源仍然有限，受土地资源稀缺、拆迁成本上扬、需求持续旺盛等因素影响，高铁区供应量明显不足。而高铁区配套设施不齐全，难以形成有效供应，市场供求紧张的局面还难以从根本上缓解。同时，大量的外地企业进驻泰安，相应的商业地产、工业地产、酒店式公寓等项目的规划和开发建设还跟不上形势发展的需要。

4.4中小型开发企业竞争压力加大。

高铁时代的来临，泰安作为旅游城市，其聚集辐射功能的逐步增强，吸引了全国越来越多的知名大型地产企业入驻，使本土的中小开发企业面临较大的竞争压力。

5.应对高铁对房地产市场带来的机遇与挑战的对策

5.1继续发挥规划的引导作用，结合我市城市发展进行全面规划。

针对泰安市“高铁时代”带来的影响，充分发挥城市规划的作用，积极引导和发展泰安房地产市场新的布局，加快房地产产业结构的调整，加大商业地产、工业地产、休闲旅游地产和物流地产等非住宅项目的开发规模，进一步完善高铁项目周边配套设施的建设。坚持长期开发策略，避免低水平的短期开发带来土地价值下降[4]。

5.2 大力发展企业总部区，进一步推动泰安市房地产业的发展。

按照差异化发展区域经济的要求，结合泰安的实际情况，建设发展泰安公司总部区，大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，逐步形成一批金融楼、科研楼、中介楼、现代物流楼等特色产业集群，积极引进制造企业的营销总部、研发总部、财务总部以及现代服务业企业总部，增强区域经济辐射力，促进和发展区域经济，进一步推动泰安市房地产业的发展。

5.3调整产业结构，稳步推进商业、工业、服务业等房地产项目。

一是合理调整产业结构，完善与公司总部区的功能和资源整合，通过引进建设总部企业，开发工业园、产业园区以及配套的住宅建设，进行产业结构的转换[5]。二是大力发展服务业，发展中高档连锁超市，引进五星级以上酒店，发展大型特色餐饮企业等等，以提升城市的服务功能，提升市场消费能级，为各层次消费搭建平台，并积极促进旅游文化及旅游地产发展。

5.4进一步合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。

面对“高铁时代”所带来的投资投机性购房行为，泰安应通过加大信贷、税收等方面手段，抑制投资投机性购房需求。与此同时，应倡导理性消费、科学消费、适度消费、节约消费的住房消费观念。

5.5正确认识与评估高铁对房地产业带来的影响。

高铁，对我国经济社会发展的影响，对房地产业的影响，对人们生活方式、工作方式、居住方式和出行方式的影响，都将是渐进的、长期的、深远的，值得我们持续地密切关注，深入观察，认真研究。既不能过分夸大高铁的作用，也不能缩小其作用，做到客观、公正地评估其利弊得失。应针对高铁运作中出现的新情况、新问题，及时研究出台新的举措，扬长避短，趋利避害，充分利用“高铁时代”带来的发展机遇，不断促进泰安房地产业持续、健康、稳定发展[6]。

5.6规范和强化舆论引导。

面对“高铁时代”的来临，我们要加大“高铁时代”房地产业舆论的引导力度，充分发挥社会各界和新闻媒体的作用，及时让社会准确理解相关的房地产市场调控措施。同时，加强对“高铁时代”房地产领域的宣传规范和舆论引导，新闻媒体要注重正面引导，以稳定市场为基调，全面、客观、准确报道房地产市场状况，不要过分渲染个别的、局部的问题，理性引导房地产消费和投资。

6.结语

对于具有特色旅游资源的泰安市来说，高铁建设的机遇十分难得，也必将对房地产的空间格局和发展建设产生重大影响。然而，对于城市发展所起到决定作用的毕竟是城市自身的发展决策。面对高铁机遇，保持清醒的认识积极提出政策支持，保障提供足够的土地供应，并在交通网络、城市结构、产业发展、旅游体系等方面积极采取对策，才能充分发挥高铁的催化作用，带动城市房地产发展建设。

主要参考文献：

[1]孙婷.高速铁路对城市发展的影响[J].现代城市研究，2008（7）： 82-87.

[2]段进.国家大型基础设施建设与城市空间发展应对――以高铁与城际综合交通枢纽为例[J].城市规划学刊，2009（1）：33-37.

[3]徐浩程.高铁改变城市竞争[J].决策，2010（12）.

[4]陈昕.高速铁路站点周边城市建设与发展研究[D].天津： 天津大学.

[5] 帅斌.以集聚效应为导向的综合交通枢纽规划方法研究[D].重庆： 西南交通大学.

[6] 侯明明.高铁影响下的综合交通枢纽建设与地区发展研究[D].上海： 同济大学.

基金项目：本课题为山东省青少年教育科学规划课题