浅析地面车位的归属

摘要：现有法律和司法解释对地面车位归属的规定存在抵触和歧义，在很大程度上成为产生纷争和讼争的直接缘起；笔者认为，地面车位权利的实质是土地使用权,土地使用权的归属决定地面车位归属，而土地使用权为全体业主共有，地面车位应归属全体业主共有，这正是法定的归属。

关键词：地面车位， 归属， 土地使用权

Abstract: the existing law and judicial interpretation on the ground to the ownership of the existing provisions parking conflict and ambiguity, to a great extent, be produce dispute and indivisible direct origin; The author thinks that, the ground parking the essence of right is the land use right, the ownership of the land use right to the ground parking ownership, and land use rights for all by the owners, the ground parking should belong to all by the owners, this is what legal belongs.

Key words: the ground parking, ownership, land use right

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：

随着我国改革开放、人民生活水平的不断提高，私家车的拥有量大幅增加，“地面车位之争”的问题日益突出；特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，城市车辆的急剧增长,停车难成为社会难点热点问题,“地面车位之争”愈演愈烈。对开发商而言，关系到一块巨大的车位出售或出租收益，对广大业主而言，不仅关系到经济利益的归属，而且关系到停车需求的满足。然而，关于地面车位归属问题，目前并非无法可依。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》(法释[2009]7号)(以下简称《解释》)就给我们提供了直接的法律依据。但也正是由于《解释》与《物权法》之间及《解释》中的不同条款之间的抵触和歧义，给开发商、业主、房地产行业主管部门、律师、法院都带来了不小的分歧和困扰，在很大程度上成为产生纷争和讼争的直接缘起。

笔者认为，地面车位权利的实质是土地使用权,土地使用权的归属决定地面车位归属，而土地使用权为全体业主共有，因此，地面车位应归属全体业主共有。可以从如下几个角度来进行浅析：

一、 地面车位权利的实质是地面停车位占有面积的土地使用权。

地面停车位是指经规划部门批准，直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车位（不含属于业主专有的整栋建筑物的规划占地上的地面车库）。地面车位只是通过划线分割而成，无地基、基础和墙体部分，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，不能办理房屋产权登记，因此，不属于建筑物，地面停车位的权属不是所有权而是地面停车位占有面积的土地使用权。

二、地面车位所占用土地的土地使用权属全体业主。

先从法律依据看。《物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。也就是说土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。《解释》第三条第二款规定：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。可以明确理解为非业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地的地面车位使用权属业主共有。

再从容积率看。只有进入容积率的建筑面积才能分摊宗地内的土地使用权，地面车位的面积不属于建筑面积，没有，也不可能进入容积率，因此，其不可能分摊土地使用权面积，而其所在的土地使用权面积只可能被业主所购买的进入容积率的建筑物面积所分摊，即成为被分摊的对象，即为业主共有。地面车位由于其不属于进入容积率的建筑物，其性质也属于从物，只有进入容积率的建筑物才属于主物。随着主物所有权转移给业主，从物的所有权也必然随之转移，这是法定的转移。

由此可见，随着建筑区划内商品房的出售，建筑区划内的土地使用权就由归属开发商专有转移变更为归属全体业主共有。不可能开发商在将商品房出售后，还能自己保留建筑区划内的全部或部分土地使用权。既然地面车位权利的实质是土地使用权，而业主购买房屋后，土地使用权归全体业主共有，那么，地面车位理所当然地应归业主共有。如果土地使用权归业主共有，而开发商在该土地上划了几条线之后，地面停车位就变成归开发商所有，似乎不在情理之中。

三、 地面车位的归属，是法定的，而非是约定的。

《物权法》第七十四条共分三款：第一款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二款 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第三款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

如果是第二款排除第三款，则地面车位即使占用业主共有的道路或者其他场地，但只要是规划同意设的，则其所有权就属开发商。如果是第三款排除第二款，则地面车位只要占用业主共有的道路或者其他场地，即使是规划同意设的，其所有权也应属业主共有。从逻辑解释、系统解释看，第三款应是对第二款的排除，而不应是第二款排除第三款。第二款的意思是，规划内的车位，开发商可以出售、附赠或者出租给业主；对第三款的理解应该是，规划内的车位，如果系占用了共有的道路或者其他场地设立的车位，则归业主共有，开发商无权以出售、附赠或者出租等方式予以处分。在第三款，并未将这类属于业主共有的车位限定于规划之外的车位，也未标明属增设的车位，从前后款的紧随关系上看，第三款所指的车位显然包括规划之内的。如果指规划之外的车位，显然必须在这里明示。而《解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位，突兀地将这类车位限定为规划之外的车位，并且是增设的车位，显然无法律依据支撑，并且，违背了立法本意，必然导致业主只有对非法车位才享有合法共有权这一悖论，实际上是剥夺了业主对地面车位的共有权利。

四、房屋售前售后，地面车位权利应遵循“地随房走”。

《物权法》第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。可见，建筑区划内的商品房在出售之前，建筑区划内的土地使用权及按规划建设的房屋、附属设施、道路、绿化、包括地下地上车位的一切权利均归属开发商。但商品房出售后，相关权利的归属则发生了巨大变化，全部权利均转归业主，要么为业主专有，要么为业主共有。而土地使用权则毫无疑问从原由开发商专有，转为了为全体业主共有。附着于土地使用权上的、又不具备专有部分特征的地面车位，自然就转为了全体业主共有。即使开发商还剩余或保留了部分商品房未售出，那么，他也是作为业主之一，与其他业主一样，享有特定的专有权和对共有部分的共有权。

五、在《解释》第六条与《物权法》第七十四条有冲突的情况下，应适用《物权法》。

地面车位的归属问题，并不属于法律上和法理上的疑难杂症。《物权法》的规定是正确的，也是明确的。而《解释》第六条出现之后，倒是把简单的解释复杂了，明确的解释含混了，导致了适用不同条款就能得出截然不同两种结论，给开发商、业主、房地产行业主管部门、律师、法院都带来了不小的分歧和困扰。在《解释》第六条与《物权法》第七十四条有冲突的情况下，从法律规范的位阶看，无疑应适用《物权法》，而不是《解释》。地面车位显然是占用业主共有场地而设的，依法应属于业主共有。这是法定的权利。

综上所述，笔者认为，建筑区划内地面车位的权利归属应是法定的，而不应是约定的。地面车位并不构成严格意义上和法律意义上的独立于房屋所有权和土地使用权之外的一种物权的标的物，地面车位的权利其实质是土地使用权。通俗表述，地面车位的归属或所有权，实质上是土地使用权的归属。而土地使用权的归属，是法定的，也是明确无误的，依法应属于业主共有。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。