楼市猜想

2016年的房地产市场可谓跌宕起伏，有人欢喜有人忧。从年初的一线城市房价疯狂跳表一路飙升，豪宅市场不断放量，年中的地价频频刷新地王涌现，到年末的市场迎来政策最严紧箍咒。

这一年地产商们也过得不轻松。A股房企频遭险资举牌，升级转型去地产化，更有错综复杂的股权之争，出海寻求国际市场新机遇。面对变化莫测的市场迷雾，多数房企试图在夹缝中重生，有的一蹶不振，有的却能脱颖而出。

克而瑞最新的《2016年前11个月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示，2016年冲刺尚未结束，成功跨入千亿元销售额的房企数量已扩充至10家，这一数字在2015年为7家。前10强房企增长势头强劲，前11个月的总销售额达2万亿元，销售额门槛已过千亿。另外，超过21家房企的规模超过500亿元，50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年水平。

“从销售业绩来讲，越来越多企业的规模越来越庞大，主要基于2016年的销售市场整体不错，销售面积增了三成左右，价格大概增加一成。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者采访时分析道。

有业内人士预测，未来5年―10年，全国百强房企的总体销售规模会占房地产市场总体规模的70%―80%，前10名会占35%―40%。未来前10名的平均体量或将达到4000亿元。

“地产大哥”之争

最令人关注的是，在2016年前11个月业绩生成的新榜单中，前三甲俨然有了全新的排位。中国恒大集团（下称“恒大”）以3471.1亿元的成绩一跃成为新晋“房企老大”。万科则以3388.9亿元位居第二，碧桂园作为2016年最为瞩目的黑马，从2015年的第7名顺利杀入前三，销售金额为2880.4亿元。

2016年12月11日晚，碧桂园公告称，截至当日，共实现合同销售金额约3000亿元，销售建筑面积约3654万平方米，同比分别增长约143%及91%。这意味着国内龙头房企的前三强，已经全部进入3000亿元阶梯。

这显然不是一场轻松的厮杀。

2016年注定是房地产市场上不平凡的一年。12月5日，恒大业绩公告，2016年11月份的合约销售金额约为321.4亿元，较2015年同期增长80.0%。2016年1月份至11月份，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%，累计合约销售面积及销售均价分别约为4195.0万平方米及每平方米8316元，同比分别增长88.9%及7.1%。

而在三天之前的12月2日，万科发出的公告显示，2016年11月份万科实现销售金额294.7 亿元，而今年前11个月，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元。

其实，作为行业老大，万科的第一之位已经不是第一次易主。2014年的全年销售业绩排名中，绿地曾以 257亿元险胜万科。不过，2016年的情况似乎完全不同。

2016年第三季度房企业绩公布之时，恒大已经以2805.8亿元的销售成绩超越万科的2629亿元，成为“行业一哥”。尽管恒大董事局主席许家印不止一次在公开场合表示“从未想过争当地产大哥”，恒大却在房地产市场的主战场上持续发力，未曾懈怠。

20岁的恒大，对决的是根基深厚的32岁的万科。回顾2009年恒大在香港上市时，年销售额仅303亿元，当年万科的634亿元是恒大的两倍多。除了房企一哥的业绩之争进入白热化阶段外，人们在2016年同时提起这两家企业的名字时，更多是由于8月份恒大正式加入“万科股权之争”的混战。恒大和万科的较量搬到了资本市场上。

2016年8月初，万科关于股东权益变动的提示性公告，确认恒大地产集团有限公司一致行动人分别于当年7月25日至8月8日之间，增持万科A股股份5.52亿股，占公司总股份5%，成交均价为18.06元/股。恒大在资本市场上的野心开始显露。

持续数月增持，截至2016年底，恒大共斥资362.73亿持有15.53亿股万科A，占万科已发行股本总额约14.07%。 2016年前十一月房企TOP10排行榜

对此，恒大总裁夏海钧在2016年12月中旬公开表态：“恒大无意也不会成为万科的控股股东。”这是恒大入股万科近半年来的首次官方表态。

对于万科而言，自2015年起，包括宝能、华润、恒大、安邦在内的股权博弈仍在继续。2016年12月18日，万科公告称，经董事会同意，公司终止了与深铁集团的重组。拉锯战长达一年，有业内分析师表示，万科股权大战未明朗的前景和各方角力造成的混乱，不仅是业绩，对万科的人才流失及信用风险都存在一定影响。

截至2016年12月底，万科的第一大股东为宝能系，共持有万科股份25.4%，华润持股15.29%，恒大系持股14.07%，安邦持股6.177%，万科管理层通过金鹏资管计划持股4.14%，万科企业股中心通过德赢资管（德赢1号、2号）计划持股3.66%，万科工会持股0.61%。

2016年底有消息称，目前宝能系正在谋求退出方案，方案之一正是与恒大接触，商讨将所持股权转让给恒大。不过该方案尚未得到万科及恒大方面的明确回复。

千亿俱乐部扩编

从2016年前11个月的数据来看，千亿房企的数量已经达到10家。对比2015年的7家，新增的3家千亿军团的名字引人瞩目――融创中国、华夏幸福、绿城。

“相爱相杀”的融创和绿城在2016年同时跨入了千亿门槛。根据克而瑞的统计数据，融创在2016年前 11个月实现合约销售金额1230.1亿元，绿地则完成了1021.5亿元。