时间：2022-07-04 11:47:01
2008年是中国楼市不平凡的一年。2008年年初伊始，主要大中城市商品房交易在经历了2007年的火爆之后，逐步进入到全国性的调整期。变化从穗、深两地开始，一路北上，直至最坚挺的北京楼市也陷入疲软，销量的下滑和房价的松动都极大地冲击着市场信心。
楼市的温度
1998年取消福利分房后，商品房扮演起解决百姓安居问题的重要角色。此时，刚刚克服东亚金融危机的中国经济进入到新一轮高速增长期，城市化进程加快，庞大的新进人口对住房的需求和原有城市居民改善住房的需求同步加大，供求缺口决定了房价上涨的步伐。随着住房市场化的深入，土地日益成为稀缺资源，2002年起实行的土地招拍挂制度，提高了土地入市价格，增加了土地成本，高价地块带动房价进一步走高。
同时，国内投资渠道的缺乏，加快了房价增速。银行储蓄在低利率和通货膨胀作用下收益率很低，而证券市场风险较大，黄金、期货等投资门槛较高，社会富余资金急于寻找合适的投资对象。传统观念对不动产的偏好，投资客和炒房团的加入，更放大了房地产市场的繁荣。
商品房上市之初，价格走势较为平稳。在上述因素的共同作用下，房价步入上涨快车道，特别是最近两三年出现了全国范围内的房价上涨，几大中心城市的房价涨幅更是令人瞠目。以北京为例，房价自申奥成功后以较高增速上涨，短短几年五环内竟难觅单价万元以下的楼盘，而2008年北京地区社会平均工资为39663元，按照四环外五环内一套90平方米100万元的小户型计算，房价与收入的比例高达25倍，远远超出国际上3-5倍的合理水平。其他城市的具体情况虽有不同，但房价收入比同样畸高。
过度上涨的房价远远超出普通民众的消费能力，严重抑制了人们获得住房、改善住房的需求，房屋空置情况突出。当金融危机席卷各国，全球性的经济衰退不可避免时，与金融联动最为紧密的房地产，处在了这一轮衰退的风口浪尖。
尽管一些地方政府为了防止房地产市场持续疲软，出台了一系列刺激楼市回暖的政策措施，但此时市场的深度调整已不可避免。
政策的步调
楼市初降温，一些地方政府立即出手救市，什么原因使得在这次楼市调整中地方先于中央而动，就要从现行土地制度说起。
2002年土地招拍挂制度实行，地方政府拥有了土地垄断的强力工具。当土地出让金成为地方政府预算外收入的主要来源，政府卖地的积极性便空前高涨。根据国务院发展研究中心“中国土地政策改革”课题组的调查和测算，土地出让占地方财政预算外收入的60%以上，个别市县达90%左右。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的财政收入约为3.2万亿元，土地出让收入占财政收入的比重达到28.53%，“土地财政”名副其实。
上涨的房价推动土地增值，反过来提高了土地价格，增加了政府收入。房地产业关系到庞大的产业链和就业、税收，对GDP的贡献较大，现行考核体制下与官员的政绩有密切联系。故而当市场略有下行信号时，部分城市主管部门自然会产生对楼市“硬着陆”的担忧，率先救市。
2008年9月16日，央行将一年期贷款基准利率下调了27个基点，这是中国6年多以来的首次降息；10月22日，出于对房地产业持续疲软影响经济稳定的担心，中央政府专门的“救市”政策出台。更明显的是，央行改变了上一年紧缩银根的做法，对货币政策的运用力度空前大；11月26日存贷款基准利率罕见地双降1.08个百分点；12月23日再次降息0.27个百分点。2007、2008两年间利率调整密度几乎与过去十年持平，连续降息已非单纯的拯救楼市，更是对金融危机的未雨绸缪。
中央在危机面前，以实际行动提供了实质性的帮助。以这几次密集降息的幅度和多种政策优惠来看，救市力度比较大。
救市的难题
中国在住房改革之初借鉴了“香港模式”（即保障性住房和商品住房比例3：7），试图以商品性住房为主来
解决百姓的安居问题。这种模式为房价过度上涨创造了足够条件。一方面招拍挂制度提高了土地成本，拉抬房价；另一方面住房转变为投资对象进入投资领域，背离价值的价格上涨便无可回避。不少学者已经指出大陆沿用“香港模式”不合理，大陆经济的基础在于传统的二、三产业，只有实体经济繁荣的前提下，资本市场的繁荣才有本可依，楼市才可能在一定程度上作为投资品而存在。
今天楼市的困局，除了套用“香港模式”的不当，实体经济的衰退也是重要导因。过去30年，中国建立了一个外向型的经济，海外需求与国内低廉劳动力成本结合，共同缔造了经济的高速增长。在拉动经济增长最主要的投资和内需两大方面。中国过度依靠以投资促增长的外向型经济，当前作为中国主要出口市场的美欧日遭遇金融危机，购买力下降，外贸依存度很高的中国经济就会受到严重影响。
我们坐拥最多人口的市场却难以打开内需，根本原因在于缺乏一套完善的医疗、教育、社会保障体系，个人只能储蓄自保。在经济不景气的时候，这种自保对个人尤为重要，但对整个经济则非常不利。让百姓敢于花钱，不是呼喊“消费就是爱国”、“买房就是爱国”的口号就可以解决的问题。之前的医疗改革和高教改革都不成功，全国性社保网络仍未建立，这些改革的成败直接关系到消费型社会的形成。不消除平民百姓的后顾之忧，普通人很难放心购房。
从国际经验看，房地产业的健康关系到金融安危。由于中国的银行业与国际接轨有限，比较幸运地缓释了金融危机的冲击。中国百姓解决自住需求的购房贷款首付比例偏高，面对房价松动断供压力并不明显，类似“两房危机”在中国发生的可能性不大。某些利益集团以金融安全为由“逼宫”救市，决策者需要相当警惕。当不久前两市市值下跌逾六成、股民数万亿财富蒸发时，鲜见政府有实质救市措施，而畸高的房价刚有小幅调整，从地方到中央即刻释放政策利多，这对政府究竟代表谁的利益会引发不同的解读。固然资本市场和房地产市场有区别，但政府如何救市，必须慎重。
因而政府的政策目标，应是避免产业衰退对经济造成不良影响，而不是支持房价高位运行来解决开发商的财务压力。在微观层面一定是救交易量，而不是救交易价；在宏观层面，则需通过“救”保障体系，“救”实体经济来实现。权为民所用，利为民所谋。无论是完善保障体系，还是实现产业升级、减少区域间和社会群体间收入分配差异，都是改革的进一步深化，也有助于在促进发展的同时鼓励消费，扩大内需，促进消费型社会的形成。
自救的必要
2008年12月21日，国务院公布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，对住房转让环节营业税进行大幅减免，此项政策将刺激更多二手房进入流通市场。同年底国务院出台拉动内需的4万亿元投资中，保障性安居工程占比7%，达2800亿元。今后三年，共计有9000亿元资金用于保障性住房建设，全国将新增200万套廉租房和400万套经济适用房。
现实的情况是，尽管楼市调整、房价松动已不算新闻，但中心城市真正意义上的房价下降却并不显著，甚至中西部二线城市的房价还在上涨。还以北京为例，房价调整的说法早在奥运前就甚嚣尘上，可直到2008年8月份房价才第一次停止了上涨态势，9月份房价首次环比下降，仅下降0.2%，10月份环比降幅仍为0.2%，同比则为上涨。这个调整幅度对比近两年的涨幅来说，可以忽略不计。北京市建委最新数据显示，全市未签约现房累计存量为181672套，可售期房达到174089套，阶段性供大于求非常明显。考虑到北京作为首都集中了最好的城市资源，刚性需求在所有城市中最高，那么其他城市存量房即使有程度上的差异，但空置情况也是肯定存在的。
现行价格下的供给过剩十分明显，然而长期以来某些开发商却不断鼓吹房屋供不应求，极力为高房价辩护。他们回避“供不应求”商品滞销的原因，回避有效的住房需求被价格抑制的现实。根据中国投资学会提供的资料，在2005年，城镇居民住房来源构成中，购买商品房占比也仅为14%，自住需求远没有想象中大，住房结构多元化是今后住宅市场的必然走向，商品房不应也不可能成为解决安居问题的唯一渠道。
降不降价是市场问题，不是政策问题。楼市调整之初，某家大型房地产企业不顾业内压力，毅然先行降价，在市场还有较好利润时大举出货，短期内吸引了大量资金流入，为下一步发展及时回笼了充足的现金。其他对手在指责它破坏行业默契的同时内心是否艳羡，旁人不得而知。不过，作为过去几年最“暴利”的行业之一，房地产业的利润终将回归社会平均利润。
在被称为救市“国13条”的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”释放了明确的信息。中央政府希望借此次调整促进整个房地产行业的理性、规范发展。“支持房地产开发企业积极应对市场变化”就是支持那些能够“顺势而为、顺势而变”的开发商。目前的市场环境有很多不可预知的情况，但竞争的格局迟早会到来。如何应对挑战，每个市场参与者都需要深思熟虑。变局刚刚开始，能够握住救市稻草的只能是有自救之心者。
变革的时代，或者选择改变，或者被改变。