试论农用地估价的若干问题

摘 要：近年来我国正在不断完善市场经济体制，土地使用制度改革也进一步深化，城镇和乡村的土地市场逐渐向“竞争、统一、开放”的方向发展。而土地估价工作是保证土地市场良好发展的基础性工作，也是社会主义市场经济工作的一部分。本文将就农用地估价展开探讨，分析问题原因，提出相应策略。

关键词：市场经济体制；土地估价；问题和策略

中图分类号：F301 文献标识码：A

农用地一般包括耕地、园地、林地、草地、养殖水面等，这些土地的作用主要是进行农业生产。下面针对农用地价格特点和土地特点展开分析：

价格特点：农用地是人类生产环境的组成部分，同时兼具生产资料和自然资源两个方面的特点，所以，农用地也就包含了无形价值和实际使用价值两个方面的价值，但是生态、文化和环境等因素并未在显示市场中得到体现。

土地特点：农用地的特点是影响估价的重要因素，农用地主要包含了几个方面的特点。第一是农用地对自然环境因素的要求比较高，但是其他非农业土地的收益却要远远高于农用地；第二是农用地可以有多个方面的用途，适应性较强，但是同样具有使用上的不可逆性；第三是农用地生态脆弱的特点，社会市场经济和自然条件两个因素使得农村土地具有生态脆弱性；第四是农用地对自然条件要求较高，排水灌水、土壤肥力和当地的气候条件对农用地都有重要影响。而随着我国经济的快速发展，对于土地需求的加剧，但是农用地数量有限，可以看到现今农用地资源数量正在快速缩减。

2 农用地估价的意义和问题

进行农用地估价，能够为农民的总资产评估工作提供帮助，因为农用地估价能够测算出农民的包括耕地在内的不动产的总价值，而且农用地估价能够为农业的可持续发展提供参考，帮助了解全国各个地区的耕地需求状况。耕地转移是农村土地使用权和所有权分离过程中必然发生的，进行农用地估价，能够帮助确定耕地转移费用的具体水平，发觉农用地的最大生产价值。随着现今城镇化进程的加快，农用地必然会转变为城市用地，这也就意味着农用地使用权和所有权的变更，而占用农用地必须进行补偿，农用地估价能够结合土地质量、社会保障等因素，确定合理的补偿金额。

由于我国的土地市场发展较为滞后，农用地的估价工作不可避免的会出现问题。首先就是我国缺乏统一的价格评估体系。我国在1951年制定了《县级土地评价技术规程》，但是规程所述方法主要是对农用地的自然环境因素进行评价，针对经济方面的评价较少；虽然各地开展的农民土地估价属于经济范畴，但是没有科学合理的评价依据；随着我国土地使用制度改革的普及，我国又颁布了诸如《农用土地分等级规划规程》，但是针对农用地估价仍然缺少法律法规，无法形成统一的农用地估价体系。

第二个问题，是我国的农用地估价无法和定级、分等工作很好的衔接。现今，我国的农用地的估价、定级、分等工作往往是单独进行，很少进行三者综合的评价，造成实际的评价结果不具参考性。可以看到，只有将农用地定级、分等工作和估价工作衔接起来，才能保证评价结果具有综合性和科学性。

3 农用地的估价方法

下面先对农用地的估价方法进行综合分析，首先是最基础的农用地等别基准地价的评估，结合农用地的的分等数据，可以得到计算平均条件下的标准粮实际总量的公式：标准粮理论总量×土地利用系数。例如水稻的价格为1.8元/千克，小麦的价格为0.8元/千克，权重分别为0.55和0.45，得到标准粮的平均加权价格：1.8×0.55+0.8×0.45=1.35元/千克；另土地的投入有劳动力投入和物质投入，计算纯收益的公式为：标准粮实际总量×价格-物质资金量-劳动力资金量。第二是农用地级别基准地价的估价，可以得到计算公式为：标准粮价格

由于农用地兼具质量价值和生产资料两个方面的特点，具有社会稳定价值、保障价值和环境价值，可以采取多种方法进行价值估算：

市场比较法：市场比较法是依据替代原则进行的估价方法，需要对比市场上情况相似、价值相同的土地交易的实例，进行农用地估价。修正影响土地交易的日期、区域和其他因素，得到待估土地的价值的估算方法。

收益还原法：这种方法是将待估农用地的正常纯收益，按照一定的收益还原比率还原为总收益的方法。相应的计算公式为p=a/（1+r）+a/（1+r）2+...+a/（1+r）na/r[1-1/（1+r）n]，如果n趋向于无穷大，可得到p=a/r，a是预算的土地净收益，r为土地还原比率，p为代表地价。

成本逼近法：这种方法是将产量较低农田进行改造的总花费作为依据，运用经济学原理，结合利息和利润，以及国家政策要求的税金和增值收益等数据，修正后作为农用地的估价。相应的计算公式为S=Aa+Ab+T+P1+P2+P3，其中P3增值数额，P2为利润而P1为利息，T是税金，Aa和Ab为土地的取得费和开发费用，P为土地价格。

环境价值估算法：一部分农用地还具有传统的文化特色或者具有独特的经营方法以及地方特色，这些也是具有一定价值的因素，所以要进行环境价值评估，主要方法有人力资本法、市场价值法等。

结语

由于我国城镇化进程的加快，但是农用地估价方法仍然不足，在进行土地估价时会产生问题，所以应该综合分析环境价值、社会价值等因素，运用市场比较、收益还原等方法，做好农用地估价工作。

参考文献

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