浅析房地产开发企业如何规避财务风险

摘要：房地产企业如何在开发经营过程中全面、系统、有效地防范财务风险，增强企业竞争优势，这对实现我国房地产业的健康稳定、可持续发展具有重要的现实意义。文章在分析房地产开发企业存在的各种财务风险的基础上，给出了完善房地产开发企业规避各种财务风险的思路和措施，以此为我国房地产开发企业规避各种财务风险提供新的参考。

关键词：房地产企业；财务管理；可持续发展

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-02

一、引言

近些年，随着经济的发展与社会的进步，人们的生活水平不断提升，购房需求不断增多。这一趋势对房地产的发展产生了一定的推动作用，而房地产企业的资产规模也随之增加。在此情况下，国家加强了对房地产的管控，在保障房地产行业健康发展方面发挥着重要作用。作为房地产开发企业，应强化开发项目的管理，尤其在财务管理方面，应进一步创新管理理念，提升自身市场竞争力，进而推动房地产业的健康稳定、可持续发展。

国内外的经济形势，行业内部的竞争，国家新政策的出台，这些都会给房地产的开发带来一定程度的风险。而在所有的风险当中，重点就是财务风险。那么如何对其进行防范，规避和化解这些风险，使其达到最小化，这对企业未来能够持续、稳定、快速的发展具有十分重要意义。

二、财务风险在房地产开发企业中的表现形式

开发房地产这是一项艰巨的工作任务，需要花费较长时间才能完成，且在整个开发过程中都要冒着较大的风险。那么及早的发现风险，并采取切实可行办法去解决这些风险，这对企业提高竞争力和可持续发展都有着十分重大的意义，为此一定要强化对企业财务风险管理。现阶段财务风险在房地产开发企业中的表现形式包括以下几种：

1.资本结构不合理

在目前经济形势下，大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高的状况。营运资金对房地产企业在项目开发时是不可或缺的。但问题是这些企业不注重资金的内部挖掘，不是想方设法地催回应收账款来筹资，而过多的考虑如何从银行等金融机构来贷款，过多地依赖于外部的力量，这不是解决资金问题的最佳途径。由于资本结构不合理，为企业带来了更大的财务风险。

2.融资渠道单一

我国的房地产企业当开发项目需要资金时，总是首先想到要从银行贷款来解决资金不足的问题，忽略了银行贷款外的其他融资方式，像发行企业债券、发行股票、股权投资、信托融资、基金等，这些都是可采用不可忽视的融资方式。如果各企业都把融资方式紧盯在银行这唯一的渠道上，就会带来信贷政策出现敏感反映，这对企业的资金链会造成巨大影响，会给企业带来巨大的财务风险。制约了多方融资的途径，在加大了财务风险的同时，也带来了一定的经营风险。

3.盲目扩张

房地产行业具有一定的特殊性，利润高，风险大。房地产开发者在企业运行过程中，逐渐取得越来越多的收益，而这些收益取得后，在保证企业正常运行的前提下，还会继续将剩余的收益投入到新的开发项目中。当前阶段，我国房价处于一种虚高状态，加之消费者不太健康的消费心理，导致很多房地产企业盲目地的投资，投机心理极强。企业根本就不重视对项目前期的可行性分析与研究，盲目投资，没有依据，甚至在不进行市场调查，不对竞争对手分析研究的基础上，就做出投资决策，致使决策不够科学合理，最终导致投资决策失误，给企业造成巨大损失。

另外，一些房地产商太过看重高利润的别墅小区和高档精装房等，而不去投资适合大众百姓需求的低价适用房，这与市场的需求背道而驰。事实上，不进行市场调查，不进行市场细分，不按照消费者的需求意愿来考虑房屋的结构和类型，就不能真正满足消费者的需求，致使供需出现偏离，造成房屋大量闲置。这会给企业带来巨大的经济损失和财务风险。

4.成本费用过高

有些房地产企业不重视成本管理，而是将注意力都集中在对工程进度的把控上，忽视了对成本费用的控制，简单地将房地产开发项目的成本管理看做是一个单项成本的管理工作。很少对财务成本费用进行必要的后期分析，致使每一项具体的费用没有得到很好的把控。还有一些企业只是通过简单的记录与计算就以为可以控制成本费用了，事实上这是不够的，根本就达不到成本管理的目标。虽然许多房地产企业都有自己的成本控制目标，但往往由于对影响成本的各种因素考虑的不够全面，从而导致执行结果会偏离最初的目标，使得成本费用居高不下。

三、房地产开发企业财务风险防范的具体措施

1.优化资本结构

企业要合理安排负债经营规模及相应的比例关系，负债经营要把握好尺度。按照现代经济学的观点，企业资产负债率一般应处于50% ～ 60%的适度区间。超过这个适度的区间会增大企业破产风险致使企业价值直线下降。企业应当以企业目标为依据，权衡负债风险和收益，将负债经营控制在适度的区间内，同时考虑企业的风险承受能力。所以，企业要量力而行，合理规划增长速度，不可只图一时利益而失去长期增长能力。

2.拓展融资渠道

随着经济危机的到来，房地产的成交量和房价都呈现下降的趋势，使得房地产业的资金周转出现了问题，并且政府也在此时出台的一系列的宏观调控政策，使房地产开发企业资金短缺现象更加严重，资金环境更加不利于企业运作。因此，企业必须通过扩展融资渠道，改变传统的“自有资金+银行贷款”的方法，来保证资金的供应并降低融资成本。在融资渠道的拓宽方面可以考虑的渠道主要有股权收购、开发商贴息委托贷款、阶段性股权融资、房地产投资银行等。房地产开发企业在创业初期可以考虑采取股东投资、银行贷款、房地产基金融资；成长期可以采用房地产信托融资、房地产租赁融资；成熟期可以采用上市融资、项目融资、债券融资。

3.加强投资的可行性分析避免盲目开发

房地产开发企业和所有的企业一样也需要在拟投资建设项目的前期对所要投资建设的项目进行全方位的可行性分析与研究，这是不可省略的一项重要的工作。进行可行性分析就是对所存在的投资风险进行科学合理的评估与预测，这将对房地产投资项目最终的成败产生直接的影响。为此，房地产开发企业一定要组建一支由经验丰富的，掌握多学科知识的，对当前的国家政策、经济形势及发展前景有着一定的分析判断能力的专家学者组成的队伍。重视在房地产投资项目开发前期的市场调研工作，把握各种宏观环境因素对投资项目的影响，并分析由此所能为企业提供的各种机会和带来的威胁。同时对消费者、竞争者也要进行深入的分析，以此发现自己的优势劣势所在，在此基础上充分利用各种环境因素提供的营销机会，扬长避短，知己知彼，制定出具有可行性的开发战略。最后，还要通过市场细分，对拟开发项目进行准确定位，选择合适的项目开发区域和具体的开发时机，真正满足消费者对房地产的需求，尽可能减少房地产投资开发的盲目性。

4.加强成本控制

（1）做好项目开发计划

在项目开发之初，房地产开发企业应首先对项目成本、项目范围等进行预先确定，并按照开发计划实施开发，严格控制项目开支范围，确定开支标准。与此同时，在项目的开发过程中，要重视对开发成本的管理，以成本管理目标为重要依据实施管理。

（2）建立两级成本核算管理体系

企业要按照统一领导、分级管理的原则，设立两级成本管理单位。二级成本管理单位由房地产企业中不同部门的人共同组成，这些部门包括原材料采购、施工建筑、财务、物质储备等，这样更加有利于实现二级成本的监督职能，实现有效的成本责任制，将损失减小到最低。

（3）严格控制施工成本

在房地产项目开发过程中，应对建筑施工成本进行严格控制。建筑施工成本发生于项目建设的全过程中，对此类成本的控制具有一定的难度。动工建设之初，应提前做好成本预算，对每个环节、每一阶段的成本均做到有效掌控，同时以项目建设阶段发生的成本为依据，对成本预算做相应的调整，并以此为依据作为后期施工成本预算，同时进行有效跟踪与控制。

除此之外，企业应实行长期成本管理与控制，实施全过程全员性的成本管理工作，包括事先成本预测、事中成本控制以及事后成本评价。

四、结论

目前房地产开发企业所存在的这些财务风险，会对房地产业的健康稳定发展产生极大的负面影响。企业必须采取积极有效的措施去规避这些风险，提高自身的防范意识和管理水平，掌握各种规避财务风险的方法和技能，加强企业抵御财务风险能力，最终使财务风险降到最低的水平，推动整个房地产业沿着健康的轨道发展。

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