安置房建设范文

安置房建设篇1

关键词：集体土地 村民安置房 安置 成本 产权

中图分类号：F301.0 文献标识码： A

随着宜昌市现代化特大城市建设步伐的加快，产生了大量征地拆迁，大量的农村集体土地转变为城市建设用地，农民赖以生存的土地被征收，传统生活方式被改变，出现了一个特殊群体——失地农民，大量失地农民的住房安置亟待解决，集体土地房屋拆迁补偿和安置工作日益成为各级政府需要面对的焦点和难点问题。与之对应的村民安置房政策如何制定、安置房如何规划、如何建设、如何分配成为制约和影响特大城市建设的一个关键性问题，研究我市城市化进程中的村民安置房建设问题，确保建设的良性发展，对拆迁安置工作的顺利开展、加快城市化的进程具有重要的现实意义。

一、村民安置房的基本含义及特性。

村民安置房，主要是指因城乡规划、土地开发等原因需要，对某区域内的集体土地上房屋进行拆迁安置，而由政府管理平台组织建设并专项用于征地拆迁安置的房屋。

拆根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的房屋。另一类是因商业开发等因素进行拆迁，用地业主通过各种途径进行安置的房屋。因其安置对象是特定的拆迁安置户，该类房屋的买卖除受国家法律法规的规范之外，还受到当地政府地方性政策的约束。

村民安置房主要具有两大特性：首先，拆迁安置房是专为解决集体土地住宅拆迁安置问题而建设的不完全产权房，其建设管理事关拆迁安置补偿的公平合理及社会稳定；其次，拆迁安置房作为与普通商品房、定销商品房、经济适用房并存的一种住房保障供给方式，其建设及交易直接影响房地产市场走势。

二、点军区村民安置房建设现状及安置政策。

1、安置需求及现状。宜昌新区征迁范围共涉及点军区一乡两镇一街办，共24个村（居），计划征用集体土地总面积67800亩，涉及农业人口53212人，17401户，需拆除房屋10485栋（2013年度统计数据）。村民安置房建设项目共24个，设计建设总面积622.37万平方米，用地面积3303.76亩，总投资153.47亿元，估算总套数42300套。其中：已建成并入住小区2个，建筑面积5.9万平方米，可提供住房664套，在建项目6个，建筑面积103.8万平方米，总投资25.67亿元，可提供住房7327套，规划建设项目16个，建筑面积512.71万平方米，总投资136.7亿元，估算提供住房约34300套。

2、建设模式。目前，该区村民式安置房建设模主要有以下几种：（一）用地单位代建或共建，小杨家湾、西边冲与桥边滨河安置小区等主要采用与开发商合作共建模式，开发商与政府相关单位各自出资共同建设。（二）业主借资，政府主建。点军区目前安置房建设主要依赖业主借资，区安置办为业主建设。（三）区政府主建。点军区去年专门成立了“安置小区建设管理办公室”和“点军区城市建设发展有限公司”，负责安置小区集中代建工作。（四）BT代建。联棚大雁坝安置房项目实行BT模式，目前已开始建设。

3、安置政策。根据《点军区征地搬迁安置补偿办法》（点政发【2012】7号）文件的相关规定，该区集体土地房屋搬迁规划区内采取还建安置房和货币补偿两种方式进行，规划区外采取分散安置或集中还建安置；还建比例为确认面积1：1还建，每户最高不超过360平方米，购买基准价为560元，超过部分，20平方米以内实行综合成本价，21-40平方米内实行市场价。集中还建房建设综合成本价与安置房基准购买价之间的差价部分，由用地单位承担。

三、现行安置政策存在的矛盾

1、建设总量与实际安置需求的矛盾。

根据数据分析对比可以明显感到，点军区的村民安置房建设总量与需安置群众数量存在极大的不协调。全区已建成、在建和拟建村民安置房项目共计24个，建筑面积622.37万平方米，估算总房源42300套；同时，征迁土地67800亩集体土地上，需安置的农业人口53212人，17401户。基本上是每个村（居）有1个安置点，每户有2.5套房，每人1套房，人均安置房建筑面积达117平方米，安置房建设总量明显偏大。

2、用地需求与土地资源稀缺的矛盾。

建设现代化特大城市，其根本目的是通过加快城镇化水平，提高人民群众的生活水平，必然要进行大量的基础设施、公建项目建设，同时还要考虑安置房建设和村级发展用地，剩余的土地才能用于开发建设。按照一般标准来看，三者的比例大约为40%：15%：45%。在土地资源日趋稀缺、国家日益加强耕地保护的大背景下，各地建设用地指标极为紧缺，集约利用土地是大势所趋。据统计，在点军区已确定建设方案的15个安置房项目中，容积率在1.6左右的项目3个，2.0-2.8的项目6个，容积率在2.8-3之间的项目6个，应该说，土地集约利用率并不高，同时按照“四个先行”的原则，安置房建设用地指标必须优先保障，在用地指标总量一定的条件下，必然挤占了宝贵的建设用地指标，间接拉低了城市建设速度。

3、安置成本投入与财源紧缺的矛盾。

搬迁安置成本投入一般由以下几个部分构成：安置房建设成本，土地出让金以及搬迁户的搭住费用。安置房建设投入在前, 认购款缴纳在后, 政府必须事先投入，增量房资金只能在安置后才回收,大量的资金积压在实物房产上而不能变现，部分土地出让金不能一次性缴纳, 必须由政府予以垫支。据一般经验来看，征迁启动至安置房交房大概需要2-3年左右的周期，搬迁户在外搭住的费用也由政府买单。据测算，点军区安置房建筑成本价约2500元/平方米，减去每平方560元的回购费用，622.37万平方米安置房建设实际成本共需120.7亿元，搬迁户在外搭住费用为8元/平方米，按拆除房屋10485栋，每栋360平方米确权面积，搭住2年半计算，需支付搭住费用9亿元，两项相加，地方政府共需投入资金129.7亿元。同时，按照宜昌新区建设集体土地征迁包干价，点军区征迁集体土地67800亩，每亩22万元，总计149.16亿元，减去安置房建设资金，实际该区可用于征地搬迁资金仅20亿元，远远不够67800亩集体土地的征迁费用，作为一个年财政收入刚刚过亿的区级政府，仅靠政府财政单一途径投入显然无法满足。

4、入住率不高的矛盾。

根据测算，点军区622万平方米的村民安置房，分布在24个村（居），对应安置对象为53212人，17401户，减去同期该区域内外出务工人员6730人，区域内实际有日常住房需求的人数仅46482人，安置房的房源供应远远大于需求；同时大多数村民的安置点与生产区远离, 形成了居住区与生产区的空间错位，加之目前基础设施不足以及安置点配套设施不完善等原因, 相当一部分村民不愿意入住，从而导致安置房实际入住率与预期目标有明显差距，这种情况长期持续，必然形成“空城”、“鬼城”。

5、安置房产权交易政策矛盾。

根据现行相关政策，取得合法产权的征地拆迁安置房，满5 年并补缴土地出让金和享受优惠的有关税费后，可进入市场交易。目前，大量的征迁农民出于物质利益的考虑和现实生活压力，选择在未取得合法产权的前提下，私下签订协议，买卖交易安置房，根据《合同法》的相关规定，我国的不动产交易采取登记制度，买卖双方私下签订的安置房买卖协议并不受法律保护，埋下了相当大的法律隐患；大量的安置房私下交易，也冲击了当地正常的房地产交易市场，从而间接影响到城市建设质量和水平。同时预计在2到3年内，有相当数量的拆迁安置房签订合同或交付使用已超5 年或即将满5年，拆迁安置户要求安置房上市的呼声很高，如何满足征地拆迁安置房的上市诉求，将成为当前拆迁安置房后续管理中非常突出的焦点问题。

6、安置房品质与城市未来发展需要的矛盾。

集体土地拆迁安置户原来都是单门独户居住，具有浓厚的乡村聚落印迹，房屋拆迁集中安置后其居住方式发生了根本性变化，村民失去了土地，脱离了农业生产，获得了大量的物质财富，但传统生活观念的转变却极为缓慢，还保留着传统的邻里关系，物质财富的增长并未带来村民素质的提高，没有新的生产生活方式来引导其并融入到城市，市民化转化程度底，中青年村民的城乡二元性和社会边缘性日益凸显，村民安置点存在发展成为新的“城中村”的隐形风险。同时安置房建设出于节约成本的考虑，大多一个项目一个方案，风格不统一、建设无序，基础设施、商业配套不足等问题较突出，土地的开发强度不够，大量的土地被浪费，成为新一轮城市开发的障碍。

四、原理分析及调整思路

1、原理分析。

目前村民安置房建设的核心问题是建设总量过大，导致了后续的用地指标紧张、财政压力巨大、入住率不高、房产交易困难和城市未来发展等一系列问题，这构成了安置房中期建设和后期管理的逻辑关系。通过分析现行安置政策可以倒推安置房建设总量确定的逻辑关系为：根据现行政策设计，被拆迁户可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。集体土地住宅拆迁单位建筑面积货币补偿标准为，单位建筑面积的拆迁安置房成本价－单位建筑面积安置房建安价＋单位建筑面积的被拆迁房屋重置价结合成新评估价，与被拆迁房屋的实际市场价值差距较大；而城市住宅拆迁货币补偿主要以同类地段房地产市场交易价格进行评估补偿，补偿款与房地产市场交易价格基本一致，同一区域内，集体土地住宅拆迁货币补偿与城市住宅拆迁货币补偿标准悬殊较大。两者的根本区别在于，由于土地性质的不同，城市住宅拆迁货币补偿体现了被拆迁房屋的市场实际价值，而普通集体土地房屋拆迁补偿价背离了被拆迁房屋的市场实际价值，

在拆迁安置房可上市交易的政策预期下，拆迁户不仅集体性拒绝货币补偿，而且在产权调换面积与安置房户型面积无法整齐划一的情况下，必然选择超面积产权调换，从而导致了安置房需求总量的扩大。

进一步倒推可以发现，之所以普通集体土地住宅拆迁背离了被拆迁房屋的市场实际价值，其核心在于村民安置房的产权不明晰，居民安置房一般采取招拍挂程序，被安置户在取得房屋产权的情况下进行安置，房屋的补偿价值与实际价值相差不大，而村民安置房一般采取集体建设用地和国有划拨用地等方式取得土地使用权，少缴或未缴纳土地出让金，被安置户获得的房屋补偿价值与实际市场价值相差较大，背离了基本的价值规律，加大了被安置户的收益预期，从而增加了村民安置房安置需求总量。

2、思路调整。

通过上述分析可以看出，村民安置房建设规律的核心在于明晰村民安置房的产权，建立正确的集体土地征迁安置补偿逻辑，即：明晰产权、体现价值、控制总量、集约建设、提升品质、对等补偿。通过建立明晰的集体土地安置房产权制度，体现单位安置面积的补偿价值，根据价值进行对等补偿，降低建设总量，减少用地需求，降低资金投入，增加城市建设和开发用地，提升城市建设品位。

3、对策建议。

一是从制度设计的角度，体现安置房合理价值。制定合理的拆迁安置房上市交易补交土地出让金标准，降低村民安置房上市交易收益预期。从制度设计层面，调整集体土地住宅拆迁货币补偿标准，使单位建筑面积的货币补偿价款与拆迁安置房上市时单位建筑面积需补交的土地出让金及相关税费的总和与周边同类商品住宅的市场交易价格大体相当，正确引导拆迁户在拆迁安置补偿方式选择时摆脱产权调换的路径依赖，将超出居住需求的安置房需求量挤压出来，从根本上改变房屋拆迁安置需求失衡的局面。

二是从集约高效的角度，控制安置房建设成本。在优先保障拆迁安置房用地前提下，按照集约节约用地和“一调两宽两严”（调整、优化规划，放宽限高、放宽容积率，严控建筑密度、严保绿化率）的原则，改变过去以村组为单位进行安置房选点立项的方式，打破村组界限，以区级政府为平台，以大项目为龙头，实行大标段建设，通过统一规划、统一建设、统一安置、统一管理，加大单个安置房项目建设规模，减少安置房建设项目数量；按照“五个舍得”的理念，舍得拿优质的地块，舍得拿基础条件好的地块，舍得拿配套条件相对比较好的地块，舍得拿避免二次征收的地块，舍得拿城市总体规划中能用的地块，从地理位置、地块价值、未来预期等方面对安置房建设进行倾斜，提高安置房建设单位面积价值，减少安置房建设总量，集约高效利用土地；提倡建设高品质村民安置房，优先推进公共交通、生活配套、基础设施配套、商业配套等，降低拆迁村民安置房小区接入大市政配套的成本，提升安置房建设品位，进一步节约、集约利用土地，有效提高土地利用率，减少重复投资和二次征收，控制建设成本。

三是从尊重规律的角度，实行安置房等值补偿。在拆迁补偿过程中，严格按照“公平、公正、公开”的原则，明确拆迁补偿安置的操作细则和规程，准确界定被拆迁房屋合法建筑面积，科学制定集体土地房屋拆迁补偿标准，合理确定拆迁补偿和安置方式，实行市场化运作，对被拆迁房屋与安置房进行价值对等补偿，体现价值规律。

五、探索方向

目前，安置房建设的用地供地方式主要以集体建设用地、国有划拨土地为主，农村集体土地产权不清晰，使得农村集体土地不能够进行正常的市场交易，在农村集体土地上建设的安置房即俗称的“小产权房”同样不能交易流通，其隐患在前文已进行阐述；农村集体土地必须被征用转化为国有后才可以在土地市场上进行流转，国有划拨用地上的安置房交易受到地方政策的限制，一般有时间上的要求，同时还受到补缴土地出让金、办证确权等多个环节的制约，交易不规范。但是村民安置房上市交易存在现实的必然性和预期的可能性，因此，需从安置房建设用地性质这一根本环节入手加以探索，从根本上解决安置房交易问题。

1、由各区政府注资成立房地产开发公司，通过挂牌出让程序，取得土地使用权，统一规划、统一建设安置房后由区政府统一回购，按照一定的标准确定适当的限购价，提供给被安置对象集中安置。

2、安置房建设用地直接进入市场，土地出让收益按“同等地段、同等条件安置”原则进行货币化补偿。

安置房建设篇2

[关键词]城市安置房；建设工程周期管理；控制

1中转费和财务费用与安置房项目的建设周期成正比

城市安置房的成本由九大类费用构成，即土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、其它费用、不可预见费用和税费。由于城市安置房项目的特殊性，由地方政府或其平台公司统一定价和收购，我们可以视其为已销售房屋。因此，其项目总开发价值是个基本不变的定量，现金流入的不确定性基本可以排除。那么，在城市安置房的成本构成中，哪些因素是由现金流出的不确定性所决定的呢？经过细分，不确定因素主要有两个方面：

（1）拆迁安置补偿费用中的中转费：由拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期所决定，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，中转费就越高。

（2）财务费用中的土地费用利息、建造费用、专业人员费用、其它费用、管理费用利息、融资费用：这部分费用仍然和拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期密切相关，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，财务费用就越高。

2房屋开发费用、管理费用和不可预见费用与压缩的施工工期成反比

从取得土地使用权开始到项目竣工验收交付，安置房项目的建设周期可以分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。非常有意思的是，前两个阶段虽然和后两个阶段同等重要，但在现实中却常常为地方政府官员和项目实施者所忽视，从而有意无意地造成了这样一种结果：在项目建设准备阶段、招标投标阶段，即便时间浪费了很多，也没有人重视和督促；但在施工阶段和竣工验收阶段却不顾规律地拼命追求进度、赶工期。

我们知道，建筑的建造期即建筑的施工工期一般而言是能够比较准确地确定的，也是基本固定不变的。因此，在判断安置房项目建设周期的四个阶段对成本的影响时，不难发现：（1）在安置房项目建设周期不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，施工阶段和竣工验收阶段所压缩的时间也会越多；压缩的施工工期越短，项目的房屋开发费用、管理费用和不可预见费用就增加得越多。（2）在建筑的施工工期保持不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，安置房项目的建设周期就越长；建设周期越长，中转费和财务费用就增加得越多。在实际操作中，由于对项目建设准备阶段、招标投标阶段的时间控制不力，即便压缩了施

工工期，也往往在事实上造成了建设周期的延长，使得中转费、财务费用、房屋开发费用、管理费用和不可预见费用全都大幅度增加。正是由于对前两个阶段工作的忽视，不少地方的城市安置房项目往往到了竣工交付阶段，还仍然会出现项目建设准备阶段的相关手续和文件不齐备的情况，影响被拆迁户的安置，在增加成本的同时，还容易激发群体性上访事件。

3施工工期取决于最后竣工的单体建筑或配套项目的进度

安置房的施工工期受“水桶理论”的制约，即对安置房的工程施工进度的控制不能以总工作量完成的时间进度为控制节点，必须以整个项目所有单体建筑的进度或配套项目为时间节点，也就是说，必须以速度最慢的那幢单体建筑和配套项目的进度为标准。

我们知道，根据《建筑工程竣工备案表》所列的必备项目，城市安置房项目的交付标准等同于建筑面积超过2万m2的城市新建标准住宅区及组团的综合竣工验收标准。这个交付标准的主要内容涉及到：（1）城市规划设计条件要全部得到落实；（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设要全部完成；（3）单项工程的工程质量要全部验收合格；（4）拆迁安置方案要落实；（5）物业管理要落实；（6）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除、清运完毕，达到场清地平。

比照上述标准，可以清楚地看出，在一个安置房小区中，只要有一幢楼、一项配套工程没有完工，就无法进行建筑工程竣工备案，也就谈不上施工工期的结束。正是从这个意义上讲，安置房的施工工期取决于最后竣工的单体建筑或配套项目的进度。也就是说，在最后一幢单体建筑或配套工程的完工时间节点已确定的前提下，抢抓其它单体建筑或配套工程的时间进度，除了人为增加成本之外，是没有任何工程施工组织上的意义的。

即便是最传统的工程项目管理模式，对项目经理的要求也是应将主要精力放在开发项目的总体管理上，而不应涉及项目任何部分的具体实施工作，但在实际操作中，项目经理往往热衷于整体工作量完成的百分比，在思路上偏重于进度最快的单体建筑。

4基于竣工备案的施工组织中单项工程或工序的并列和串联

城市安置房建设项目一般都是以总价合同和固定单价合同发包的工程。因此，如果工程能按正常工期推进，项目经理就可不必考虑建设成本；但如果正常工期受到各种主客观原因影响发生变化，如何实现最短工期、最低成本、最优施工质量三者之间关系的平衡，就体现了项目经理水平的高下了。

影响施工工期的可控性较差的主客观原因主要有：（1）基础开挖中发现重要文物；（2）基础工程遇到特殊地质条件；（3）持续的恶劣气候；（4）政府重大决策；（5）某些建筑材料或特殊设备短缺；（6）重大劳资纠纷引发工人罢工；（7）发生重大安全事故；（8）承包商中途无履约能力。上述原因都可能导致安置房工程的停工，致使施工工期延长，引起中转费和财务费用的增加。如果出现了上述原因，又要尽可能科学地在计划时间内完成项目建设，应该注意哪些事项呢？

首先，必须要科学合理地编制工程进度计划，把全部工程内容分解和归纳为并列和串联的关系，找出其各自的逻辑顺序和制约关系，严格排列出施工的先后次序。我们可以用网络图精确地表示出同一类型全部工程内容的并列和串联关系。在这里要强调的是，这种并列和串联关系的厘清是对安置房建设项目整体而言的，并不是各个单项工程简单的叠加组合。

基于以上项目管理思路，我们在工程进度控制上可以明确两点原则：（1）在同一个小区中，所有单体建筑在时间进度上都是并列关系，施工工期取决于速度最慢的那幢单体建筑。（2）所有的配套工程与最慢的那幢单位建筑在时间进度上都是串联关系，都受到这幢最慢的单体建筑进度的制约，与施工进度最快的那幢单体建筑无关。

基于以上工程进度控制的两点原则，我们就可以很快推导出工程成本控制的一条重要原则：在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差成正比，最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差越大，安置房的建设成本就越高；反之则越低。

其次，在计划工期不变的情况下，必须采取相应的措施，保证工程内容之间的并列和串联关系不被破坏和打乱。打破串联关系，会使正常的工序流程遭到破坏，直接影响进度，一般项目管理人员都能够有意识地加以注意。

为了保证并列关系不被打破，一是要想方设法加快最慢单体建筑的进度，二是要适当控制最快的单体建筑的进度。这两种情况都可以借助下列手段调控：（1）材料、设备的匹配；（2）劳动力的增加或减少；（3）根据气候条件变更工序；（4）创新工艺和新材料的运用。

需要强调的是，项目管理人员都会想方设法加快最慢单体建筑的进度，但对适当控制最快单体建筑的进度却不理解。从成本控制的角度来讲，实现单体建筑之间的进度均衡，应该是项目经理所应承担的最重要的任务，他必须明白，在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差是成正比的。

5进度控制不当所引发的收益现金流风险和政治风险

进度控制不当主要体现在工程内容之间的并列关系和串联关系被打破。

打破串联关系，其造成的风险比较容易预见，就是直接延长了施工工期，造成建设周期的实际延长，引发中转费和财务费用的增加，进而增加项目实施主体的收益现金流风险。

打破并列关系所引发的风险，笔者在前面已经分析过：在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差成正比，最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差越大，安置房的建设成本就越高；反之则越低。此外，并列关系的打破，也会间接瓦解串联关系。也就是说，打破并列关系，同样会增加项目实施主体的收益现金流风险。

无论是打破工程内容的并列关系还是串联关系，其导致的最终结果都是延长了项目的建设周期，造成安置房项目无法按计划进度交付安置，延长了腾仓期，对老百姓的正常生活秩序造成极大的影响，如果处置不当，甚至会对政府的信用和当地社会秩序的稳定造成负面影响。这是安置房建设进度控制不当可能会引发的政治风险。

6结语

安置房建设项目的成本控制与造价控制是两个既有一定联系又有所区别的概念，很多人往往将其混为一谈。造价控制侧重于对材料、结构的选择和工作量单价的审核，本质上是一种静态控制；成本控制侧重于尽量避免预算外投资的增加，体现施工组织的科学性和工期的合理性，本质上是一种动态控制。

用造价控制的思维来进行项目管理，虽然在静态上做到了价格控制，但却在实际运作中不能确保真正的合理成本和合理工期的实现，结果往往造成建设成本的增加和工期的随意延长，从而增加地方政府的信用和政治风险。

安置房建设篇3

今天，我们在此隆重举行安置房建设奠基仪式。首先，我代表县委、县政府对安置房的开工建设表示热烈的祝贺！向莅临奠基仪式的各位领导、各位来宾表示热烈的欢迎！

近年来，在市委、市政府的正确领导下，县委、县政府立足实际，认真谋划，确立了“五大板块”、“七大产业”的经济社会发展布局，各大板块齐头并进，已全面铺开。在城市建设方面，我们按照“诚信之源、蒜都水乡”的城市定位，坚持“规划设计一体化、经营开发一体化、建设服务一体化”的理念，进一步完善提升城市总体规划和专业规划，实施了道路、绿化、公交、环卫等一批基础设施、公益设施，推开了学府名门、杭州湾公寓、时代花园（二期）、九星花园（二期）等房地产开发工程，为全面推进城市建设创造了一个新的平台。今年以来，县委、县政府就坚持“精心组织筹备、严格标准程序、最大限度让利于民”的原则，启动了__区集中开发，涉及搬迁的7个行政村、3000多户群众，识大体、顾大局，积极克服暂时的困难，追求美好的生活，主动搬迁、支持城市开发,在较短时间内顺利完成了房屋丈量、评估和拆迁，为全面铺开__区建设创造了有利条件。目前，__区的道路、水系、管网和绿化亮化工程正在快速推进，育才中学、公检法业务综合楼、____国际大酒店、__水厂、洗车城等重点工程正在加紧建设，新一中、__医院、人防指挥中心、电力大厦、农信大厦、缗国城等即将动工建设。在加快__区建设的同时，统筹推进老城区升级改造，积极对接__区和经济开发区、商贸物流区的功能转换升级，大力发展文化、旅游和商贸物流服务业，丰富城市内涵，改善人居环境，实现新老城区有机融合、一体发展、共同繁荣。

今天开工奠基的春秋、莎岭、高尚、孙庄等社区，总建筑面积70万㎡，位置优越，交通便利，既是我县第一大城中村改造工程，也是城市建设的标志性工程。它的开工建设，标志着全县城市建设工作步入了一个崭新的阶段，必将对加快全县城市化进程起到重要的推动作用。县城乡建设指挥部要把回迁安置房建设摆上重中之重的位置，做好安置房的建设和项目施工单位的监管工作，倒排工期，挂图作战，提速推进工程建设。县直有关部门要从大局出发，各司其职、密切协作，为项目建设提供优质服务，营造一流环境。项目施工单位要按照质量一流、环境优美、设施完善、群众满意的要求，高标准抓好工程建设，全力加快施工进度，确保群众早日搬入安全和谐、环境优美、服务齐全的新社区。

最后，祝__区安置房工程建设顺利、如期竣工，祝各位领导、各位来宾工作顺利、身体健康、万事如意！

安置房建设篇4

摘要：随着我国经济的高速发展，大量的旧城面临着被改造的局面，因此，我国的安置房建设需求量急剧增加。本文从BT投融资建设模式、在安置房项目中的作用以及问题三个方面进行详细论述。

关键词 ：BT建设模式；安置房；投融资

一、BT投融资建设模式概述

BT即建设-移交的简称，所谓的BT投融资建设模式是指投资者利用政府的BT 项目进行公开投标，中标的投资者对建设项目需要的资金进行筹措同时开展项目建设，建设过程中出现的任何风险都由投资者承担，在项目建设完成后，经过验收合格之后投资者将项目移交给建设单位，建设单位按照回购协议接管项目，并在约定的时间内向投资者支付相应的项目建设费用与融资费用。

BT投融资建设模式是随着社会的发展而兴起的投融资建设方式，其特征主要包括以下几个方面：第一，从BT投融资建设模式的主体上来说，它包含了六个主体，分别是项目的发起方、投资者、项目公司、建设方、回购方以及回购担保方。第二，从BT 投融资建设模式的法律特征上来说，其法律关系比较复杂。首先，从BT投融资建设模式的主体上来说，其参与的主体涉及到了政府、项目业主以及项目公司等一系列的单位和个人；其次，从BT 投融资建设模式的合同上来说，它包括有贷款合同、建设合同以及回购协议等一系列的合同。第三，从BT投融资建设模式的风险上来说，BT投融资建设模式下的项目一般所需的投资资金比较多，建设技术要求比较复杂，项目建设与资金回收的时间比较长，因此项目的各主体要承担的风险相对而言比较高。第四，从BT投融资建设模式的运作流程上来说，BT 投融资建设模式下的项目一般要经过准备、招标、建设以及移交四个阶段，同时，在项目运作中，要采用相应的措施对项目进行质量、投资以及进度方面的控制，这样才能够保证项目能够顺利运作。

二、BT投融资建设模式的应用现状

（一）安置房项目工程的基本情况

目前，在某市要进行安置房项目需要建设，该项目的总面积约为96.84 亩，总建筑面积是17.86×104 平方米。在该项目中，多层安置房的总建筑面积是65246 平方米，高层安置房的总建筑面积是113304平方米。在这两种类型的安置房建设中，还包含了地块内市政道路以及给排水等配套工程的建设。经过计算，这次项目建设的总费用大约是2.36亿元。

（二）安置房项目工程实施过程的管理

第一，从安置房项目的投资管理上来说，应该根据实际的项目情况进行具体分析，加强对项目设计各个阶段中的技术性审查，并保证投资的合法性。此外，投资突破项目建设的既定目标之后，应该按照原申报、审批程序进行审批权限报批，从而有效保证投资的合法性。

第二，从安置房项目的进度管理上来说，应该对BT投资者的总控制性计划以及“关键性节点”工程的阶段性目标进行审查，考察其是否得到了有效的保证并且留有一定的余地。

第三，从安置房项目的质量管理上来说，政府可以委托专业的管理公司对安置房项目建设情况进行有效监管，并协同项目监理机构对安置房项目建设过程进行全程监督。

三、BT投融资建设模式在安置房项目中的作用

（一）BT投融资建设模式可以使资源得到合理配置

在安置房项目中应用BT 投融资建设模式可以使产业资本与金融资本得到有机的联系，这种融资模式在可以使政府在进行安置房项目建设过程中将政府资源进行更为合理的配置，具体表现在两个方面：其一，从政府的角度来说，BT 投融资建设模式为政府提供了一种新的解决安置房建设项目的融资模式，从而缓解了政府在资金上的压力；其二，从投资方的角度来说，BT 投融资建设模式为投资方提供了一种新的利润增长点，激发了投资方的投资积极性，调动了非政府资金在安置房项目建设中的运用，从而使社会资源得到了合理的分配。

（二）BT投融资建设模式可以降低融资人投资风险

其一，BT 投融资建设模式可以保证融资人资金的增值。在安置房项目建设中，融资人只需要按照政府的规划进行投资，这在一定程度上降低了融资人投资的盲目性，从而更能保障融资人资金的增值；其二，BT 投融资建设模式可以降低融资人的投资回收的风险。在安置房项目建设中，融资人是按照政府的规划进行建设，得到了政府的信用支持，同时在安置房项目建设中，政府为融资人设置了回购承诺与回购担保，因此融资人项目的回购资金有了一定的保证，从而大大降低了融资人在进行安置房项目建设过程中的投资风险；其三，BT 投融资建设模式可以为融资人为实力雄厚的融资人提供了良好的投资渠道。对于实力雄厚的融资人来说，在政府的安置房项目建设中进行投资，可以使融资人避免与中小工程项目管理企业进行恶性竞争，同时在安置房项目中进行投资还可以使融资人将自身企业的技术与资金进行有机结合，从而充分发挥出自己在技术与资金上的优势，最终达到一种双赢的效果。

（三）BT投融资建设模式有利于构建和谐社会

安置房项目的建设关系到百姓的住房问题，因此有效地解决安置房的建设问题可以促进和谐社会的建设，BT投融资建设模式在安置房项目建设中的应用就可以达到这一目的，具体表现在以下三个方面：其一，BT 投融资建设模式在安置房项目建设中的应用，可以使安置房项目的启动更加顺利。而安置房项目的顺利启动有效避免了安置户由于拆迁而向上级部门进行上访这一现象，从而可以减轻政府的拆迁压力，有利于构建良好的和谐社会。其二，BT投融资建设模式在安置房项目建设中的应用可以保障安置房项目的建设进度，从而可以加快安置房项目的整体建设。而安置房项目的加快实施可以促进地区土地的开发力度，拉动该地区的经济发展，为商业开发提供良好的契机。其三，BT投融资建设模式在安置房项目建设中的应用可以优化并改善城市的整体建设环境，从而提升整个地区的建设品位，同时可以为以后的安置房建设树立较高的标准，从而提升城市的整体环境。

综上所述，BT 投融资建设模式作为一种新型的投融资模式，由于它在我国的实践运用上还处于初级阶段，因此发展尚未成熟，没有可以借鉴的成熟运转模式。目前，针对我国的经济发展来说，安置房建设是我国经济发展中的一个必要环节。在安置房项目建设中运用BT 投融资建设模式可以使政府的资源得到合理的分配，同时还可以降低融资人的投资风险，最终达到构建和谐社会的目的。

参考文献：

[1]王金龙.浅谈BT投融资建设项目的招标投标[J].青海科技,2010.

安置房建设篇5

与此同时，结合两大片区旧村改造工作时序及片区内市政道路等公建配套，按照安置房“建设适度超前”的原则，结合《厦门市安置房建设管理暂行规定》（下简称“暂行规定”）的总体要求，机制上由湖里区建设局作为业主单位，组织国有企业代建，由市住宅办公室（现更名为：“市社会保障性住房建设与管理办公室”）收购后整体销售给市土总。这种模式在安置房开发建设过程中，前期规划用地手续办理、初步设计、施工图审查等事宜均由代建单位承担，项目总投资概算一经市发改、财政部门确定后一般不予变更，工程进度款根据市财政过程审核数据报销，相当于EPC承包模式（建设工程项目总承包模式），即设计-采购-施工项目总承包模式。

一、两大片区开发建设目标及在建安置房建设形象进度概述

（一）湖边水库片区

湖边水库片区位于厦门岛东北部分区的中心地带。北侧与五缘湾片区接壤，东侧与软件园二期、虎仔山相临，同时与观音山营运中心相近，南侧为忠仑公园用地，西侧紧临金尚小区。项目用地面积约398.69公顷， 片区总体目标是水库综合整治，为厦门提供储备水源，建设一个厦门本岛东北部的滨水高尚生态社区。根据规划要求，片区内安排前后坑、下湖、上湖洪塘、蔡塘四个安置房项目，总占地面积15.56公顷，设计总建筑面积74.4万平方米，计划根据旧村改造时序，拆迁安置后坑社区、金林社区、蔡塘社区下辖后坑村、下湖村、上湖村、蔡塘村等自然村。

（二）五缘湾片区

五缘湾片区位于厦门本岛东北部，云顶北路以东，仙岳路以北，环岛路五通至墩上段的西南，规划总用地10.76平方公里，其中内湾水面积约2.76平方公里。片区总体目标是打造厦门的“新客厅”，形成集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区。根据规划要求，片区内安排五缘湾金林湾花园A区、B区及美仑花园，总占地面积17.53公顷，设计总建筑面积 68.5万平方米，计划根据旧村改造时序，拆迁安置高林社区、金林社区下辖西潘、穆厝、洪水头、田里、前头等自然村，五通社区下辖浦东、坂美、田头、泥金、风头等自然村。

（三）三个在建安置房市财政建设资金拨付及建设形象进度

截至2013年年底，前述三个在建安置房（上湖洪塘、蔡塘和金林湾花园A区）市财政投融资安置房项目已累计拨付资金8.63亿元，拨付比例达到总投资概算的54.4%（总建安成本概算为15.84亿元）。其中，上湖安置房整体竣工验收；蔡塘安置房一期已经完成单体建设，因二期用地拆迁受阻，水、电无法接入，项目竣工验收手续无法办理；金林湾花园A1区建筑单体封顶，A2区仍在开挖地下室。

二、安置房建设取得的主要成效

两大片区结合《暂行规定》的要求，安置房建设取得了较为显著的成效。

（一）安置房建设适度超前，片区旧村改造“就地、就近安置”成为可能

在两个片区开发建设总指挥部的统筹领导下，区级政府对征地拆迁工作任务实施“大包干”，市直各职能部门在规划选址、用地保障、建设方案审批、资金保障上全力支持，片区安置房项目得以顺利开工，今后旧村改造启动，即可实现就近、就地安置。

（二）安置房建设标准堪比商品房，绿化景观、公建配套更趋完善

安置房户内建设标准严格按照有关标准执行，同时组团小区公建配套设施幼儿园、社区服务中心、康体设施、物业（社区）管理用房、生鲜超市、绿化、地上（下）停车场地、无障碍设施等一应俱全。随着厦门市始于2014年全面推动实施《美丽厦门战略规划实施方案》行动计划，湖里区利用本级财政资金，对安置房绿化景观标准、组团小区配套道路等级、社区服务中心配套智能化设施进行提升，日后回迁居（村）民生活舒适度将不亚于商品房小区。建设周期内，业主单位湖里区建设局全程引入社区居民监督小组，着重对隐蔽工程、主材及电梯、配电开关柜等大型机电设备进场监督把关，避免日后村民因建设质量低劣而拒绝搬迁入住等问题。

（三）市级财政资金保障力度加大，较好地保证安置房建设进度

安置房开建几年来，无论是在厦门市经历“欧债危机”或是“限购令”初期影响导致土地市场萧条时期，市级财政部门积极对接片区建设业主单位，通过年度、半年度、月资金计划，积极筹集建设资金，特别在春节等重要节假日农民工返乡前特事特办，做到进度款当日核拨，从不因建设资金问题拖延安置房建设进度。

三、安置房建设过程中存在主要问题分析

随着厦门市前几年启动几个大片区建设、农村城市化程度明显加快，各区安置房建设“大干快上”过程中也逐渐暴露一些不适应当前和未来发展的问题。下面所说的问题，主要是发展中的问题，以下就湖里辖区三个建设项目为例进行分析。

（一）共性问题

1. 建设资金拨付环节多，资金沉淀时间冗长

在类似EPC承包模式下，市财政作为投融资主体，按照目前的资金拨付体制，每笔安置房进度款拨款流程如下。

市财政金库→市土总（业主单位）→市住宅办→区建设局→代建单位→施工单位

以每个环节五个工作日计算，每一笔资金从市财政贷款户头放款至施工单位收款，至少需要一个月时间。由于拨款环节的增多，资金周转效率低下。一旦某个环节出现审批拖延，资金沉淀期限更趋冗长，市财政贷款资金得不到有效使用，间接影响工程阶段目标的如期实现。

2. 安置房建设成本不断攀升，日后项目总投资可能“超概”

前述几个安置房方案设计、主材选购过程中，在一定程度上满足、强调社区居（村）民个性化意见，同时，受近年钢材、水泥、人工成本上涨等客观因素，日后安置房建设成本超概将成为普遍现象。社区监督小组参与监工，有时“强 制”要求建设单位变更为其选定主材品牌，一定程度上造成建材成本攀升。

事实上，在拆迁补偿安置过程中，安置房建设标准并不是最关键因素。社区居（村）民更看重的是补偿标准如何，安置房建设成本额外增加直接造成片区开发成本上升。

3. 项目拆迁与安置房建设工作相分离

目前，湖里区建设局下辖区征收办，负责全区土地房屋征收工作；下辖区安置办，负责湖里辖区内安置房建设工作。拆迁具体实施阶段区里又授权下属街道实施，具体拆迁实施单位为了降低拆迁工作难度，满足“村民一村一安置地”的要求，大量将村民安置在尚未开工的安置房期房上，而期房用地征收拆迁任务又因各种原因滞后。

以金林湾花园B区（期房）项目为例，该项目至今无法全面交地建设，但湖里区实施拆迁“翔安隧道侧接线、五缘湾片区重要市政配套道路”等项目时约定被拆迁户回迁该期房项目，共涉及《拆迁安置协议》515户、应安置建筑面积85328平方米，每年需支付逾期过渡费3696万元，而这些费用均由政府支付；又如美仑花园（期房），《拆迁安置协议》215户，安置面积37454平方米，每年需支付逾期过渡费1800万元；上述逾期过渡费悉数由市财政部分转移支付。

同时，湖里区为建设安置房项目也沉淀了大量资金，“十五”期间，湖里区自筹资金，建成集鑫A、集鑫B、钟宅新家园A区、马山等若干安置房项目，目前，还剩下10万平方米（约1000套）安置现房，区级财政垫付3.8亿元。随着时间的推移，这些当年崭新悦目的安置房都已变成了旧房，建筑质量、功能、停车场地及公建配套上较目前在建安置房还略逊一筹。综上，湖里区因各种原因未能消化安置现房存量，而安置期房尚未建成，造成市级财政背负支付源源不断逾期过渡费的的沉重负担。

4. 安置房选址用地违章（法）建筑遏制不力

违章抢建现象是目前困扰全国各地城市化的共性问题，呈愈演愈烈、积重难返之势。其缘由在于：二元结构体制对“违建”起诱导催化作用，集体土地“违建”是城市化的副产品。湖里区拟作为安置期房选址用地上的集体土地上被征收房屋很大一部分是违章（法）建筑，主要集中在城中村，经济发展转型矛盾突出，违章（法）建筑的出租收入已成为村民主要的经济来源，违建成本低，基层部门管制不力、屡禁不止、违建抢建现象泛滥；另一方面，为加快征收进度，区级拆迁实施单位对2002年12月1日后新建的违章（法）建筑也按一定的标准给予奖励补助，甚至不断变相提高奖励补助标准。在经济利益驱动下，“边拆边建”、“法不责众”的违章（法）抢建局面越演越烈，个别安置房选址用地在卫星影像图上体现为已无空地可“种”违章（法）搭盖。

结合湖里区近两年处理的典型腐败案例分析，确实存在部分区（街）行政执法部门主要领导伙同部分村干部权利寻租，受贿导致行政执法“不作为”，纵容违建现象，甚至参股村民搭建违建共同骗取政府巨额补偿款的现象，导致违建现象蔚然成风，违章（法）建筑遏制不力造成安置期房用地拆迁成本跃升，今后用地拆迁工作更是雪上加霜。

（二）个性问题

《暂行规定》明确“市住宅办负责全市安置房建设与管理。区级建设局负责本区安置房的建设，并协助做好市住办安置房管理工作。”而蔡塘安置房项目因二期拆迁工作未启动，导致该项目一期安置房即使建成落架也无法投入使用，也就是说市级财政资金在蔡塘安置房建设项目上所投入的1.62亿元及其沉淀的利息一方面在未来的几年无任何绩效，另一方面，那些已签订《拆迁补偿协议》安置在“蔡塘安置房”的被拆迁户还将继续领取高于市场租金的逾期过渡费。由此可见，安置房业主单位、安置房主管部门等存在重安置房主体建设、轻项目前后衔接管理的现象。

在目前机制下，区建设局作为业主单位负责安置房建设，市住宅办作为安置房统筹建设管理部门收购已建成安置房，市土总作为安置房需求单位向市住宅办购买，再交付湖里区安置被拆迁户。客观上，市住办作为安置房收购方，统筹指导安置房业主单位做好安置房建设工作，确保安置房能够按期交房入住；市土总作为安置房购买方，保证款项及时足额到位；业主单位应督促、落实代建单位具体实施安置房建设。只有按照这种机制良性运作，安置房才能够及时交付购买方使用。

但是，蔡塘安置房一期无法接入水电等瓶颈问题，却没有及时引起项目责任单位的充分重视。蔡塘安置房用地征拆成本纳入湖边水库片区平衡（即由市财政承担），而拟拆迁地块又面临着违章建筑林立的具体问题，区政府因补偿标准问题迟迟未能下决心实施拆迁。这样一来，相关单位重点抓工程建设，忽视二期用地拆迁进度这一主要矛盾造成蔡塘安置房二期用地拆迁难以实施的局面。

四、完善、创新机制政策，扎实推动安置房建设

安置房建设、管理、分配问题与村（居）民切身利益密切关联，关系到重点项目建设是否顺利投建、社会是否和谐稳定，牵涉部门单位较多，社会影响面较广，作为一项民生工程，绩效好坏事关党和政府形象，不可小觑。针对上文列举的种种问题，应进一步解放思想，总结三个在建项目的经验教训，完善、创新机制政策。

（一）重新检视《暂行规定》，妥善处理好片区开发建设中的各种关系

《暂行规定》明确市住宅办具体实施全市安置房建设与管理，各区建设局负责本区安置房建设等职能。考虑区建设局事务繁忙，人员编制较紧，应着重宏观指导、制定安置房总体建设规模，把控好各安置房建设进度。新建安置房项目建议尝试工程管理模式（即PE模式）结合大片区建设，由片区大业主单位（如市土总）直接核算用地征拆成本及安置房建安成本，通过招标、竞争性谈判确定市属房地产国有/国有控股开发企业具体承担建设任务，最大程度上减少资金拨付环节，提高资金使用效率。

（二）树立全市安置房资产上下一盘棋的观念，盘活安置房资产

不论是市级投资还是区级投资，应着手对已经建成安置房进行清产核资，摸清家底，分门别类，登记造册。市、区两级安置房管理部门积极对接，探讨房源相互调剂、置换可行性，如近期厦门 市实施的轨道交通一号线湖里段（塘边站）土地房屋征收项目，经市土地房屋征收事务管理中心积极引导，湖里区调剂部分集鑫家园B地块存量安置房源供被拆迁人差异化选择。同时，应在湖里区内树立全区安置房源统一调配，不提倡一个项目一块安置地的做法；市、区两级摸索存量老旧安置房“变身”新模式，如变身为租赁型人才房、保障房等等，甚至补交土地出让金作为商品房直接拍卖，所得款项回笼财政部门。

（三）着手运用政策杠杆，合理引导使用安置现房

一段时间以来，部分被拆迁人一直以安置房质量、配套停车位数量问题等为由向拆迁人索要逾期过渡费，提出各种诉求，并以上访、诉讼等手段拖延返迁工作，问题的实质是逾期过渡费标准远远高于安置房现时出租收益。被拆迁人尝到了“甜头”，欲罢不休。从某方面说，区级政府各职能部门更要杜绝本位主义，积极做好被拆迁人工作，合理调配使用安置现房，而不是以“市级资金承担，问题高高挂起”为由被动应对；同时，市级财政、国土房产相关职能部门应对安置房逾期过渡费出台封顶政策，杜绝此风蔓延。

（四）率先在建市级投融资安置房项目试行绩效评价，树立安全高效节约使用财政资金观念

安置房作为民生项目，市财政应该倾斜支持，毋庸置疑。但是钱是否花在刀刃上，“节约财力办大事”，安置房建设主管部门、责任单位是否能履行职责，绩效目标是否达到，需纳入绩效评价，如未达到预期目标，市财政应实施绩效问责。

（五）改善安置房建设资金仅靠财政投融资体制，拓宽融资渠道，缓解安置房投入对市区两级财政的资金压力

过去几年，公共财政在厦门市基础设施中发挥着主导作用，但公共财政投资热情过度，不仅导致政府性债务猛增，全市债务余额约为600亿元，还本付息的压力与日俱增，而且在一定程度上对社会投资参与基础设施建设产生“挤出效应”，不利于形成可持续的市场化投融资体制。安置房建设项目看似零散，汇总起来金额巨大，应尽快启动以市场化为导向的投融资体制改革，降低公共财政的投资力度，广泛吸引国企、民间资本形成混合所有值经济实体参与建设，适当尝试“BT”等融资模式，以减轻安置房建设对市区两级财政造成的与日俱增的资金压力。

（六）探索实施安置房回购制度，打破村民就地安置、群体而居的现象

据了解，前述两大片区涉及被拆迁自然村里村与村之间矛盾剧烈，甚至老死不相往来现象，究其原因，封建小农意识尚存。笔者认为随着房产税、遗产税等新税种的渐渐出台，租赁环节税收征管机制的不断完善，未来拆迁补偿趋势应向货币补偿为主、产权调换为辅方向发展变化。近期可参照海沧区从被拆迁户手中回购安置房做法，打散被拆迁户仍划地而居现象。远期可尝试部分存量置换集体土地招拍挂所得扣除政府配套税费后，直接以货币形式补偿被拆迁人，减缓安置房建设压力。

参考文献：

吴次芳，王权典.广东省“三旧”改造的原则及调控原则.城市问题，2013（03）.

安置房建设篇6

一、各区县房地局要迅速组织拆迁管理干部，对本区县范围内的拆迁项目进行一次检查，并督促建设单位严格按照拆迁安置协议执行。

二、各区县房地局在调查的基础上，按照《北京市城市房屋拆迁工作周转情况调查表》（附件二）的要求，认真统计。于10月15日前，上报市局地政处。

三、今后，各区县房地局要严格按照《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》规定的程序，核发房屋拆迁许可证。对不具备拆迁条件的，不得发放拆迁许可证。

四、市局在调查研究的基础上，就加强本市房屋拆迁安置工作的问题将提出具体意见，并另行通知。

特此通知

建设部关于做好城市被拆迁居民安置工作的紧急通知

（建房〔1993〕第682号）

全文

各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、计划单列市建委：

近两年来，由于房地产“热”，旧城改建、开发拆迁规模大，过渡周转和拆迁安置用房严重不足，加上一些开发企业资金缺口大，改建项目不能按期竣工交付使用，致使按协议规定期限安置无保证，大量被拆迁居民延期投亲靠友或租赁高价房屋自行过渡，据初步统计，目前，全国城市（含县镇）在外自行过渡的被拆迁居民100多万户。其中，需要今年安置的约为40多万户。尤其是冬季到来，如不采取措施，妥善安置，将成为影响社会安定的一个突出问题。

为了保障城市建设的顺利进行，保护被拆迁居民的合法权益，保持社会的安定，现就做好城市被拆迁居民的安置工作，紧急通知如下：

一、各级政府和有关部门，必须高度重视城市被拆迁居民的安置工作，作为贯彻落实党中央、国务院关于加强经济宏观调控重大决策的具体行动，密切党和政府与广大人民群众联系的一件大事，列入重要议事日程，采取果断措施，切实做好城市被拆迁居民的临时过渡和今年的拆迁安置工作。

二、各城市政府主管部门要组织有关部门，对今年的拆迁安置情况进行调查摸底，提出落实拆迁安置工作责任制，明确分工，各负其责，层层落实。并要做好组织协调工作，及时研究解决拆迁安置工作中出现的问题。

三、各城市建设、开发、拆迁主管部门，要抽调专门力量，对有开发（建设）项目拆迁安置任务的所有企业（单位）逐个进行检查，重点检查按协议规定期限，今冬和明春所需拆迁安置用房的落实情况，并签定确保按期安置的责任书。

四、开发项目资金有缺口的，首先要保证拆迁安置用房的建设，以便被拆迁居民能按协议规定的期限按时得到安置。对已超过过渡期限，而近期又无法解决安置用房的，应加倍付给临时安置补助费，或购买商品房进行安置。

五、城市拆迁主管部门，对申请新开工项目的拆迁计划和拆迁方案，要进行认真检查。对过渡、安置方案不落实的，不得发给拆迁许可证。无证拆迁的要取消其营业资格，并处以罚款。

各地要按照本通知精神，结合本地具体情况，采取切实可行的措施，做好被拆迁居民的安置工作。

北京市城市房屋拆迁工作周转情况调查表

区、县：

  (略）

   填报单位（盖章）          领导签字：          统计人员：          电话：              填报时间：

注：

    1.统计内容为拆迁工程中被迁人仍在周转的工程项目；时间从1991年10月1日至1993年9

月底期间实施拆迁的工作；

安置房建设篇7

[关键词]拆迁安置小区；管理；规划设计

中图分类号：TU984.12 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）15-0247-01

引言：我国城市化进程不断加快，为了保证城市面貌焕然一新，不得不进行拆迁，将落后的、存在严重质量问题的建筑进行重新建设，符合现代化城市的建设标准，同时，城市建设水平是城市经济发展的重要标志，根据目前我国城市建筑现状来看，拆迁安置工作大范围进行，但是由于拆迁安置工作的进一步开展，使得拆迁安置工作的弊端日益暴漏，因为安置房具有其自身特点，在管理与规划过程中存在一些问题，严重影响着拆迁安置小区的建设，因此，不断提高我国安置小区管理与规划水平，为我国城市建设提供有利条件。

一、 安置小区的发展现状

随着经济的快速发展，我国城市建设项目不断增多，对土地使用面积不断加大，在进行市政道路建设与基础设施建设过程中，会占用一定土地，导致居民居住房屋被拆，为了满足人们居住基本提交，进行安置房建设，安置房是为被拆户居住所建设的房屋建筑；安置小区的规划尤为重要，是城市建设的重要组成部分，因此，在对安置小区规划建设过程中，需要满足居住人群对建筑舒适度、生活环境等的需求。

根据目前我国安置小区规划现状不难看出，大部分居民对安置房小区回话设计不满意，由于安置房的建设没有收到设计与施工人员的重视，忽视使用者对房屋建筑的要求，认为安置房的建设是应付了事，造成很多居民对安置房使用空间、小区景观、户型、建筑位置等出现不满现象，这就给安置房小区规划设计人员敲醒警钟，因此，对安置房小区规划建设必须受到重视，安置房小区的建设也是城市整体建设的重要组成部分。

安置房小区的建设不仅要满足人们对生活基本要求，随着经济与科技的不断发展，居民越来越重视生活环境与生活质量；在安置房小区建设过程中，要注重安置房功能性的发挥，建筑位置要进行合理分析，满足出行同时提供良好的生活环境，对小区内绿化景观设计要合理，同时建筑过程中减少对生态环境的破坏，积极用用新技术与新工艺，如：太阳能，做到少消耗高效益，通过对安置房小区规划现状与居民对住房要求的研究，我们需进一步重视安置房小区的建设，不断提高建设与规划水平，为居民提供更好的服务。

二、 安置小区规划

安置房的建设已经成为目前我国建筑行业的重要工程，在经济快速发展的带领下，城市建设水平不断提高，为了给城市居民提供更好的生活环境与基础条件，有关部门大力支持市政建设工作，在建设过程中，对土地进行占用，为拆迁居民提供安置房，解决居民住房问题，安置房建设项目普遍增多，成为城市建设的组成部分，为了保证城市面貌与建筑风格的统一，对安置房小区进行规划设计的必不可少的，但是，由于安置房小区油气自身特点，在建筑与规划过程中，需要进行合理分析，制定科学、可行性方案，为城市建设添砖加瓦，下面对安置小区规划进行详细分析。

（一）地理位置的影响

安置小区建筑地理位置，对居民生活与生产有重要影响，以往将安置小区建设在较为偏远的地区，给人们出行与工作带来极大的不便，造成居民对安置房的规划设计极为不满，为了解决这一问题，有关部门将安置房小区的建设工作重视起来，同时改变对安置房小区建设的看法，安置房小区的建设是城市建设的重要组成部分，在建设过程中，注重建筑质量，同时对安置小区内基础设施建设水平进一步提高，为居民生活带来方便，保证居民生活水平进一步提升。

（二）区域面积的影响

安置小区的区域面积是受政府和开发商影响的，在安置小区设计中，户型设计相对具有局限性，紧接着就会面临安置小区居民在陆续居住之后的就业问题了，所以要更合理的解决安置小区的面积问题，这样才能避免同一个等级阶层的居民过于集中化，避免就业压力的扩大化。

（三）设施的影响

安置小区周边设施的缺乏会影响小区文化的延续，也会造成居民对小区的归属感有所缺乏，针对于此，设计者应该采取相应的措施来解决这类问题。例如，在前期的调查工作开展时，要更加认真仔细，依据搬迁的村民自身文化习俗，尽可能的予以还原，让居民的生活环境更加和谐，还原居民旧时生活场景不仅仅是文化的传承，更是邻里之间沟通的桥梁，让居民能够更自如的生活。对待设施建设的安全性也要格外重视，安全是每个居民安居乐业的保障，不仅仅要对普通商业住宅设施建设进行规范性操作，对安置小区设施建设要更具规范性，这样才能够更加稳定安置居民的心，以助城市迅速发展。

（四）绿化的影响

在安置小区园林绿化建设中，注重小区花园的建设，同时绿化风格与建筑风格统一，园林绿化的重要意义不仅在于美化小区环境，给人以视觉享受，环境居民的欧老心态，我国对人与自然相处氛围积极鼓励，在绿化过程中，尊重自然生态环境，减少对生态环境的破坏，同时，对绿化植物的管理工作要十分重视，在病虫害多发季节，及时采取措施进行防治，从而保证小区绿化设计质量，在绿化过程中，积极听取居民的心声，满足居民对生活环境的需求，为居民生活提供优质服务。

结束语：

综上所述，在宅前安置小区规划过程中，我们要改变对安置房小区的看法，在建设过程中，不要追求施工进度，同时要保证建筑质量，安置房小区的建设满足居民生活需求，在小区规划过程中，将空间与风格建设与城市面貌建设相统一，对建筑地理位置进行详细分析，为居民提供方便的交通条件，满足居民对居住小区的要求，为我国城市建设增添靓丽风景。

参考文献：

[1] 李晓璐.浅析住宅小区规划设计中的节能方法[J].住宅科技.2016（01）.

[2] 李湘.浅析现代小区规划设计内容[J].城市地理.2016（04）.

[3] 王向平.关于住宅小区规划设计实施影响因素的探讨[J].山西建筑.2014（06）.

安置房建设篇8

件制定本办法。

第二条本办法所称异地定销安置房，是指为妥善安置棚户区被拆迁人，由区政府主导、市场化运作，在拆迁异地以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的安置住宅房。

第三条*区棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称区棚改办）负责全区异地定销安置房建设管理的统筹协调工作，于每年年初组织区建设局、规划局、国土资源局及老矿办事处、夏桥办事处、*镇政府，根据拆迁计划编制异地定销安置房建设地点、规模等建设计划，报区政府审批。老矿办事处、夏桥办事处、*镇政府根据区政府批复意见办理本辖区内异地定销安置房用地出让前土地整理的各项手续，并负责做好前期工作。区棚改办负责异地定销安置房建设面积和户型比例方案的审定，并委托设计部门进行异地定销安置房总体方案设计、建筑方案设计，委托测绘部门进行面积图测。经批准的规划设计作为土地出让条件，异地定销安置房开发建设单位不得随意变更。上述规划设计等费用纳入土地使用成本。区棚改办下设的工作组按各自职责负责异地定销安置房的建设、监管工作和安置房的回购及安置工作，区发改经贸、建设、规划、房管、国土、财政、监察、物价等部门要按照各自职责，协同做好相关工作。

第四条区国土资源局可采取限房价竞地价的方式，也可采取限地价竞房价的方式出让异地定销安置房建设用地。异地定销安置房的地价和回购房价，由区棚改办会同区国土、物价、建设、房管等部门制订，报区政府批准。异地定销安置房土地出让时，公示文件应包括《异地定销安置房建设监管协议》和《异地定销安置房回购协议》格式文本。竞得土地的开发建设单位在与区国土资源局签订出让协议时，应同时与区棚改办签订《异地定销安置房建设监管协议》、《异地定销安置房回购协议》，协议应载明回购房屋的数量、户型、回购价格（含阁楼和地下库房等附着物）、建筑标准、回购标准和交付时限。异地定销安置房交付时限从土地出让确认之日起计算，多层住宅不超过12个月，小高层住宅不超过24个月。

第五条异地定销安置房安置价格由区棚改办牵头，会同区财政、物价、建设、房管、规划、审计、监察等部门共同核定，以本小区异地定销安置房建筑成本招标价格加土地成本、配套成本及合理管理费用来确定，报区政府批准并予以公示。

第六条异地定销安置房施工建设单位应严格按照国家规定标准进行异地定销安置房建设，区棚改办要根据监管协议对异地定销安置房建设实施监督和管理。异地定销安置房交付使用时应达到回购标准，凡经区棚改办核查不符合标准的，由区棚改办责令开发建设单位限期整改。

（一）异地定销安置房交付使用时应达到《*区房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》规定的要求，室内门窗、水电、洁具及地面、内墙等设施应达到上房即可入住的125126

标准。

（二）异地定销安置房单套图测建筑面积与产权管理部门实测建筑面积误差比控制在3%以内（含3%），产权管理部门实测建筑面积大于图测建筑面积时，面积误差比超出3%部分的面积不予支付房款；产权管理部门实测建筑面积小于图测建筑面积时，面积误差比超出3%的不足部分按安置价200%的标准由开发建设单位赔偿。

（三）异地定销安置房套型设计以中小套型为主，每套建筑面积原则控制在45—90平方米。各套型比例由区棚改办确定，并在土地出让文件中公布。

第七条开发建设单位在竞得施工建设权后应按异地定销安置房协议规定的时间开工。未经批准逾期开工的，以逾期开工的建筑面积计算，从逾期之日起按每月15元/平方米的标准（不足一个月的按一个月计算），向区棚改办支付逾期惩罚性违约金。超过合同约定的最长时间仍未开工的，区棚改办可依法解除合同，重新确定开发建设单位，保证金不予退还。开发建设单位要按照协议约定的异地定销安置房交付使用日期按期交房，逾期交付使用的，以未交付使用的异地定销安置房建筑面积计算，从逾期之日起按每月20元/平方米的标准（不足一个月的按一个月计算）向区棚改办支付违约金；6个月后仍未交付使用的，自第7个月起按每月30元/平方米的标准（不足一个月的按一个月计算）支付违约金，直至交付使用。开发建设单位应支付的违约金，由区棚改办从应付开发建设单位的回购款中折抵。

异地定销安置房回购款可按以下两种付款方式支付。

（一）到期一次性支付回购款方式。开发建设单位（以下简称乙方）在承建的异地定销安置房交付使用6个月后，凭《异地定销安置房建设监管协议》、《异地定销安置房回购协议》与区棚改办（以下简称甲方）结算回购款，由甲方在30日内按照合同约定结算。

（二）按工程序时进度分次支付回购款方式。甲方根据乙方承建的异地定销安置房工程序时进度，分四次支付回购款。

第一次：异地定销安置房基础工程全部完成并经验收合格后，乙方将核算的预付款金额报甲方审计，甲方审计无误后15日内向乙方预付回购款的10%。

第二次：异地定销安置房主体工程全部完成并经验收合格后，乙方将核算的预付款金额报甲方审计，甲方审计无误后15日内再向乙方预付回购款的15%。

第三次：异地定销安置房具备全部交付使用条件后，乙方将核算的预付款金额报甲方审计，甲方审计无误后15日内再向乙方预付回购款的25%。

第四次：异地定销安置房实际交付使用6个月后，甲方应在30日内对异地定销安置房款进行结算。

乙方应向甲方支付预付回购款利息。利息计算方式为：预付款金额×（银行同期基准贷款年利率+1%）×（付款日期至异地定销安置房实际交付使用日期之间的天数+180天）÷360天。预付的回购款和乙方127128

应付的利息由甲方从应付的总回购款中折抵。

分期开工建设的异地定销安置房，按每一期建设面积结算工程款。

第八条棚户区异地定销安置房申购程序

（一）棚户区改造项目实施前，由辖区办事处、*镇政府在异地定销安置房数量、户型确定后，向区棚改办提出书面申请，填写《申请异地定销安置房审核意见表》，报区棚改办审批。

（二）区棚改办审核完毕后，拟定《*区棚户区改造异地定销安置房供应意见书》，报经区政府批准后签发。

（三）辖区办事处、*镇政府应在现场公示向被拆迁人提供的异地定销安置房的地点、套数、户型和楼房平面图、层差系数、房屋价格及申请购买期限等事项。

（四）被拆迁人申购异地定销安置房的，应在签订拆迁补偿安置协议时一并选择异地定销安置房的房源。被拆迁人选择异地定销安置房的，按照被拆迁房屋的合法建筑面积就近上靠标准户型进行安置，合法建筑面积超过最大标准户型40平方米的，可按照标准户型选择多套房屋安置，多套房屋面积之和不得超过原拆迁房屋合法建筑面积20平方米。

第九条区监察、审计等部门要对异地定销安置房的建设、选购、销售进行全过程监督。

第十条在异地定销安置房建设与管理过程中相关人员应依法办事，廉洁自律，对、的，由区纪检监察部门按照有关规定进行严肃处理。

第十一条本办法由区棚改办负责解释。