北京“养老地产”破冰拟通过土地等吸引社会资本投资

养老是个问题，去哪里养老更是一个问题。2012年10月，北京市老龄办的报告显示，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，而北京投入运营的养老机构床位总数仅7万张。

在巨大的供需矛盾下，催生了包括“养老地产”在内的养老产业的发展。但在政策和市场的限制下，北京“养老地产”的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。

转机也许会出现在2013年。从2012年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。北京市国土局表示：“将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。”对此，有业内人士分析，2013年，北京将迎来“养老地产”元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平区的北京太阳城国际老年公寓（下称“太阳城”）内一片冷清。

“生活在这里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出门。”居住在这里的王阿姨告诉记者。王阿姨今年68岁，有三个子女，大女儿生活在国外，小女儿和儿子都有了各自家庭，为了不给儿女添麻烦，也为了更自在地过晚年生活，她和老伴决定不和儿女同住，在考察了北京市很多养老院后，最终选择了太阳城。

但居住在养老公寓里的王阿姨并不满意，“失望大于期望”。入住后，服务远没有开发商承诺的那样完备和及时。

王阿姨介绍：“刚住进来时，每个楼门口都有保安，现在整个小区也见不到几个保安。以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。行动不方便的老人，要早早地到地儿等候。如果什么东西坏了，物业也总是拖着不解决。”

事实上，北京太阳城已经是“养老地产”中较成功的样本。尽管很多开发商将目光投向了“养老地产”，但目前建成并交付入住的“养老地产”项目屈指可数。而“养老地产”的运作模式，还处于“初级探索阶段”。“养老地产”的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难能够单独“活得好”。

“当前，‘养老地产’及相关产业鼓励性政策的缺失或政策壁垒，一定程度上给这个市场装上了一个无形的‘玻璃门’，这个‘玻璃门’阻碍了企业和资本进入市场的热情。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟说。

缺乏统一规范

“中国社会老龄化问题将会日益突出，尤其是5年以后这个问题将会更加明显，原因很简单，上世纪80年代出生的独生子女，他们的父母在5年后年龄会达到65岁。这意味着‘养老地产’市场具有比较大的发展空间。”张宏伟说。

张宏伟认为，尽管当前90%以上的人以居家养老、社区养老为主，并不会进入“养老地产”项目之中；但是，目前仍有众多品牌房企提前布局“养老地产”市场，因为他们面临的服务对象是这不到10%人群当中的中高端老年收入者，这些人群的养老需求足以支撑这些开发商在“养老地产”市场上拿地抢地盘。

尽管有较早进入“养老地产”的一些企业，并且在运营模式上相对较成功；但是，这些企业的运营管理基本是各执一词，整个“养老地产”市场并没有统一的行业服务规范和标准。

“要明确‘养老地产’的属性。首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；再次，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。”聂梅生介绍说。

现在，“养老地产”正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道。然而，由于目前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这也使不少地产企业却步不前；同时，由于缺乏产业标准与制度支持，也使地产企业陷入困惑之中。

2010年12月，万科宣布进入老龄化住宅开发运营领域，在北京房山窦店“万科幸福汇”项目，拿出一栋楼试点“养老地产”。远洋地产也成立了专门的“养老地产”事业部。保利地产在北京即将推出“养老地产”项目，其首个试点“养老地产”项目选择在北京上风上水的西山区域。

“房地产业发挥养老产业载体作用将是趋势。中国已步入老龄化时代，老年服务产业将成为推动经济发展的重要的内需型产业，而且独生子女的国情，也使中国老年服务产业发展更为紧迫。但是应注意，养老产业并非就是‘养老地产’，在养老产业中，地产只占到20%的比例，只是在这个产业中起到的是承载作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。”聂梅生说。

政策破冰

虽然“养老地产”前景可观，但在目前政策条件下，涉足的房地产商步履维艰。“养老地产”占地面积往往很大，但在土地获取过程中，由于“养老地产”并非保障性住房，因此无法获得划拨土地，只能采取招拍挂方式拿地，这样的高成本往往令企业难以承受。

张宏伟也认为，“‘养老地产’及相关产业要顺利发展，应尽快消除当前的无形的政策壁垒”。

房地产商的困局有望在2013年有所突破。从2013年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。

据了解，目前，在北京的土地供应计划中，养老机构用地属于划拨用地，主要按北京市规划部门的公共设施“千人指标”及市民政部门的申请建设，并没有在供地计划中明确供地面积和位置。

北京规划委相关负责人建议，养老机构建设要符合专项规划。北京市国土局提出，应通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。

对此，业内人士持乐观态度：独立的土地供应将成为未来“养老地产”发展的基础，将成为中国实质意义“养老地产”的破冰之旅。