控制投资和房价不应是房地产调控方向

2003年以来，在加强国民经济宏观调控的背景下国家对房地产调控政策出台之密集，力度之大前所未有，各界对房地产业如何调控的争论也空前激烈，以下再就我国房地产调控方向和目标问题谈几点意见。

2004年全国房地产开发投资总额达1．3万亿元，同比上升28．1％，占社会固定资产；投资的18．78％，前者为1998提以来第2高，后者为最高；全国商品房平均价格上涨9．7％，比上年增幅上升4．9个百分点，于是控制房地产投资、控制房价呼声四起。但是在我看来，控制房地产投资和房价既不应是凋控方向，也难以达到平衡商品房供求的目

的，理由有三。

其一，控制投资和房价与市场经济运行的规律相悖。在市场经济条件下，通过控制某种竞争性物品市场价格达到平衡供求关系的目的，除了在非常时期，作为临时性应急措SS具有必要性以外，从一个较长时期考察，似乎还没有成功的先例。3E-T-由于房地产业是不完全竞争而引发的市场问题，则应通过反垄断立法和强化行业管理去解决。平衡商品市场供求基本途径有两条：一是增加有效供给，二是减少有效需求。控制房地产投资只能减少商品房供给，不能增加供给，这是常识；而控制房价只能扭曲房地产市场真实供求关系，可能根本达不到减少需求的目的。

其二，控制房地产投资与中国房地产供求关系的基本走势相向。但控制投资不仅于房地产业发展无益，而且将危害我国经济社会的协调发展。低收入家庭的住房保障应是国家社会保障政策的目标，而不应是房地产行业的职责。我国正处于加速城市化阶段，城市正处于现代化建设时期。在解决温饱之后、全面建设小康阶段，人均―间房、户均一

套房(不一定是自有住房)已经成为中国城镇居民最迫切的基本十活需求。构建和谐社会已成为全国上下的主流共识，安居是构建和谐社会的重要物质载休，而房地产业则是

实现安居的基础产业、社会需求的变化必然要求产业结构进行相应的调整，在一定时期内某―行业以高于其他产业的速度发展是市场需求的反映。我国房地产的产业化只有不到10年的历史，还属于成长中的产业，无论是市场秩序、产品质量标准，还是行业信息的及时收集、整理、分析和，以及行业管理、行业规范等都有诸多不是、不完善之处，当然需要政府加强引导、规范和管理

其三，控制房价不能平衡住房市场供求。虽然没有一个城市政府承认自己所在城市有房地产泡沫，但房地产泡沫论仍不绝于耳，2004年9.7%的房价升幅是主要依据。我国房价是高是低低，不同的利益关系、价值取向和知识结构当然会有不同的判断，购房者追求低房价，是天生的高房价的反对派；开发高追求高房价，自然是低房价的反对派，这是市场供求双方博弈的反映，但不论判断如伺，市场成交的房价，即市场形成的房价才是真实的房价，对于―个普通家庭来说，住房既是必需品又是耐用品，购房是一次性巨大支出，当年实际发生的购买行为是以过去多年积蓄，或者对未来收入预期为前提的，当年的房地产市场供求关系也是多年积累的结果。1998年~2004年我国商品房价格年上升3．94％，城镇居民可支配收人年增长10．06％，GDP年增长8．73％，三者之比为l：2．5：2．2。由于房地产：的不动产性质、边带品性质和房地产业作为下游产业等原因，年度房价具有许多不可比性。

收入房价比过高是泡沫论者的又一重要依据，但以发达国家收房价比作为分析问题的参照系，则要慎之又慎，原因一是我国的国情。房地产业是对土地、资金高度依赖的产业，而土地、资金恰恰是我国的稀缺资源、土地、资金的较高价格是优化我国要素配置的必然，二是我国的发展阶段。住房供求平衡是一个由先满足部分群体需求到满足社会整体需求、由较低水平满足到较高水平满足的过程。我国不可能在短时期内完成这一过程。三是我国城镇居民实际收入结构与发达国家并不完全相同，统计的平均数要比实际发生购房行为的家庭收人水平低。平均收并不能代表现实的住房购买力。