楼市在盘整中转型

年年岁岁的楼市关系着民生大计，岁岁年年的购房者还在翘首以待，消费者苦苦与开发商博弈，房地产格局或将出现新的变化趋势。

历经一年“史上最严厉的调控政策”之后，全国70个大中城市的楼价无论环比还是同比都在持续攀爬；预计2011年的楼市市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的机会，或将呈现以下三大转型趋势。

市场结构转型：发达城市市场多元分化

纵观京沪深穗津等五大城市，目前发达城市的市场结构开始呈现出多元的分化，其新房市场的成交比重开始呈逐年下降，二手房市场呈比重逐年上升之势。而且房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房为主，其中深圳占比已达9成，京沪均超7成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。

据中原集团研究分析，2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在首选区域上也表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。

开发模式的转型也使得住宅开发建设一支独秀的局面正在改变，商业地产将逐步迎来建设高潮。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升，已达到20%-25%的水平。加之，2010年住宅市场的持续调控也催热了商办土地市场，呈现出商办用地所占比例逐步上升的特点。包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。

区域发展转型：二三线城市发展势头尤劲

随着各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市在房产市场的领先优势明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，将慢慢转变成为全国市场的重心。

伴随着国家战略性的推动、区域城镇化的提速、高铁建设贯通沿线带状的发展，2011年我国二线城市房地产市场 “点、线、面”齐头发展的格局将初现端倪。各区域内重点城市蓄势待发，综合国家运输通道建设所形成的交通枢纽来看，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。

政策导向转型：保障房建设方兴未艾

2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。预计2011年“限购”仍将持续其使命，暂时不会退出。2011年大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。

根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。

实际上，中小套型的商品住宅是最符合自住需求的大众型住宅。从作为保障房建设的组成部分而言，从缓解地方政府的财政压力和政治压力而言，中小套型的商品住宅应该将受到政策的大力支持，并在总体供应结构中将得以保障。

这无疑对符合此类标准的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端产品由于受政策环境的不确定因素影响，风险可能将会增大。因此产品定位以及产品线的组合对2011年的楼市销售行情至关重要。尽管保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。

（张大伟 北京中原三级市场部研究总监）