中心城市对周边区域房地产市场辐射效应探究

[提要] 随着“中部崛起”战略的实施，中部各省份强力发挥中心城市的经济辐射效应，以促进本省经济快速发展，实现中部崛起。中心城市的辐射效应是多方面的，涉及政治经济各个方面。本文着眼于探究中心城市对周边区域房价的辐射效应，采集安徽省合肥市及周边城市的相关数据作为研究对象。

关键词：中心城市；房价；辐射力

本成果单位系安徽财经大学

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：中心城市对周边区域房地产市场辐射效应探究——以安徽合肥为例

收录日期：2013年12月1日

一、引言

中心城市的辐射力范围表现在经济、文化、政治各个方面，按照层次分析法对各城市辐射力目标层、准则层的划分，大致可分为综合经济辐射力、产业辐射力、企业辐射力、科技辐射力、开放辐射力等，而本文仅从经济辐射力的角度出发，探究中心城市对周边区域房地产市场的辐射效应。当今各省份纷纷强调发挥中心城市的辐射力，而房价调控也是眼下焦点问题，因此该论题具有科研意义和实际意义。图1、图2是笔者采集的一组数据绘制成的条形图。（图1、图2）

分析可知，2010～2011年合肥、淮南、六安三个城市的房价不断上涨，合肥房价最高，由此笔者猜想周边地区房价是否受到合肥辐射力的影响，而这种辐射效应方向又如何。笔者将围绕合肥城市辐射力展开评价分析，探究合肥辐射力的辐射路径，并且对于周边区域房地产市场产生的正负效应进行逐步探究，最后提出相关可行性措施。

二、合肥辐射力评价

中心城市是相对于区域经济和城镇体系而言的。一般来说，中心城市是指在区域发展中，具有着重要地位，在经济、政治和文化生活中起着中心组织作用的城市。作为区域性中心城市，人口会相对集中，基础设施相对完善，能够带动周边区域各方面的快速建设，具有较强的综合实力以及对周围城市的吸引力，而其综合实力和吸引力共同作用形成的影响力，甚至能够完全覆盖区域内的其他城市。

区域性中心城市辐射基本表现是该中心城市与其周边城市的竞争与合作关系，影响和作用于人类生存生活的各个方面。其中，经济辐射力是构成城市辐射力的最具有活力的部分，体现在城市综合经济实力、产业结构、企业规模与效益、开放活力、基础设施支撑能力、科技水平等方面，最终表现为城市提供的产品、服务和市场对周围腹地和城市的覆盖范围。合肥为安徽省省会，综合性工业城市，中国建设中的科教基地。根据安徽省统计局的2011年中部六省发展分析统计显示，2010年中部六省GDP比上年增长12.8%，经济增长快于全国。其中最快的是湖北，增长13.8%；安徽紧随其后，增长13.5%。而根据陈洁在合肥市《经济辐射效应分析》一文中计算得到的合肥市辐射力综合评价值为4.549，分别相当于南京的45.49%，杭州的49.36%，武汉的69.1%，与其他中心城市相比，合肥的城市辐射力比较低，但是较往年又呈现出不断增强的趋势。

三、影响合肥辐射力的因素分析

（一）地理位置。位于省境中部。辖4区及长丰、肥东、肥西、庐江4县，县级巢湖市位于中部的地理位置，并且合肥城市形态为团块状，即近似于以中心城市为圆心，向周围地区辐射的距离为半径画圆，这种辐射相对于条带状辐射，城市影响范围更宽广。

（二）交通。公路运输方面，合肥不仅有国道206以及国道312经过，也还有绕城高速和京台高速等高速公路经过，合肥早已是国内不可或缺的公路枢纽。铁路运输方面，合肥拥有合肥-武汉高铁，合肥-宁波高铁，合肥-九江铁路等，因此合肥也成为了长江三角洲四大铁路枢纽城市中的一个。民航运输方面，合肥新桥国际机场是国内4E级枢纽干线机场，设计年旅客流量为1，100万人次，服务于现代化环湖大都市——合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥都市圈城市，并辐射全国大部分地区。另外，水上运输方面，位于淝河南岸的合肥港，是安徽中部地区占地最大的水路货运枢纽，也是我国内河主要的28个港口之一。轨道交通方面，轨道交通线网将结合合肥市“1-4-1”组团空间发展战略和用地布局，最终形成由12条线路组成的远景轨道网络，全长107.2公里。这些全方位便捷的立体的交通，无疑对推动合肥的跨越式发展及增强城市辐射力具有巨大的作用。

（三）政策

1、2010年国务院批复了《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，使合肥成为第一个以产业转移为主题的区域发展规划的中心，极大地促进了合肥的腾飞，也为皖江地区的协调发展增添了动力。

2、建设滨湖新区是落实省委、省政府“加快现代化滨湖大城市建设，形成具有较强辐射带动力的省会经济圈”的决策部署，实现合肥从“环城”走向“滨湖”乃至“临江”的战略之举。

3、2011年7月14日以国函[2011]84号文下发给安徽省《国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》，这就意味着巢湖将被分为三个部分，分别并入合肥、芜湖和马鞍山，其中合肥市受益最大，巢湖似乎成为合肥的“内湖”，最为明显的就是有利于合肥滨湖新区的发展。这些重大举措将加大区域资源整合力度，优化总体布局，促进区域经济社会协调健康发展，合肥的向心力也因此增强。与此同时，将合肥、马鞍山、芜湖三个城市无缝对接起来，极大地增强了皖江城市带整体竞争力并且极大增强合肥的实力，增加合肥产业竞争力，提高合肥辐射力。

（四）产业结构。产业结构经过不断优化，朝着工农协调发展的目标发展。为避免同城竞争，合肥主导电子信息和家用电器产业发展，如大众熟知的美菱、荣事达、格力、美的等品牌，海尔虽是青岛的品牌，但这里却是它全国最大的生产基地。制造业也日益坚挺，有合力、江淮等全国知名品牌。

综上四点是影响合肥城市辐射力的主要因素，地理位置优越，交通网络发达，政策倾斜以及不断优化升级的产业结构，促使合肥综合辐射力逐渐增强。那么合肥城市辐射力带来了什么？对周边区域房价又造成了什么效应呢？这些问题笔者在下文逐个探究。

四、合肥辐射路径

合肥市中心城区要成为全省“首善之区”和辐射源，以芜湖、马鞍山为翼，构建合肥都市圈，形成1小时通勤圈和生活圈，合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城区通达运输通道的平均时间控制在20分钟以内。

五、合肥对周边区域房地产市场的辐射效应

随着合肥城市辐射力的增强，房价也与之成正比走高。合肥市内的高房价，便捷的现代化交通，一推一拉两个力量使得合肥市区内低收入群体纷纷在周边区域购房，周边区域房屋需求增加，拉高了房价，带动当地房地产市场发展。这是辐射力的正效应，根据上文中采集的合肥、淮南、六安三个城市的房价数据可以说明该问题。

但是任何事物都有正负两个效应，中心城市的辐射力也不例外。实际上辐射并不仅仅是一种惠顾给予，同时也是一种吸纳，没有任何一座城市可以自给自足，换言之有相当一部分是集中了周边区域的生产和生活资源。如房地产商和投机者认为合肥城市辐射力在不断增强，于是投入大量资金和资源，建设高楼大厦，吹大房产泡沫，这就如同蝗虫看到好处利益蜂拥而上，好处完了直接飞走，留下一片狼藉的摊子。这就是经济学上所谓的“蝗虫效应”。通过一组数据可以说明：2011年合肥市房地产开发建设完成投资8，896，017万元，淮北市房地产开发建设完成投资666，157万元，亳州市房地产开发建设完成投资812，446万元。合肥市的房地产投资远远超过周边的淮北市与亳州市，过度聚焦在中心城市的楼市热吸纳了周边近距离地区的各种资源，自然在一定程度上影响周边区域的房地产发展，导致相对滞后的局面。而相对远距离的城市可能自由空间更大，资源被转移剥夺更少，发展受限制较小，即在中心城市辐射的范围内，距离中心城市越近，发展越受到限制。但是，有些时候在部分资源和产业的发展上，距离中心城市越近，受限制作用也就越小，其发展反倒明显好于远离中心城市的地区。这就说明中心城市对周边区域房地产市场既有带动的正辐射效应，也有一定程度制约的负辐射效应。以巢湖芜湖为例说明该问题，巢湖市位于安徽省中部，紧接合肥，濒临长江，环抱五大淡水湖之一的巢湖，在共和国的版图上，很少有哪个城市能像她这样，襟江而又拥湖，拥有独特的自然资源。但是，国务院在2011年7月14日以国函[2011]84号文下发给安徽省名为《国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》，巢湖也被划为合肥的内湖。简言之，巢湖是受到合肥辐射的负效应，即吸纳效应。

究其原因：首先，巢湖位于芜湖、马鞍山、合肥三者之间，经济文化发展相对比较慢，而且未来发展不太乐观；其次，在地理位置上阻碍了安徽省的经济圈连接，把安徽发展速度最快的三个城市分隔开来，并且导致芜湖、马鞍山两个城市向南京经济圈的靠拢；再次，合肥经济大发展的需要，向南发展已经到了巢湖边，发展空间不足；最后，政府发展特大城市的需要，致力于将合肥发展为中国特大城市。

巢湖距离合肥直线距离最近，发展却受到限制，源源不断地为合肥发展提供各种资源和空间，在被拆市以后，当地曾掀起一股“抛房潮”，许多意图购房者立即转为观望态度，房价也是处于下跌状态，房地产市场冷清。2011年下半年巢湖房地产数据统计，9月市区住宅成交套数112套，均价5，204元/m2，10月市区住宅成交套数57套，均价5，108元/m2，11月住宅成交套数37套，均价4，581元/m2。

另外，两个相邻的中心城市辐射效应会发生竞争局面，以安徽省省会合肥和江苏省省会南京为例，滁州市地处安徽省最东部，苏皖交界地区，那么滁州究竟是受到合肥的辐射更大还是南京辐射更大呢？这就与中心城市辐射力的强弱有不可分割的关系，通过构建断裂点模型，处理数据得到南京市的辐射力综合评价值为10，合肥市的辐射力评价值为4.5497，只相当于南京的45.49%。明显合肥的辐射力不足。所以，在偏向性选择上，滁州市明显“抛弃了”辐射力不够强大的合肥。

六、可行性措施

（一）继续推进合肥周围城市的城市化建设，增强周边城市抗吸纳能力。通过推进合肥周边城市的城市化进程、建设公共基础设施、扶持特色产业等一系列措施，能够积极有效地增强本地的汲取效应和对中心城市的抗吸纳能力。同时，利用周边城市的传导作用，将合肥市的辐射效应扩散到更大的区域。

（二）扩大合肥周边城市房地产市场的内部和外部需求，规划产业发展，优化人口导入结构，在带来劳动力的同时，提高区域经济发展水平。进行立体便捷的交通改造，提升合肥市整体辐射力度，以此减轻对周边城市的吸纳效应，从而带动周边城市的房地产市场有序发展。对于本身的房地产市场过热现象，则要依靠经济手段、法律手段与行政手段并施，引导健康发展，避免房地产市场的混乱。

（三）政府应加大对周边城市的财政投入。中心城市垄断行政资源问题，严重制约了全省的经济协调发展，改革开放和城市化的成果大多是被中心城市分享，对周边城市应该给予同等的发展机会。

（四）针对滁州这样位于两个中心城市地带的局面。拆分巢湖后，合肥市所辖区县达到至少10个，面积10，000平方公里左右，人口800万人，人口占全省比例12%，规模增加不小。向东战略，不断增强的实力和辐射力，必将对南京都市圈产生巨大影响，削弱南京对滁州的辐射，转而增强合肥对滁州的辐射效应。

主要参考文献：

[1]刘荣增，崔功豪，冯德显等.新时期大都市周边地区城市定位研究——以苏州与上海关系为例[J].地理科学，2001.

[2]冯德显，贾晶，乔旭宁.区域性中心城市辐射力及其评价——以郑州市为例[J].2006.

[3]各市房地产开发建设投资总规模及完成投资.安徽统计年鉴，2011.