华中、华东地区养老地产发展适宜性区域差异研究

作者简介：陈双（1963-），女，汉族，浙江杭州人，教授，城市规划博士，湖北大学，研究方向：房地产经营与开发。

郭宇驰（1990-），男，汉族，湖北武汉人，硕士研究生，湖北大学商学院土地资源管理专业，研究方向：房地产经营与开发。

摘 要：研究目的：探索针对中国养老地产在不同区域发展的适宜性存在差异的评价方法，从养老地产开发商的角度出发，为其在进行养老地产项目开发时寻找目标城市和目标市场提供思路借鉴。研究方法：从人口结构、社会经济的宏观发展水平、服务业发展水平、房地产市场发达程度以及城镇居民消费水平5个方面设置并建立相关的评价指标体系，以华中、华东地区的10个省会城市为样本，选取系统聚类分析方法进行研究。研究结果：重庆是最适宜发展养老地产的城市；其次，武汉市、郑州市、南京市、长沙市、杭州市和上海市均为适宜发展养老地产的城市；最后，合肥市、南昌市以及成都市是养老地产发展的潜力城市。研究结论：养老地产项目的开发商在选择目标市场区域时应综合考虑人口老龄化率、城镇化率、户均人数、恩格尔系数、人均GDP、第三产业比重、人均拥有住房面积、住宅均价等区域因素指标。

关键词：养老地产；适宜性；区域差异

引言

根据第六次全国人口普查的调查数据显示，截止2010年，中国60岁及以上老年人口已经达1.77亿人，次数据的占比也早已达到全国总人口数量的13.26%。然而，养老地产在中国的发展现状却是与趋势相违背，目前在中国对于养老地产的开发工作仅仅处于起步阶段，其发展程度远远赶不上社会对于养老地产项目的巨大需求。中国作为世界上惟一一个老年人口超过1亿的国家，面临着养老地产存在巨大需求缺口的情况。中国是一个幅员辽阔、人口繁多的发展中大国，不同区域之间的经济、社会、人文的发展水平也存在着较大差异，这是中国养老地产行业发展所面对客户事实。虽然近年来各地养老地产市场上出高端地产、社区老年活动中心、公建民营养老院、民办民营养老院等不同种类且针对不同阶段、不同需求的老年消费群体的养老地产产品，但其中大部分养老地产项目的运营状况却不是非常理想，勉强维持收支平衡，更有甚者已经入不敷出。因此，在地区之间存在较大差异的前提下，养老地产开发商当下需要解决的主要问题是选择合适的城市作为目标市场。

伴随着中国新城镇化进程的不断推进，中国传统的居家养老模式受到了巨大的冲击。由于计划生育制度的长期实行，中国社会逐渐呈现老年化的趋势。一对父母往往只有一个子女，这就导致了所谓的“4-2-1家庭”模式的普遍存在，即一对年轻夫妻不但要赡养双方父母这4个老人，还要抚养自己的1个子女。随着物质生活水平的不断提高，人均寿命也随之见长。这些因素又导致了年轻一代的赡养抚养压力不断增加，家庭养老逐渐呈现力不从心之感。为缓解日益严峻的养老问题，社会化养老模式的发展是必然途径，而伴随着社会化养老被接受程度的提升，房地产行业迎来其重要的发展机遇及挑战。一方面，人口老龄化的进一步加剧使得适宜老年人居住的住宅需求越来越大，以需求为导向的养老地产开发其行业生命周期正处于上升期，机会众多；但是不容忽视的是养老地产在选取适合的目标市场的过程中受到人口老龄化率、城镇化率、户均人数、恩格尔系数、人均GDP、第三产业比重、人均拥有住房面积、住宅均价等众多区域因素指标的影响。笔者从区域差异化的角度分析影响中国养老地产发展的因素指标，并选取10个华中、华东区域省会城市为样本，采用系统聚类分析方法，分析养老地产发展适宜性的区域差异，为养老地产开发商寻找目标城市提供思路借鉴。

一、养老地产定义的界定

关于养老地产定义，目前业界尚未有统一标准。在一般的宽泛意义上都是指专门为老年人养老需求而开发的有针对性的地产产品。养老地产需求来自于社会老龄化。1965年，法国成为第一个老龄化的国家，其后英国、美国、日本等一批发达国家都纷纷加入老龄化国家行列。各个国家都开始重视养老服务业尤其是养老地产建设。目前中国65岁以上老龄人口占比已接近10%，步入老年化社会已经是社会趋势。同时由于中国人口基数较大，中国目前已经成为全球老年人口最多国家，养老服务尤其是养老地产的需求相当大。

（一）养老地产与传统养老院的区别

养老地产相对于传统养老院而言，其在规模上更大，在产品以及合作开发的机构上将会有更多专业化的机构参与，同时也会在产品上整合更多针对老年人需求的特殊资源，而且覆盖的人群也更加专业。

（二）养老地产开发相较于传统地产开发提出更多要求

养老地产的开发对于传统地产开发商而言，是一个全新方向，有助于为地产企业发掘新客户群和赢利点。但同时对地产企业而言，养老地产开发同样提出更多要求，第一，在医疗、保健等针对老年人需求资源方面具备整合能力；第二，具备寻找长期投资资金能力；第三，对于产品后期的运营和管理能力方面进行开拓的能力。

二、中国养老市场份额和养老地产容量

（一）提前进入老年社会，养老医疗设施不足

中国正加速进入老年化社会，老年人口比重在持续走高。2011年和2012年，中国总人口数分别达13.47亿和13.54亿。截至2011年底，中国60岁以上老年人口约1.85亿，占总人口的比例为13.74%；65岁以上老年人口约1.23亿，占总人口的比例是9.14%。此外，从年龄分布看，如果以每五年作为一个人口年龄层划分，则可以发现40-44岁和20-24岁的两个年龄层人口数最多，从而形成两个人口高峰段。这两个高峰人群恰好分别是每隔20年即会相续进入60-65岁以上的老年阶段，从而在40年后叠加形成中国的老年抚养压力高峰。

建国后，特别是改革开放实行计划生育后，我国人口结构出现日益严重分化。其中，0-14岁人口占比从1978年的37.2%持续下滑至2012年的16.5%，下降了20.7个百分点；15-64岁人口占比从1978年的57.87%反而持续上升至2012年的74.1%，上升16.23个百分点；65岁以上人口占比从1978年的4.92%持续上升至2012年的9.40%，上升了4.48个百分点。后两类人群逐渐进入老年阶段后，将进一步推动老年人口比重的上升，并加重老年抚养比和社会的抚养负担。

目前，我国的老年抚养比（=65岁以上老年人口/15-64岁人口）已经由1978年的8.51%持续上升至2012年的12.69%，上升4.18个百分点，且近年来有不断加速趋势。这种加速趋势主要是两方面因素造成的：一方面是15-64岁人口占比居高不下，且诺干年后这部分人群将逐步进入老年阶段；另一方面，0-14岁少儿人口占比持续低迷，这使得诺干年后进入工作状态的15-64岁人口将严重补充不足。两者叠加就会加速老年抚养比上升。

从横向看，我国老年抚养比在2011年达到12.27%，不仅远超过低收入国家的老年抚养比6.35%，也超过中等收入国家和中上收入国家老年抚养比的9.80%和11.54%。目前我国老年抚养比已经超过了全球平均水平11.71%，但是距离高收入国家的23.69%老年抚养比还有一定差距。经过我们测算，截至2012年，我国65岁以上老年人口比重要比日本、德国、英国、美国和俄罗斯等主要发达国家要低。

（二）中国养老市场份额和养老地产容量的测算

根据联合国人口署统计及预测，我国65岁及以上老年人口将上升至2015年的1.52亿，比重将升至11%；同时，联合国人口署也给出2020年、2025年、2030年、2035年、2040年、2045年和2050年的我国65岁以上人口数分别为1.93亿、2.26亿、2.69亿、3.34亿、3.82亿、4.00亿和4.30亿。换句话说，截至2050年我国65岁及以上老年人口比重将进一步提升至30.8%。

考虑到养老地产主要服务对象为城镇老年人口，据此，我们主要根据联合国人口署给出的未来四十年我国城镇新增老年人口的数据，即2010-2015年、2015-2020年、2020-2025年、2025-2030年、2030-2035年、2035-2040年、2040-2045年和2045-2050年预计我国城镇新增65岁以上人口数分别为1535万人、2610万人、2385万人、2845万人、4065万人、3485万人、1325万人和1455万人。

考虑到2011年我国城镇人口约6.91亿人，假设我国城镇老年人口占比等于全国平均水平的9.14%，则可知2011年我国城镇老年人口约6314万人。由此可进一步推算截至2050年我国城镇老年人口将上升至2.60亿人。尽管未来我国老年人口群体庞大，但是我国养老产业却还处于发展的初级阶段，养老产业的发展步伐滞后。

巨大的老年抚养人群为养老地产业带来重大发展机遇。近期国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中要求：2020年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张（远低于发达国家的40-80个）。我们假设至2050年末全国社会养老床位数维持2020年要求的每千名老年人35-40张不变（即每千名老年人需增加15-20张），以上述2050年末全国老年人口2.60亿计算，则至2050年我国新增社会养老床位的潜在需求约为390-520万张。

同时，我们假设每张床位对应住宅建面为25-35平米（相当于两室户住宅建面50-70平米）。由此推算，截至2050年我国新增社会养老住宅潜在需求为9757万平-1.82亿平米。

（三）养老地产发展前景广阔

三、中国养老地产发展适宜性区域差异化因素指标分析

中国地域广阔，在人口结构、社会经济的宏观发展水平、服务业发展水平、房地产市场发达程度度以及城镇居民消费水平等方面存在着显著的地域差异性。因此，为研究养老地产发展适宜性区域差异，本研究拟将上述5个方面作为研究的切点，选取相关指标进行量化分析。

（一）人口结构

1、人口老龄化率

人口老龄化率高，表明在总人口中老年人所占比重较高，其总基数较大。从侧面也反映出社会上存在较大的养老需求，养老地产在此市场发展存在较大机遇。同时，由于中国老年人口基数过大，因此，政府承担着过重的为“三五五保”老人的兜底养老负担，人力、财政等方面对显得相对乏力。在这种养老现状下，市场化是解决养老问题的重要途径。反之，人口老龄化率低，表明养老需求相对较弱，市场化动力不足，只能由政府通过设立社会福利机构解决养老问题。

2、城镇化率

首先，养老地产的发展起源于城市老年人群对于养老地产项目的需求。长久以来，农村老年人群养老由于受到经济发展水平、医疗技术、土地等多方面因素的制约而呈现出其特殊性，居家养老的模式也一直是农村养老的主流形式。无论是政府划拨土地、出资建立的公办社会福利养老机构，还是由社会中的社会组织、房地产开发商等社会主体推出的针对不同年龄阶段、收入水平的养老地产产品，其中绝大部分是将城镇老年人群体的养老需求作为出发点的。城镇化率反映的是人口从农村向城镇转移的程度。城镇化率越高，表明越来越多的农村人口转移到城镇，并有可能最终落户的城镇地区，他们在现在或将来都将出现养老需求。换言之，城镇化率越高的城市，市场化养老越具备发展的条件，养老地产市场需求就越旺盛。

3、户均人数

受到计划生育政策推行的影响，中国家庭明显地呈现出小型化趋势，“4-2-1”逐渐成为中国最主要的家庭结构，即一对年轻夫妻不但要赡养双方的父母，还要抚养自己的子女。据有关部门统计数据显示，中国独生子女家庭户数已经达到了一亿多户。另一方面，在快速的社会节奏下，城市之间人口流动性较大，许多年轻人会因为工作待遇、事业发展平台等多种因素的影响选择到外地工作。在这种劳动力流动背景下，中国老年家庭空巢率已达50%。户均人数小于3人，说明老年人和自己的子女处于分居状态，老年家庭空巢机率较大。对于这部分空巢老人来说，带有针对老年人的专业化服务的社区养老机构、养老公寓、社区养老院将有很大的吸引力。

（二）社会经济的宏观发展水平

人均GDP

除资源主导型城市外，人均GDP比较客观地反映了城市经济的发展水平和发展程度。由于养老地产较普通地产项目而言，需要增设针对老年人需求的适老设施、医疗养护器材、护理康复服务等环节，养老地产成本的升高必然会导致其价值较一般地产项目要更高一些。因此，养老地产的发展与地区的综合经济水平是密不可分。城市综合经济越发达，市场经济水平越高，市场细分化程度越高，养老地产就越有发展的空间。同时，政府财政实力雄厚，也就越有能力引导和培育养老地产市场的发展，城镇居明生活水平越高也就代表着养老地产市场的需求也越容易被激发，这为养老地产的发展营造了良好的宏观市场环境。

（二）服务业发展水平

本研究暂且用第三产业比重的指标来衡量区域服务业发达程度。养老地产是以服务为支撑的地产形式，尤其是医疗、护理、康复、养生、餐饮、休闲、文体娱乐等服务。当地的服务业发展水平直接决定了养老地产是否具备以上支撑的基础。通过第三产业比重来衡量某城市服务业发展水平，从而间接地评价该城市当前是否具备发展养老地产的良好潜力。

（三）房地产市场发达程度

城镇居民住宅人均建筑面积、主城区住宅均价可以用来评价房地产市场成熟度对养老地产发展区域差异化的影响。

1、人均拥有住房面积

养老地产是社会宏观经济水平发展到一定程度、房地产市场发展成熟到一定阶段后，并随着中国已经步入老年社会的现状而细分出来的一个市场。目前，中国的养老形式依旧呈现出“9055”的特点，即90%的老年人都选用居家养老的模式，5%的老年人收到经济条件或身体状况等因素正在接受政府提供的兜底养老保障，而还有5%的老年人才会选择养老地产。因此，养老地产并不属于刚性需求，只有人均拥有住房面积较大、居住条件较为宽松的老年人才会在单纯满足居住功能的基础上选择配备有针对老年人需求的设施和服务的养老地产。因此，人均拥有住房面积较大的城市更具有发展养老地产的潜力。

2、住宅均价

住宅价格水平在一定程度上反映了该地区房地产市场的发展程度。养老地产作为一种高端地产产品，是房地产市场发展到一定阶段才会出现的细分市场产物。另外，养老地产与普通住宅产品相比需要更多的附加投入，在中国住房供应结构不发生重大变化的情况下，它的生存需要一定水平的房价基础。

（四）城镇居民消费水平

恩格尔系数在一定程度上可以总体反映居民消费能力。养老地产面对的消费群体是有一定经济实力的老年人，因此城市居民的生活水平和消费层次将决定养老地产的受众群体规模。恩格尔系数反映的是食物支出占家庭总支出的比例，虽然恩格尔系数在计算的时候个人消费总支出需要除去购房支出或者是金融产品支出，但它直观地体现了人民的生活水平和消费层次。恩格尔系数越低，人民生活越富裕，其消费需求层次越高，越可能产生对养老地产的需求；反之，恩格尔系数越高，人民生活越贫困，其消费支出主要用来满足低层次的基本生存需求。联合国根据恩格尔系数的大小进行了人民生活水平标准划分，恩格尔系数大于60%为贫穷；50%―60%为温饱；40%―50%为小康；30%―40%属于相对富裕；20%―30%为富裕；20%以下为极其富裕。

四、华中、华东地区养老地产发展适宜性区域差异分析

由于影响养老地产发展的因素指标具有地域差异性，不同地域养老地产的发展适宜性亦有区别。另外，单一因素指标的评价不能客观反映养老地产发展适宜性的区域差异，且各因素指标评价得出的结论亦会可能出现相互矛盾。因此，需要通过对上述影响因素指标进行综合系统聚类分析，方能得出较为客观的判断。笔者拟选择华中地区一线、二线发达城市、二线中等发达城市和二线发展较弱城市城市为研究对象（表1），通过对上述因素指标的城市聚类分析，研究得出各个城市发展养老地产的适宜性差异。

（一）数据处理

笔者选取Z-Scores标准化转换。变换后的数据均值为0，标准差为1，消去了量纲的影响。当抽样样本改变时，它仍能保持相对稳定性。Z-Scores标准化公式如下：

xij=xij-xjSi sj≠0 0 sj=0（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）

（二）构建关系矩阵

通过平方欧氏距离构建关系矩阵（表2），将每一个样品看作m维空间的一个点，m为指标数量，在这m维空间中定义距离，距离较近的点归为一类，以此描述样本之间的亲疏程度。

（三）系统聚类分析

在构建关系矩阵的基础上，选取离差平方和法，此方法基于方差分析思想，如果分类合理，则同类样品间离差平方和应当较小，类与类间离差平方和应当较大。

通过系统聚类（图1）分析发现，上述16个样本城市可分为三类，第一类：武汉市、郑州市、南京市、长沙市、杭州市、上海市；第二类：合肥市、南昌市、成都市；第三类：重庆市。

第一类城市是重庆。重庆市老龄化率高达11%以上，老年人群体庞大，老龄化现象严重；户均人数不足3.0，老年人独居现象普遍，具有较大的养老需求潜力；且恩格尔系数处于较高水平，城镇居民收入较高，消费水平较高，具备发展养老地产的经济条件；房地产市场也较为成熟，居民居住条件较为宽松。同时，由于其城镇化率为53%，人均GDP和第三产业比重也处于较高水平，具备为发展养老地产提供各项配套的基础。所以重庆市为最适宜发展养老地产的城市。

第二类的6个城市全部处于二线中等发达城市以上水平。这些城市已经全部进入老年型社会，老龄化率均已超过的7%，南京、长沙和杭州的老龄化率已超过了9%，上海甚至达到了10%以上。大部分城市的城镇化率都处在较高水平，除郑州和长沙外，其余的都达到了70%以上，城镇人口密集度高。郑州受传统文化的影响，二代和多代同居观念浓厚，所以其户均人数为3.15，而其他城市户均人数均不到3.0，老年人独居现象较为普遍。此外，这6个城市的人均GDP、服务业发展程度、房地产市场成熟度和恩格尔系数都处在较高水平，具备了开发养老地产的条件。

第三类3个城市中，除了成都处于二线中等发达城市以外，合肥和南昌都处于二线发展较弱的城市。3个城市的老龄化率都超过了7%，已不如老年型社会。除南昌二代或多代同居观念浓厚，户均人数高达3.39之外，其他连个城市的户均人数均不足3.0，老年人独居现象普遍。与此同时，这三个城市的城镇化水平、人均GDP、房地产市场成熟度、恩格尔系数和第三产业比重都处于中等水平。因此，这三个城市具有一定的对于养老地产的需求，但还没有形成有效的购买需求，属于开发养老地产的潜力市场。

综上所述，通过发展养老地产的适宜性水平聚类分析，可将华中、华东10个样本城市分为三类（表3）。

五、结论与建议

区域养老地产的发展受到人口与经济社会宏观发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟度以及居民消费能力4个方面的影响。养老地产发展商在选择目标市场区域时应综合考虑人口老龄化率、城镇化率、人均拥有住房面积、户均人数、恩格尔系数、人均GDP、主城区住宅均价、第三产业比重等区域因素指标。另外，本研究中的潜力城市并不意味着在现阶段养老地产毫无发展空间，其也应开发一定比例的养老地产，只不过由于市场需求较弱，需控制养老地产的供应规模。

（作者单位：湖北大学商学院）

参考文献：

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