城市综合体类型初探

摘要: 近年来城市综合体在我国伴随着集约紧凑型城市建设进程而逐渐兴起。通过城市综合体建设，不仅可以集约节约利用土地资源，而且对提高城市运行效率、提升城市形象、节能减排也具有明显的作用。根据城市发展新的需要，完善城市综合体理论体系，为城市综合体的开发建设提供理论指导，保障城市综合体的健康有序发展，这也是现代城市规划中急需深入研究的重要内容。本文从城市综合体类型方面进行了系统性的理论探讨。

关键词: 城市综合体，类型

1引言

近年来城市综合体在我国伴随着集约紧凑型城市建设进程而逐渐兴起。随着我国城市化进程的加快，出现了城市土地资源紧张，交通问题日趋严重，城市环境恶化等问题。基于这种情况，城市综合体应运而生。通过城市综合体建设，不仅可以集约节约利用土地资源，而且对提高城市运行效率、提升城市形象、减少不可再生资源消耗、节能减排也具有明显的作用，因此，城市综合体建设将是未来城市发展的重要战略选择之一。根据城市发展新的需要，完善城市综合体理论体系，为城市综合体的开发建设提供理论指导，保障城市综合体的健康有序发展，这也是现代城市规划中急需深入研究的重要内容。本文在城市综合体概念界定和特征分析的基础上，以类型为研究方向，通过对实践案例的研究，总结出城市综合体的一般分类及类型特征，

强化规划工作者和大众对城市综合体的认识。

2城市综合体概念与特征

城市综合体又叫复合型建筑、建筑集合体、建筑综合体、街区建筑群体、都市综合体、微型城市、”城中城”等，目前城市综合体一般的定义是：由商业、商务、酒店、居住、文娱、游憩等三种或三种以上主导功能构成的与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区。城市综合体一般具有高业态复合性、高强度开发性、高交通可达性、高密集活动性、高空间连续性、高地标魅力性、高技术集成性、高影响效应性特征。

3城市综合体的类型

3.1一般分类

功能类型是城市综合体的一般分类方式，根据功能复合及主导功能构成，城市综合体可以分为商业主导型、商务主导型、交通主导型、人居主导型、混合均衡型、特定功能型六类。

■商业主导型

以著名品牌的大型超市、大型购物广场、特色风情街、精品商城等为（主力店）核心，汇集其它商业、写字楼、文化娱乐、酒店、高档公寓、交通等功能业态，形成多样化商业空间形态带动其它功能业态互动的城市综合体。

例如：宁波万达广场，位于宁波鄞州中心核心区，总占地面积 21.09 公顷，总建筑面积 55 万平方米，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成。国际购物广场引入沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、大歌星 KTV、万达国际影城、银泰百货等 11 家主力店；国际商务酒店区，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼；高级城市公寓是包含四幢点式高层住宅和两幢板式高层住宅的高尚居住社区。

■商务主导型

以高档写字楼尤其是金融保险、跨国公司总部或地区总部等为核心，汇集其它商业、餐饮、会议、展示、文娱、高档公寓、交通等功能业态，形成多样化商务办公空间形态带动其它功能业态互动的城市综合体。

例如：北京环球贸易中心，项目整体为集5A 级智能化写字楼、五星级酒店、涉外酒店式公寓、专属会馆、会议会展中心等多种现代商务功能于一身的50万平方米建筑群落，使环球贸易中心成为京

■交通主导型

以城市或城市地区通枢纽、节点为依托，以写字楼、酒店公寓、购物中心、交通物流和转换等核心功能，形成交通空间带动其它功能业态互动的城市综合体。

例如：虹桥交通枢纽交通核心体是国内乃至世界上规模最大的交通枢纽综合体。高度集成多种交通模式，集高铁、磁浮、机场、地铁于一体。同时结合枢纽平台来进行大规模的综合开发，最大限地度提升枢纽商业价值，综合开发了大型商场、办公、会议及宾馆等物业类型。从开发综合度上讲，这俨然就是一个具备各种机能的城市功能复合体，自身具备新陈代谢的生命体征衣、食、住、行、办公、会议、旅游观光、文化娱乐等等一应俱全。同时地处虹桥地区核心的枢纽综合体，将形成“投石入水”的涟漪效应，带动周边商贸、金融、总部办公、会议洽谈、酒店服务、高科技信息产业等一大批服务业的开发。

■人居主导型

以城市居住功能为核心，与酒店、商业、休闲等功能有机相融，营造动静和谐的现代都市生活空间，提升社区整体气质，演艺时尚的现代都市生活，形成新兴的居住主导型城市综合体。

例如：海上海新城，是上海实业发展股份有限公司开发的集办公、商业、住宅于一体的混合街区，是一个以居住为主导功能的城市综合体。海上海新城将办公、商业和居住三个功能进行了较为明确的分区，从而避免了功能之间的相互干扰。办公功能由三座高层办公塔楼组成，布置在临近城市主干道基地西侧，满足了办公功能对外交通和可识别性等方面的要求；商业功能为独立的商业内街，位于基地的中部，通过三个商业入口连接了基地北、西、南侧的城市道路，人流能够被有效地引导进入；居住功能位于基地的东侧，私密程度最高。商业内街将办公和居住功能有机地连接起来，形成统一的整体，做到有分有合。

■人居主导型

以城市居住功能为核心，与酒店、商业、休闲等功能有机相融，营造动静和谐的现代都市生活空间，提升社区整体气质，演艺时尚的现代都市生活，形成新兴的居住主导型城市综合体。

例如：海上海新城，是上海实业发展股份有限公司开发的集办公、商业、住宅于一体的混合街区，是一个以居住为主导功能的城市综合体。海上海新城将办公、商业和居住三个功能进行了较为明确的分区，从而避免了功能之间的相互干扰。办公功能由三座高层办公塔楼组成，布置在临近城市主干道基地西侧，满足了办公功能对外交通和可识别性等方面的要求；商业功能为独立的商业内街，位于基地的中部，通过三个商业入口连接了基地北、西、南侧的城市道路，人流能够被有效地引导进入；居住功能位于基地的东侧，私密程度最高。商业内街将办公和居住功能有机地连接起来，形成统一的整体，做到有分有合。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。