一个“穷国”的“富庶”

如今，金融危机刚过两年，地价有所回调后的柬国地产让人感受到一泡沫缩小后的真实，再加上2010年柬国推出了房地产刺激政策，即允许外国人购买房屋，一时间，地产发展重现生机。

柬埔寨王国是世界上最不发达国家之一，城镇化率很低，大约不到30％，是世界上典型的被援助政府。这样一个在众生印象里的“穷国”，却给了我另一感受。或许这感受有所偏颇，因为毕竟我所至之处多是富人区，但如果一定要形容的话，我还是会想到“安贫乐道”、“富享尊荣”这两个词――赤贫者得法自然，听天由命，乐得懒逸；富有者地位超然，财富井然，乐享显赫。这特点也造就了居住形式的差异巨大。比如，在首都金边，城市中心的法式排屋是房屋形式的主流，而形态各异、造价悬殊的别墅也比比皆是；而城市周边的村庄，各竹、木搭建的或破旧或新潮的吊脚楼则是主流。

物质上的贫富分化很悬殊，这也体现在土地的拥有上。柬国土地所有制有两：完全私有制与租期制。前者只对国民，终身且可继承；后者针对外国人，租期99年。权力和财富的拥有者拥有大量土地，可供开发，而赤贫者只有一块宅基地可供栖身。

在土地私有制的基础上，柬国房地产呈现了自己的特点。外国人可以租用大量的柬国人私有土地，然后进行房地产开发。我曾经一度迷惑，这么穷的国家，房子卖给谁?事实证明，90％的房地产项目，都售卖给本国人，剩下的可以出租给外国人和国际NGO组织，且售卖和出租得非常好。而在1998年亚洲金融危机之后，几乎与中国同期，柬国房地产同样经历了一场近10年的房地产发展，直到2008年全球金融危机爆发，泡沫才逐渐衰减。

在这个过程中，国外热钱与投机者的炒作，使柬国地价飙升，金边地价几乎涨了十倍、几十倍，直到目前，金边的房屋均价仍在1万元人民币左右。韩国人在此中是主要开发力量。

而之所以说“在中国做房地产真不容易”，当然是针对在柬埔寨开发“太容易”的缘故。第一，私人土地，签约后办完手续即可开发，无确定规划部门各条目限制；第二，楼花时期即可售卖，无预售管理，很多韩国人开发的在中国人看来一无是处的塔楼公寓，转眼一抢而空，莫名好卖；第三，房屋几乎无须保温设施，各建筑标准不高，笑说只要满足“不倒、不塌、不歪”的“能住”标准即可趋之若鹜，也难怪韩国人的框架式塔楼公寓在柬国人眼里视为新潮。

从吴哥古城出来，驱车直行50公里，一路经过鳞次栉比的高级度假酒店与农田，笔者站在一块300多公顷的平整土地上，并且想到，旅游地产也许即将成为柬国暹粒省尤其是吴哥窟附近的地产开发热点。这块土地已由给迪拜做规划设计的团队做完整体规划设计，抛出橄榄枝，只待投资来。

另一个国际深水港西哈努克港市的黄金海岸，更让去过的人由衷感叹，原始的美自然要保留，可是已有私人占据的黄金海景土地，仍需“识货者”才能开发好，否则原始美丢掉了，现代美也不会来。

而无论是古老吴哥近旁即将展开的后现代旅游地产开发，抑或是现代港口城市的未来黄金海景开发，投资开发者都须从中国的房地产开发中吸取经验教训――凡事莫过度，灵魂要守住，反正“出来混，总要还的”。