浅析成本模式投资性房地产的确认和计量

摘要：本文主要讨论成本模式的企业投资性房地产有关的确认和计量。具体包含:成本模式下投资性房地产的初始确认计量，成本模式投资性房地产的后续计量，成本模式投资性房地产的转换为自用房地产，成本模式投资性房地产的处置。

关键字:成本模式 投资性房地产 转换

在成本计量模式下，应当按照《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号――资产减值》的规定进行处理。

一、 成本计量模式投资性房地产的初始确认和计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本参照“固定资产”和“无形资产”等相关要求确定。

(一)外购的投资性房地产

外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，对该资产采用成本模式进行后续计量时，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）自行建造的投资性房地产

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量时借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。

（三）非投资性房地产转换为投资性房地产。

非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。

1、企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该存货在转换日的账面价值进行入账，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

2、将自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产。租赁开始日，企业应当按改房地产在转换日的原价、累计折旧、减值准备登，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按该资产的账面余额，借记“投资性房地产”，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已经计提的折旧或摊销，借记“累计折旧（或累计摊销）”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（或无形资产减值准备）”科目，贷记“投资性房地产减值准备”

二、 成本模式投资性房地产后续计量

（一） 按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照固定资产和无形资产的有关规定，按月计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式计量的投资性房地产取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

（三）成本模式投资性房地产有关后续支出

1、资本化的后续支出

资本化的后续支出会计处理类似于固定资产的资本化后续支出，成本模式投资性房地产进入改良或装修阶段后，应当将其账面价值转入“在建工程”科目。发生资本化的改良支出或装修支出，通过“在建工程”科目归集。改良或装修完工后，继续用于投资性房地产的，应当从在建工程转入投资性房地产。

2、费用化的后续支出

有关的后续支出不满足资产确认条件的，应当直接计入当期损益（通常是“其他业务成本”科目）。

三、将成本模式投资性房地产转为自用。

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务、经营管理或者用于出售，投资性房地产相应地转换为固定资产、无形资产或开发商品。

（一）房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产。

房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产时，按照转换日的账面价值，借记“开发商品”，并转销投资性房地产有关科目。

（二）将投资性房地产转换为自用的建筑物的。

企业将投资性房地产转换为自用房地产时 ，应当按照该房地产转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入固定资产（或无形资产）有关科目；按照投资性房地产的账面余额，借记“固定资产（或无形资产）”科目，贷记“投资性房地产”科目；按照已经计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧（累计摊销）”科目；如果已经计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目。

四、成本模式计量的投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用时，应当终值确认该投资性房地产。

出售、转让按成本模式计量的投资性房地产时，应当按照实际收到的金额，借记“银行存款”有关科目，贷记“其他业务收入”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，如果计提了减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006.

[2]财政部.企业会计准则―应用指南2006[M].北京：中国财政经济出版社，2006.