玉昆小区“小产权房”低房价诱人“铤而走险”

两年前，本刊《“农宅”转让迷局》一文中报道的玉昆小区就是一个典型的“小产权房”。两年以来，这里的小区配套并没有多少改善，自住购房者又增加了不少。许多购房者明知其中的风险仍执意在此安家。

位于上海小昆山镇上的玉昆小区是一个典型的“小产权房”。

两年前，该小区曾经以超低价而在上海房地产市场引起过不小的轰动效应，很多居住在上海市中心的投资者前往小区考察并下定购买，一度使得小区内的房价快速上涨。在短短4个月内，由最初的1500元／平方米上涨至2300元／平方米。两年过去后，这里也相应发生了一些变化。那么，变化主要表现在哪些方面呢?

小区配套并无改善

玉昆小区还是那个玉昆小区。

两年前，记者采写《“农宅”转让迷局》一稿时曾到过玉昆小区，而当记者再次来到这个小区时，发现这个小区并无变化。

从市内乘坐沪昆专线，一路颠簸约两个小时之后，才能到达小昆山镇。下车之前依然能够看到很多摩托车司机围堵在公交车车门口，殷勤地问： “要不要送一下?”有四川口音，有安徽口音，也有河南口音。这些摩托车仍然是玉昆小区居民出行依赖的主要交通工具，不过价钱已经上涨，原来为3元乘坐一次，现在涨到了5元。还有点不同的是，原来能够见到很多人力三轮车，现在已更换成为电动三轮车。

两年过去了，昆山小区周边的生活配套设施毫无改善迹象。通往小区的马路还是显得那么狭窄，两辆大卡车交错而过时得小心翼翼，稍一不慎有可能发生碰擦。小区大门外面的平房还有人居住，还有人开了小店零售油盐酱醋以及副食品。摩托车和电动三轮车就停靠在小区大门前面的一块水泥地上。

小区有人入住虽然已有两年多时间，但由于人口并无增多，购买力也无增强，因此正门两旁的社区商铺尚有大半仍然空置，并无商家入驻。当然，也有些商铺有人人住过，但是不知何故又空置了下来。

玉昆小区仍被农田包围着，上次记者见到的是金黄色的油菜花，这次见到的是尚未收割的金黄色稻穗。

自住客居多

进入小区里面记者发现，房产中介数量锐减，原来这里有不下二十家，而现在仅剩下四五家了。虽然市场看似清淡了许多，但在这里二手房交易还是照常进行。

来自安徽的焦师傅就是一个刚刚买了“小产权房”的外地人。她以驾驶电动三轮车谋生。两个月以前，因为考虑到要在上海落脚，于是她把自己全部的积蓄拿了出来，然后向亲戚借了6万多元，总共凑齐了20.2万元，交给了一个叫盛海云的人，购买了一套面积约90平方米的两房。

盛海云是小区的保安。由于隔天上一次班，时间充裕，再加上他与小区内很多居民很熟悉，因此顺带做起了房产中介生意。据他自己说，从他手里已经卖出了好几套房子。买主主要是附近新近动迁的农村人。“他们拿到的动迁款不多，在松江城内买不起房，就来到这里安家。”他说。还有一小部分是来自上海市中心的投资者，他们买房之后准备自己退休之后养老，现在当然是出租。

玉昆小区的房价较之2005年最高时有所回落。据盛海云介绍，2005年5月前后，这里最热闹，很多上海市中心的人来这里买房，房价一度炒到了2300元／平方米。但是后来这种违规买卖行为被媒体披露之后，房价快速回落，一度跌至1500元／平方米。两年时间过去了，房价没有什么变化。近期房价又开始有所回升。记者在走访中得知，小区内一套90平方米的两房，报价在15.5万元至20万元不等，估算单价在1500～2100元／平方米之间。“主要是周边农民以及少量上海人(指居住在市中心的人)来买房的居多，所以价钱又涨了点。”盛海云这么认为。

购房者为何“铤而走险”

国家对“小产权房”的态度很明确，建设部已作过提示，认为其风险很大，建议不要购买。但为什么还有人“铤而走险”呢?

“你不害怕有什么风险吗?”记者问。憨厚的焦师傅表示无所谓。她说已在合同中约定，如果卖家反悔，必须赔偿一倍的房价给她。她所说的合同，其实就是一份在中介人见证下签订的《房屋转让协议》。这份协议中写道：双方同时声明，该房今后无论价格或涨或跌，均不能反悔或者不履行协议，违约者需赔偿对方2倍房屋总成交价。据了解，这份《房屋转让协议》在这里很管用，几乎所有的交易合同都是依此为范本。这份协议不用在当地的房管部门登记备案，只需买卖双方认可，在物业公司登记即可。

在焦师傅看来，反正自己购房是用于自住，也不会转让，因此付钱之后自己就住在里面不出来，别人也不能把她怎么样。

与来自农村的焦师傅相比，受过高等教育的王先生已具有较强的风险意识，但他还是购买了一套玉昆小区的房子。王先生明确表示，自己在市中心还有一套住房，来这里购房就是用来投资的。王先生告诉记者，这里是松江政府用来安置动迁农民的，不可能拆除，也不会被再次动迁，因此自己购买之后也不用担心这些问题。