略谈住宅小区车库归属之法律问题

摘要:经济的快速发展,人们生活水平的提高,私家车的消费量也越来越大,但是居民小区的停车位却相对增长缓慢,使小区的车位成为稀缺资源。相应围绕车位、车库的官司也日益频繁。《物权法》的出台为相关纠纷的解决提供了理论依据,但也存在不足之处。本文从第74条的规定谈我国小区车位、车库的归属之法律问题,以期能具体完善之。

关键词:小区车库归属 物权法

一、关于住宅小区车库的几种立法观点

(一)业主共有业主是建筑物的所有权人,理应对小区的车库享有所有权。该观点认为小区的车库是整栋的建筑物的一部分,是附属设施,属于民法上的从物。业主的在获得房屋所有权后,就有权相应获得作为从物的车位车库。

(二)开发商所有

小区的停车位、车库的所有权应当归属于开发商。该观点认为独立小区停车位、车库是与整栋建筑物分离的独立物,业主房屋的所有权里不包含车位车库,它可以单独分开,进入市场自由交易。开发商建造建筑物,基于民法原始取得原理,当然拥有车位、车库的所有权。

(三)按照当事人之间的约定

小区车位、车库的归属和利用应当由小区业主自行约定。因为商品房交易属私法领域,而业主按照自己的意愿进行约定正是私法自治的基本民法原理的具体体现。同时,在市场经济条件下,通过当事人的约定进行交易,也能实现各方利益的最大化。

(四)以是否计入房屋交易价格确定归属

该观点提出业主在和开发商的商品房买卖合同中,应该就车库车位的成本或面积是否计入房屋交易总价做出约定,如果已计入房屋总价就归小区业主所有,否则车库车位所有权归开发商。 此种做法很好地协调了开发商和业主的利益冲突,也明确了所有权归属。

二、《物权法》第74条对于车库、车位归属的规定

(一)《物权法》第74条规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。从该条规定可以看出法律对小区车库的市场交易时作出限制性的规定的。即要求开发商在规划小区车库时,首先要考虑的是业主的需求。因为车库作为建筑物的附属设施,对业主的意义重大,法律这样规定是对业主车位保有量的法律保障。同时笔者认为就是业主拥有优先购买权和优先租赁权。

(二)《物权法》第74条规定小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。这样的规定一方面遵循了市场交易规则,进入市场流通,当事人可以自由约定,方式多样。另一方面也给当事人交易留足了空间,他们可以根据各自利益考量,选择最能实现利益最大化的交易方式。

(三)《物权法》第74条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,直接归属业主共有。占用业主的共有道路和公共露天场所,不需要花费成本,而这些公共道路、公共露天场所,属于小区业主的公摊面积。占用这些场地用做车位车库,当然应属于小区业主共同使用了,所有权属于小区业主。

三、《物权法》第74条规定存在的不足

《物权法》第74条规定小区车库车位应当首先满足业主的需要,但该规定过于原则、模糊。虽然从该条可以看出立法之初已对车库的自由交易作出了限制,但这只是原则性的宣誓。这样的规定对当事人的约束性不强,开发商很可能以此含蓄的法律用语,来逃避对业主的合同义务,谋取自身利益的最大化,从而使业主利益受损。此外,该条对当事人没有约定或约定不明时怎么处理也没有给出明确规定,这给司法实务带来了不便。这样实践中在当事人约定不明的情况下,就没有确切的法律规定予以调整。这就有待于日后相关的司法解释来解决。

四、小区车库争议的解决机制

(一)对“首先满足业主需要”原则的细化

首先要明确优先购买权或优先承租权的主体,一是权利主体。这里首指小区内的所有业主,既包括有车的业主也包括那些暂时没有买车的业主。二是义务主体。这里主要指开发商,他们作为房屋买卖合同的卖方,理应全面履行自己应尽的合同义务。同时笔者认为条件不等情况下,业主也应可行使优先购买权或优先承租权。因为开发商相对业主处于优势地位,凭借优势地位容易将车位与非业主进行交易而不是优先满足业主的需要,这样对业主是极不公平的,侵犯了业主的合法权益。

(二)没有约定或约定不明时的所有权归属

物权法规定了小区车库归属由当事人自行约定,但对没有约定或约定不明情况下如何处理,该法并没有给出明确规定。对此,笔者认为在约定不明时,小区车库所有权归全体业主。因为业主相对于开发商处于劣势,而他们同时又是小区的使用者,这样规定有利于保障小区业主的合法权益。

(三)国家强制力的适当干预

小区停车位、车库归属应当遵守市场原则,同时业主又极易受到开发商借助市场优势地位的压制。因此需要国家强制力的适当干预。一是通过立法对小区内车位、车库的出售或出租施加必要的限制,明确开发商和业主的权利义务;二是通过价格干预,根据市场对相关的价格进行限定,保障业主的价格权益。三是根据城市建设规划,合理确定小区停车位、车库配置数量,以满足业主的需求。(作者单位:南京航空航天大学人文与社会科学学院)

参考文献:

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