东南沿海地区住房租赁市场现状及发展思考

内容摘要：本文分析了东南沿海地区住房租赁市场供需状况及其成因，以及住房租赁存在的问题，在此基础上提出了加强住房租赁市场建设的对策建议。

关键词：住房租赁 供应 需求 现状 建议

在房地产市场进入投资时代以后，住房租赁市场的投资潜力如何、现状如何、发展趋势如何，这些问题不仅仅是房产投资者所关心的，也是众多购房、租房者和政府行业主管部门所关注的热点。要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅依靠房地产投资和开发市场是不可持续的，住房租赁是房地产市场的重要组成部分，要进一步加快房屋租赁市场的发展。本文以东南沿海地区房地产租赁市场为例，加以阐述分析。

住房租赁市场需求分析

城市化水平不断提高

东南沿海地区各经济发达城市聚集了大量的中高等院校，学生租赁市场异常活跃。当前不少城市还出台毕业留城的优惠政策，直接刺激了住房租赁市场的火爆。另一方面，近几年内，东南沿海地区很多城市陆续成为投资热土，社会经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进人才引进和人口流动，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求。

房地产买卖市场有效需求不足

总体上来说，当前城市居民的居住面积还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为了适应住房需求的急剧增加，近年来，房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。而住房买卖市场的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房价格与居民收入的关系决定，无购买力的住房愿望将不对住房买卖市场发生作用。如果房价高于收入6倍或以上将难以形成买方市场。当前对普通工薪阶层而言，房价与收入的差距远远超过了这个比例，使其购房的愿望难以实现。

住房分配货币化制度

住房分配货币化促进了住房租赁市场有效需求的形成。一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房要么租房，市场上存在着大量的需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，使住房消费成为可能。

住房租赁供给市场分析

在目前的出租房屋总量中，主要有私房入市租赁、公房出租和空置房的租赁三块。

近年来居民对房地产投资的需求被不断激发出来，从目前房地产市场的发展总趋势来看：购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种新的较为稳妥的投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，形成了庞大的私房出租房源。

随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房庞大却静止的市场开始逐渐流动起来，蛰伏的巨大商机得以逐步释放，其中一部分就形成了出租房的房源。

从房地产的增量市场来看，目前基本上是购销两旺的局面，但从住房的存量市场来看，却存在着入住率不高的空置现象。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭出现了空置的房屋。这些空置房也成了租赁房市场上的主力军。

在当前的二手房市场中，面对高价而迷离的市场，买卖双方僵持不下，因此另辟市场，二手房中分流出大量闲置房源进入租赁市场，导致买卖和租赁业务呈现出不同的发展趋势，不少卖家当时就挂出“可租可售”的牌子，租赁市场越来越热闹。

当前住房租赁市场发展存在的问题

目前住房租赁市场的潜力是巨大的，也是可发掘的。但是，东南沿海地区各城市普遍存在住房租赁市场与房地产市场发展不协调、与经济发展步伐不一致的问题，应及时发现并分析这些问题，规范住房租赁市场。

住房租赁市场结构单一

随着国际化进程的日益推进，众多国内外知名企业落户东南沿海各经济发达的城市，出现了一批寻觅高档租赁房源的群体。这部分人的层次较高，习惯租用豪华装修、生活舒适、地理位置优越的居室，他们将成为消化高档租赁住宅的大客户。

但是，当前各大城市的租赁市场结构却不是很完善，仍处在市场搭建阶段。各城市出租房源差距没有拉开，所定位的出租对象也没有明显的分类，面积小、结构老化，不能很好甚至无法满足这个高端租赁市场的需求。构建一个高中低档并存、结构完善的住房租赁市场是一个迫在眉睫的问题，否则将不仅约束房地产市场的发展，也可能会间接地制约经济的发展。

房地产企业经营方式单一

目前房地产开发企业投资开发的居住房屋基本都用于出售，鲜有房地产企业购置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企业财务状况制约。开发企业出租开发的商品房，资金回收期较长，企业无法扩大再生产；二是企业投资回报率过低。据测算，企业出租商品住宅所得的租金收益在偿还建设期间的银行贷款，扣除房屋的折旧，企业正常运行、房屋养护等开支以及企业应缴税收后，相比出售而言利润较低。

住房租赁专业化、集约化程度较差

目前，个人出租的居住房屋，无论是自行出租或委托房地产中介出租，基本都处于自发的、零星分散的、无序流动的状态，专业化、集约化程度较差。个人房屋自行出租缺乏统一的交易平台和相应的信息指导，法规意识薄弱，行为不规范，租赁纠纷时有发生。

房产中介素质偏低

目前房产租赁中介由于市场准入门槛较低而导致了中介过多过滥，规模偏小，资信较差。再加上为了各自的经营利益，短期行为严重，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通和业务协作，而导致了房产租赁中介市场运作无序、经营混乱，企业信用现状不容乐观的局面，难以为消费者提供满意的服务。

加强住房租赁市场的建设

住房租赁市场发展潜力巨大，但却由于存在的诸多问题影响了发展，因此要加快住房租赁市场的发展，除了让市场经济这只无形的手发挥调节功能调整市场之外，政府部门，行业主管部门也应该采取积极的措施。

改变社会对住房租赁市场的认识

中国两千年封建社会带来根深蒂固的小农观念，使很多消费者存在着只注重名义上的所有权而不重视经济上的使用权的观点。当前，房地产市场以买卖为主要交易方式的非均衡性发展态势，从市场外部抑制了房产租赁的发展，导致买卖和租赁一重一轻的“跛形”经济运行格局。

虽然房地产界对发展房产租赁已取得了初步的认识，但由于培育发展房产租赁业涉及面广，规范管理难度大，政府部门在一定程度上还存在着畏难情绪，导致在认可房产租赁业的同时，却未必能够将其纳入重点优势产业来扶持。因此，为了全面贯彻“三个代表”重要思想，体现“执政为民”，更好提高人民生活水平，政府部门、行业主管部门应加强宣传，改变社会对住房租赁市场的认识，并且采取措施积极引导。

进一步完善住房租赁市场相关政策法规

住房租赁市场的健康发展有赖于一套完备的法律法规，尤其在初期，制度建设更为重要。但是我国至今还没有颁布专门的房产租赁方面的法律，在全国范围内现有的也只是《城市房地产管理法》中对房产租赁的有关规定。在地方政府方面，虽然也有一些省市颁布了房产租赁相关的法律法规，但是仍然存在可操作性不强，缺少实施细则的配合等问题。

当前，应进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，可以从以下几个方面入手：尽快出台专门的房地产租赁、房地产中介方面的法律法规；房屋租赁相关政策法规之间存在一些冲突和矛盾，应尽快予以清除，以免执行租赁政策法规中出现问题；根据居民的住房状况和收入水平，从新建和存量住宅、销售和租赁两个方面综合研究，进一步完善住房供应政策，调整住房供应结构，要突出住房租赁的重点，努力构建一个涵盖新建商品住宅(包括中低价值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租赁体系，并在此基础上研究制定相应的优惠政策，以实现房屋销售和租赁并举的市场。

加强住房租赁市场的监管力度

住房租赁市场发育滞后，租赁信息不畅，租赁行为不合规范，不仅影响到租赁市场的形象，也危及租赁市场的健康发展。为此在大力加强信息咨询、评估、、律师、公证、物业管理等房产中介市场的建设的同时，更应加强住房租赁服务市场的监管，以规范房屋租赁服务市场行为，培育和发展房屋租赁市场：大力培育有形市场，构建房屋租赁交易网络平台；尽快建立房屋租赁指导租金制度，在市场调研的基础上，对成交房屋租金进行整理归纳，定期公布市场房屋租金价格，为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，并通过指导租金加强市场的预警预报，确保房地产市场的健康发展；加强收取租赁税费，严格按有关政策规定，对租赁活动所涉及的税费加强征收，并且大力宣传，以此鼓励居民主动办理出租房登记，接受管理，缴纳各种税费；同时要考虑降低税收，为以后的房东主动申报税款打好基础；政府、行业主管部门可以建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

倡导诚信中介

我们应充分借鉴国外科学的管理方法，树立全新经营理念，采用先进的经营管理模式，加强信息网络系统建设，发展网上查询、网上交易和电子商务，加强规范中介走规模化、正规化道路，倡导诚信中介，提高中介的综合服务水平。首先，应加强机构改制工作，组建大型的和“连销式”中介服务企业，利用集团优势开展网络经营，向高层次的品牌、规模、竞争力强的大型企业集团靠拢，提高中介机构的整体竞争实力；其次，要加强信息化管理，实现房地产中介企业信息的网络化和资源共享，包括中介企业内部、中介企业之间及中介企业与顾客之间的信息网络化和资源共享化；再者，要加快人才培训，提高服务水平。中介服务工作的开展，需要大批精通房地产经济、房地产法律，熟悉房地产市场运作的专门人才，当前这方面人员素质参差不齐，无论在数量上，还是在质量上都远远不能适应房地产中介工作开展的客观要求，必须大力培养。

住房租赁对房地产市场的活跃可以起到良好的促进作用，如果进一步把房屋租赁市场搞大搞活，大力发展包括住房租赁在内的住房市场，使住房买卖与租赁并举，定会拓展住房市场的有效需求，从而推动我国房地产业的进一步发展和国民经济的有效增长。