让物业税开启房地产健康之路

继去年12月国务院常务会议决定终止营业税优惠、提出楼市调控四条措施后，国务院目前再次下发“国十一条”，除了重申二套房贷首付比例不得低于40％的老政策外，还增加了不少亮点，比如，首次提出要探索土地出让综合评标方法，这意味着，土地出让将有望事先充分考虑“拍卖出价”之外的其他因素，制度性地限制在价款支付、遵守合同开发时限等方面有不良信用记录的主体参与土地出让活动，以更合理和透明的方式提升土地出让投机的门槛。

但要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”，其中最根本的还是要改变现阶段地方政府靠“卖地”增加财政收入、地方经济过分依赖房地产业的困局。而最近关于要开征物业税的报道，无疑是一个非常利好的消息。

开征物业税的基本思路是降低房地产开发及流通环节的税费，减少生产、交易成本而增加持有房地产的成本。全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许佳印曾披露，房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的1／3以上，而这些成本最终多转嫁到终端住房消费者的身上。

而对交易环节的征税，在投机因素起显著作用造成的供求紧张的市场环境下，税负成本最终同样由最终的住房需求者承担。只要房地产持有成本足够低，炒房者就有能力“囤积居奇”抬升房价，在大幅攀升的房价面前，购房占款用于其他用途的获利显得微不足道，又令持有房产的机会成本维持在相对极低的水平上。因此，开征物业税成为打破投机链条的关键。

从地方政府的层面看，物业税取代其他相关税费作为地方收入的重要来源，可以保证地方财政的可持续性，避免一次性土地出让金带来的“寅吃卯粮”的效应，可以说是建立中国地方公共财政的开端，也是改变地方土地财政的关键所在。目前的税费机制和结构，让地方政府与房地产开发商和投机人存在广泛而兼容的利益，使其有动机利用拍卖这种“政治正确”的市场竞价方式提升土地出让金，对房地产价格的膨胀予以事实上的鼓励，并且规避了自身对于影响一方民生的房价不断上扬的政治责任。

然而，物业税的开征虽然可能为房地产走上健康发展之路提供契机，但仅仅是物业税本身，并不能保证房地产市场的健康发展。

首先要理顺物业税与现有税费的关系。例如，一旦开征物业税，现有的土地出让金如何调整?一种观点认为应当取消土地出让金，=者都是对同一财产标的征税，，同时收取有双重课税的嫌疑。也有人认为征收物业税并不意味着土地出让金缴纳要被取消，土地出让有偿使用是写入土地管理法的，而且目前这点也没有要修订的意思，因此，未必会出现诸如取消土地出让金这样大的动作。

实际上，从施政目标与政策制定的逻辑一致性考虑，无论保留还是取消土地出让金，至少在开征物业税的同时，必须切断土地出让金通过“招拍挂”或别的任何方式而与房地产价格建立的正相关关系。物业税的开征，对地方政府行为的“合目的性”的调整，在于迫使它们要用高水平的公共服务而非高水平的土地出让金来振兴城市的房地产，并由此获得进一步提升公共服务水平所需的资金支持。如果一方面开征物业税，另一方面仍让土地出让金与房价水平挂钩，等于仍给地方政府留下了无视公共服务而仅凭土地出让金上涨来获得财源的机会，纵容了它们在提供公共服务上的机会主义行径，使之仍可以走回与房地产开发商和投机者合谋的老路。对于普通民众而言，不啻支付了毫无收益的额外税金。

物业税开征不能久拖不决。目前对物业税开征的具体细节还存在不少争议，例如开征物业税时，如何对待那些已经缴纳了70年土地出让金的不动产，又如物业税征收范围是否包括基本自住需求用房以及如何识别不同类型的不动产，再如分税制下开征物业税之后撤并相关中央税种还是地方税种等等。这些问题和困难，让物业税开征至今在“空转”阶段，甚至尚未进行“实转”的试点。

审慎虽属必要，但应组织相关专家及利益相关方，加紧攻关技术问题。当前这种“不确定状态”已经严重影响了地方政府对未来财政自由度的预期，扭曲了它们当前的行为。对未来物业税为支柱的地方财力缺乏稳定预期的条件下，地方官员理性的决策是用足现有政策，大幅提升土地出让金收入，以免未来不确定的财力影响自己的政绩和升迁。其对房地产市场的直接后果就是――在物业税开征形势明朗之前，难以遏制的地方政府驱动型价格上涨。